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如果你能回到十年前 最想做的投资是什么

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2017-08-17 14:13:49 来源:合晶睿智

  “如果你能回到十年前,最想做的投资是什么?”

  “当然是多买房啦!”

  作为过去十年内最值得投资的资产之一,上至达官贵人,下至平头百姓,无一不时刻关注着房价的动向。但是根据二八定理,资源永远掌握在少数人手中。普通人别说投资房地产了,就算是刚需,想买套房都得一再勒紧裤腰带。

  这篇文章将告诉你,如何不买房,也能在房地产市场中分得一杯羹。

  REITs基本概念

  REITs(Real Estate Investment Trusts)即房地产投资信托基金,是一种在证券交易所上市,由特定的发起人(如基金管理公司信托公司等)发起,制定投资计划,以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金,由专门投资机构进行房地产投资经营管理,并将投资综合收益的绝大部分(通常为90%以上)按比例分配给投资者的金融工具。美国的REITs在二十世纪60年代兴起,至今已经走过了50多个年头。

  REITs涵盖了住宅地产和商业地产的各个领域,包括写字楼、工业厂房、购物中心和百货商场、住宅和酒店式公寓、酒店及度假中心、仓储、养老院、 健康医疗设施等等。

  REITs的收益主要来源于租金收入和房地产升值,收益的大部分将用于发放分红。REITs长期回报率较高,与股市、债市的相关性较低。

  通俗地理解,购买了REITs产品,相当于,一群人凑笔钱,交给专业团队去全世界购买并经营房产。90%的收入会拿出来,以分红的形式返给投资人。

  房地产投资信托本身是一种投资房地产的公司实体。房地产投资信托通过IPO筹集资金,管理房地产组合并从中获益。投资者拥有房地产组合的一部分。REITs的优点很多,包括分散风险、获得收入、低交易成本和流动性佳等。REITs筹集大量投资者的资金,可分散投资于不同的房地产项目。

  房地产组合的收益将分配给投资者。在其他因素不变的情况下,预期收益率越高,回报越大。在大多数国家,REITs要将大部分的年度收益(90%左右)分配给投资者,方能享受免税的待遇。这样做的目的是使REITs的收益能接近房产组合的收益,而不依赖于管理水平的高低。

  此外,REITs还受到其他规定的约束,比如基础资产、业主集中度、杠杆结构(资本结构)等。相比股票的分红,REITs分配的收益还包括税收的优惠,因为REITs免收企业税。

  相比房地产直接投资,REITs的交易成本低廉。在英国,购置房地产的印花税率为4%,而REITs只有0.5%。

  REITs在交易所上市交易,价格每日公布,流动性大大改善。但这种流动性也是有代价的,毕竟其背后的资产流动性欠缺。相比直接投资房地产项目,投资REITs的缺点有:高波动(特别是与股市之间的短期相关性很高)、二级市场与净值的折溢价,以及杠杆规模。REITs的价格波动比较大,其价格不仅与房地产相关,也同股市的走势紧密相连。

  REITs属于封闭式基金,其价格受供需的影响,围绕净值上下波动,形成折价或者溢价。杠杆的使用进一步增加了REITs的波动性。REITs的波动性与股市相当。短期内,REITs价格同股票市场呈现高度相关。从长期看,REITs又同房地产直接投资相关度高。短期内,REITs与房地产直接投资相关度不高,走势更加类似股票中的房地产板块。

  然而,REITs同股票毕竟是两类不同的资产。从长期看,其累计收益和再投资收益可以带来丰厚回报。如果仔细研究REITs的收益来源,我们发现REITs的收益与股票和房地产直接投资呈正相关,与债券收益呈现负相关。虽然房地产直接投资的收益对REITs影响相对稳定,但股票、债券等金融资产的波动会影响REITs的收益表现。

  投资房地产的收益主要来源于租金收入、资本利得、杠杆水平、主动管理能力和不同的投资途径(直接投资、间接投资、衍生品投资、REITs等)。房地产投资的回报受地产种类(零售、写字楼、厂房、住宅)、地段和具体的房地产等因素影响。不同的房地产类型提供的回报各不相同。房地产回报主要来自以下三个方面。

  1.租金收入。租金收入是房东向租客收取的房租。租金收益率指租金和房屋售价的比例。租金收益率比较稳定,与通胀相挂钩。与债券收益率相似,租金收益率是衡量房价高低的一项指标。房价越低,租金收益率越高,反之亦然。投资REITs的一个优势在于稳定的租金收入,但是REITs的租金收入往往低于债券票息收入,而且REITs的价格波动比较大。REITs不是一种可以代替债券的安全资产,如果投资期限不够长,REITs也无法替代直接房地产投资。

  2.总收益。房地产投资的总收益包括房租收入和出售房产的资本利得(或损失)。当通胀高企,利率上涨时,房地产需求将降温(抵押贷款利率上升),房地产价格滞后于通胀步伐。但是从长远来看,房地产能有效对冲通货膨胀。最终决定房产价格上涨的还是供求关系。当需求增加时,房地产价格走高,资本利得水平提高。通常,当经济向好、企业扩张、办公场地需求增加时,工厂扩建厂房,零售业增开店面。经济下滑时情况则相反。因此,房地产总收益是同GDP增长和经济表现正相关的。

  3.主动管理能力。房地产行业投资面临信息不对称的问题。房地产价格难以及时对公开信息做出反应,是一个有效性和流动性欠佳的市场,这就给主动管理创造了施展的空间。

  此外,市场缺乏基准指数。英国IPD[5]指数每月发布一次,美国NCREIF[6]指数每季度公布一次,而欧洲IPD指数每年才发布一次。亚洲市场目前尚无可靠的房地产指数发布。

  另外,由于房地产市场缺乏流动性及个体差异大,跟踪业绩基准非常困难。市场上没有房地产被动投资工具,只能通过衍生工具进行合成(比如基于IPD指数的PTRS),而跟踪REITs指数要容易得多。但是在短期内,REITs不能完全替代房地产直接投资。

  研究资产回报的意义不仅在于了解其风险收益特征,更重要的是研究其在多资产组合中与其他资产类别的相关性,从资产配置的角度建立预期回报模型。

  房地产投资的预期收益

  对房地产的价值进行量化估计通常基于以下四个因素。

  1.政府债券收益率。房地产投资的回报必须超过相同期限的政府债券的收益率。房地产投资的风险更大,需要获得更高的收益。

  2.市场的供求关系及它们对租金收入的影响。房地产的总收益可以这样计算:租金收入的折现值减去各项费用,加上房地产最终出售价格的折现值。关键变量是租金收入和折现因子。折现因子是投资房地产的风险因素。租金增长率的计算基于对房地产市场趋势的判断,并同通胀率水平相关。[10]地产价格的高低最终不取决于土地价格,而取决于房地产租金。

  3.租户的信用情况。投资房地产的回报之所以超过投资政府债券的回报,是因为租户的信用风险形成了一种风险溢价。

  4.房屋折旧。折旧多少不仅和房屋本身的品质有关,也和需求及房屋的地段等因素相关。

  计算房地产的长期预期回报的方法类似于计算股票的长期预期收益。房地产的长期收益来自于租金收入、租金收入的增长率(取决于GDP的实际增长和通胀水平)和房价的变化,最后减去交易成本。

  内容摘自《资产配置手册》

责任编辑:常福强
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