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易宪容:房地产市场面临的风险

2009年11月28日 17:06 来源: 金融界网站 【字体:

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中国社科院金融研究所金融发展室主任易宪容

  金融界网站11月28日讯 由金融界网站基金频道主办的“基金观察报告会暨12月投资策略会”今日在京举办,中国社科院金融研究所金融发展室主任易宪容在会上表示,今年房地产的增长速度比07年销售面积增加了23%,价格上涨了46%。07年是整个房地产市场增长最快的一年。在这种情况下,整个市场现在挺活跃了,但是面临的问题很多。  

  今年1—9月份增加的是5.28亿。其中基础设施建设2.18亿,个人信贷增长1.8万亿,其中包括了汽车的消费量,但是绝大多数是个人住房的消费。房地产企业是5000亿。也就是说,2007年住房的增长是7317亿,但是1—9月份,我们的住房按揭贷款增加了1.2万亿。1月份只有934亿,到了4、5、6、7、8、9突然间飙升,这是什么原因?关键是投资者进去以后用银行的金融杠杆。杠杆一高,大家都在用银行的杠杆把房价抬高的时候,这个市场面临的问题就很大。所以我在5月份的时候给央行和银监会写了一个报告,我说第二套住房政策是中国金融按揭的底线,不要放开。但是我们为什么今年放开了?这是跟我们的信贷规模放开以后,国家为了占有自己的市场份额就采取了一个激励政策。银行的信贷员只要贷款1亿你就可以获得奖励25万—60万。有这样的政策出来,他们拼命不拼命贷款?我是一个信贷员我一年贷款4亿,我就按最低标准2亿万计算就可以获得100万奖金,扣除一些费用,最少也有80万。为什么现在大家拼命的做?就是这个政策突破了我们原来对住房政策的一些规定。第二套住房政策突破就有这个关系。

  在这样的情况下,房地产市场别看现在大家都不再说,对于信贷优惠政策十分十分的敏感。有钱买所以把房价抬高了。我说民众有钱买?很简单,我问你一个简单的概念。如果只要有钱买不要通过银行信贷政策的时候是真正有钱买。所以我们的信贷政策绝对重要。大家还是利用信贷政策在炒。并不是说在炒房的人或者是投资的人有多少错,在这种政策下大家一定会这样做,关键是政府如何引导。

  我知道很多人在炒房,买了多少套的住房,其实他们都是按揭贷款,利用银行的信贷。因为我们现在的银行信贷政策,银行的优惠利率是世界最有鬼的,比美国还要优惠。美国的住房按揭贷款优惠利率是5.3,而且他们的利率是差异化的。最好的信勇合最坏的信用要相差4个百分点。比如说一般的利率是5.3的情况下,最差信用人可能是9点多。但是中国优惠信贷利率是4.158,每个人都一样,谁都一样。这样的情况一定会促使民众大量的进入房地产市场。所以现在我们房地产市场这样的政策可能对于我们房地产市场无论是调整不调整都会造成巨大的影响。这就说明了一个问题,2009年整个投资环境和投资形势最主要的动力源就在于我们信贷政策的全面放开。现在所说的是适度宽松,其实可以说是极度宽松。而且中国的房地产市场,世界文明史上五百年找不到这样的市场。这都是银行信贷政策的结果。所以面临的问题就是一旦要调整的时候面临的问题比较大。

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