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谢国忠2010年的预言:中国未来5年房价跌一半

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2016-09-18 15:23:12 来源:金融界网站
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  谢国忠2010年的预言:中国未来5年房价跌一半

  “2010:中国未来5年房价跌一半”

  2010年10月,谢国忠曾经说过一个著名论断:未年五年大城市房价平均跌一半,其提出的论据主要有:

  1. 工资与租金

  当泡沫泄气的时候,房价必须下降到工资和投资收益可以支撑的水平。在中国的房地产市场,现在的租金回报率不到3%,它必须回到5%以上,每平方米的单价则不应超过两月的平均工资。

  2. 逐渐泄气

  房地产泡沫的泄气可以持续很多年。20世纪90年代日经225股票平均指数崩盘后,日本楼市泡沫还膨胀了两年。而且它也不是瞬间破灭的,而是在其后的二十年中,以每年大约8%的速度下跌。

  3. “脱衣秀”

  政府目前仍然没有放宽二三套房的贷款限制。那些最有潜力的买房者受到了管制,这些买房者其实并没有足够的现金,主要依靠贷款买房,因此,房价不能更上一层楼了。

  4. 经济衰退?

  现在中国房地产价格正在慢慢下跌,并将于2012年加快步伐,届时,中国经济也将会受挫。未来十年内,出口、消费和基础设施将会以7%-8%的速度增长。中国人不能用房屋净值贷款来消费。

  今天看来,有关房价即将暴跌的盛世危言,无论当时说的多那么有道理,现在许多都成了笑话。是事实,2010年10月以来中国一线城市房价出现了这样的走势:(房价走势与广义货币发放量走势几乎同步,这里采用M2总量走势代表房价走势)

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  中国1990年以来M2总量(单位:亿元)箭头是论断提出的大致时间

  下面让我们来看故事的后续,从2010年起,房价早已涨了不止一倍。再次有人掀起了讨论:房价是不是该跌一半了?能不能跌一半?先来看看各方利益会怎样吧:

  1. 政府:此说法违背“房地产市场健康稳定发展”的方针

  2. 银行:这样的话,“抵押品价格体系”要崩溃

  3. 开发商:别胡说!

  4. 有房一族:你不要危言耸听!

  5. 买不起房的漂流一族:“跌一半也买不起”

  6. 如果是经济学家:“中国经济将会硬着陆”

  所以说,除了真正希望买房住的人,几乎所有的社会成员都不希望看到房价大幅下跌。那么假设放假真的跌了一半,想要买房居住的人们就真的能买得起了么?不一定,请继续看:

  近期,一线城市再次经历了惨绝人寰的房价暴涨,最先吹起冲锋号的是深圳,紧接着上海、北京。每一轮房价的上涨,舆论上总是不会太好,很多人持这样的观点:现在一二线城市的房价已经太高太高了,高得远超潜在购买力,房价起码跌掉一半才合理,大家才能买得起。大家就如同期待去年股市断崖式地崩盘一样,等着高房价泡沫破裂的一刻,然后他们就可以冲进去抄底买房了。

  房价与收入的紧密关系

  但是,房价跌掉了一半,就买得起房了吗?这样的情况需要有一种前提,那就是房价跌了,而你的财富和收入保持不变。这听起来是句废话,但是很多人还不能理解房地产价格挂钩的资产类别跨度有多广泛,可以说,房地产价格跌一半,没房的人和有房的人一样悲惨。因为贷款杠杆是刚性的,而房价是弹性的。所以假若一个人用100万买了套房子——首付20万,贷款按揭80万。当房价下跌超过20%的时候,房子的价值已经不足80万,而他还欠着银行80万贷款。房子的贬值让老百姓(行情603883,买入)人人都成了“百万负翁”,资不抵债,而此时会出现频繁的违约,银行频繁收不回贷款,就会面临系统性风险。金融系统一出问题,实体企业融资就会有各种问题,裁员、倒闭潮就有可能紧随而至。

  房价跌到企业发不出工资?

  有的人认为价格跌了,大家就会买东西,但价格持续下跌的市场上,人们可能反而更加惜买,因为今天5块的面包明天只需要4块钱,今天2000块钱的电视机,明天可能会卖1500。有了这样的预期,除非是每天的日常必需品,否则大家都不会去买,因为有可能买了就是亏了。

  房地信托基金救场

  不管房价是否出现大的下跌,目前的房价可以说是高不可攀,如何从中获利呢?房地产信托基金可以救场,中国内地首只公募房地产信托基金REITS已经在去年六月开始发售,单个投资者的单笔认购门槛为10万元,这笔钱由专门投资机构进行房地产投资经营管理,并将投资综合收益按比例分配给投资者的信托基金,也就是投资者凑份子投资房地产,相当于认购了收租权益,其间该产品在深交所上市交易,给持有人提供流动性便利和退出机制,还可以通过二级市场进行买入和卖出交易,是抓不住房地产上涨机会的人们的最佳选择。

关键词阅读:房地产信托 REIT

责任编辑:鲍方
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