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看不懂限售调控和地产股大涨?重要苗头已现!

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2017-10-13 18:11:27 来源:国泰基金

  去年以来,中国房地产行业进入新一轮调控周期,限售政策的出台使得本轮调控力度较以往不同,在“房子是用来住的”理念引导下,“租售同权”开始在部分城市试点,各种新环境对房地产企业带来深远影响。另一方面,地产股今年以来表现靓丽,万科三季度的大涨,港股内房股的一路高歌猛进令市场叹为观止。行业深度调控和地产股股价的大涨,这一冷一热应该如何研判?让我们听听中信建投证券地产行业首席分析师陈慎的精彩分享。

  本期嘉宾是中信建投证券房地产行业首席分析师——陈慎,上海财经大学经济学学士,英国纽卡斯尔大学金融学硕士,5年房地产研究经验,2013年加入中信建投房地产研究团队,所在团队获2014年第十二届新财富房地产最佳分析师第一名,2015年第十三届新财富房地产最佳分析师第二名,2016年第十四届新财富房地产最佳分析师第五名。

  核心观点:

  1、 限售政策锁定了房产4到5年以上流动性,房价上涨预期可能减弱;近年居民短期消费贷大幅增长,相当比例流向了房地产,四季度很多城市开始着重调控。房地产调控短期内不会放松,行业会继续调整趋势。

  2、 “租售同权”更大意义在于解决购买权和租赁权过于悬殊的权利差异,中国房屋租赁市场有很大提升空间,这对行业会产生多方面影响:我们认为中短期之内鼓励租赁并不一定会带来租金效益的大幅增长;全国平均购房年龄会往后推,从而减弱整个房地产市场的交易弹性及房价上涨的弹性。

  3、 TOP10房企近年集中度超过30%,是历史性数据。相对而言,通过并购有机会获取低价土地,解决房企补库存问题,中大型公司通过并购提升市场份额,这是大势所趋。

  4、 地产向金融行业多元化发展会延伸出两个路径:一、地产+金融,地产公司成为金融平台;二、金融+地产,随着整个资管业务的发展,地产公司也可以去适当地拓展新的业态,比如房地产基金、REITs这类资产证券化业务等。

  5、 内房股相对A股有自身优势,估值便宜、港股投资窗口打开、内房股本身基本面提振,未来A股和港股融合会不断提速,龙头公司的价值会进一步凸显。

  6、 未来地产股会是分化格局,中大型公司能享受溢价,实现逆周期增长,选股建议关注两个方向:一是价值和成长性公司;二是在上下游产业链有一席之地,在转型方面做出成效的公司。

  以下为访谈文字实录:

  Q1:第一个问题,中国房地产市场很大程度上受到政策影响,从去年起各地相继出台了很多限购、现售政策,您觉得这类政策会对你会对房地产行业造成哪些影响?

  陈慎:我们可以说是全市场,应该是去年最早提示房地产行业政策转向的一个卖方,我们也是在去年开始一直提示这轮整个政策调控的差别。因为这轮除了传统的限购、限贷之外,我们观察到政策又出现了两个变化:

  第一个就是限售政策的出现。我们从今年开始我们观察到全国大概有40多个城市出台了限售的政策,而且平均下来应该是2到3年、甚至到5年这样一个限售的周期,我们认为这对行业应该会产生比较深远的影响。因为第一个它是锁定了很多房子4到5年以上的流动性。其次,房地产作为一个资产,如果一旦流动性下降,相对来说房价上涨的预期可能就会减弱,这个政策可能会在中长期一直出现。

  第二个特点是来自于信贷。从去年去杠杆开始有关于按揭贷款的增速已经出现了明显的下降,它占整个新增贷款的比重已经开始下降了,但是我们观察到另外一个特点又产生了,就是居民的短期消费贷,整个上半年中国的短期消费贷应该是同比大幅增长,甚至超过去年全年的水平。

  我们认为当中有相当比例的资金是流向了房地产,所以这也是为什么四季度开始很多城市开始着重去打击消费贷,所以我们认为在这样一个环境下面,长效机制也在建设过程中,房地产行业调整还没有结束。这也是为什么最近十一假期刚过完,我们观察到很多重点城市的数据大概是同比下降了50%到60%以上,这应该是过去4、5年来最差的一个假期了,所以说我们需要强调一点就是,房地产行业的调控还在延续当中,短期之内不会放松,所以房地产行业调整的趋势还得延续下去,这是我们对行业的一个看法。

  Q2:您对“租售同权”的住房租赁试点方案怎么看?这对房企的业务及盈利能力会造成哪些影响?

  陈慎:租赁市场的发展其实和刚才我们提到的限售是有共同点,都属于长效机制的一环。我们认为从租赁市场发展的过程当中,很多无论是市场的观点还是很多居民的观点,把“租售同权”想的太乐观了,很多人认为我通过“租售同权”就能解决学区房的问题,事实上就我们的研究和理解而言,“租售同权”的意义远比这个更大,教育权是当中的一环,而且教育权的平等化,它的解决不应该靠政策,不是简单一句“租售同权”就能解决的,未来需要依赖的是教育资源的均衡化,这当然需要很长一段时间。

  但是我们认为“租售同权”它更大的意义在于解决过去购买权和租赁权当中过于悬殊的权力的差异,随着这个政策的推进,我们认为更多的承租人他的法律的保障、甚至是补贴、甚至可能未来的一些权益上的提升,这才是他的题中之意,这是我们对这个政策的理解。

  当然目前来说中国整个租赁市场发展还有非常大的提升的空间,中国的租赁人口占整个居民的比重还是非常低的,比发达国家至少还有翻倍的一个提升空间。我们认为在这个发展过程当中会对行业产生几个方面的影响:第一个就是房价,第二个就是房租。

  第一个是房租。很多人认为鼓励租赁一定会带来房租的大幅增长,我们认为可能恰恰相反,因为房租和房价是两个不同的产品,房价跟信贷关系更大一些,房租它是跟收入息息相关,如果在未来的过程当中收入不能实现大幅增长的话,可能租金的增长空间是有天花板的,所以我们认为在这样一个环境下面,如果短期之内因为鼓励租赁整个供给大幅提升的话,反而会对很多中低价房源的租金产生非常明显的冲击,会出现适得其反的效果,这是需要关注的一点,这是为什么我们认为在中短期之内鼓励租赁并不一定会带来租金效益的大幅增长。

  第二个是关于房价。我们认为租赁市场发展可能会对于房地产市场交易行为产生一个中长期的影响。因为从过去来说中国的一个特点在于消费比较提前,典型的一个数据结果就是中国的平均购房年龄是要比发达国家要低很多,像英国、日本都要在33到35岁以上,而中国就我们估算而言,在30岁以下、甚至28岁以下,这当中就结合了很多中国提前消费的特点,我们认为随着整个租赁市场发展的话,它不会消灭购房需求,但是会把全国的购房年龄往后推,逐步向发达国家靠拢,这可能会减弱整个房地产市场的交易弹性以及房价上涨的弹性,这个我相信也是管理层对于鼓励租赁的一个题中之意吧。

  Q3:再说下并购,今年以来房地产业并购案频频,包括像恒大、融创都有比较大型的并购交易,为什么今年会出现这样一个趋势,你又是如何看待这个趋势的?

  陈慎:今年房地产市场有几个特点:

  一个是我们刚才也提到虽然整个房地产市场销量增速是在往下走,但是就并不能阻止现在全国的龙头公司的高歌猛进,我们现在观察到TOP10的房企在今年整个集中度应该是超过了30%,这是一个历史性的数据,这是第一个特点。

  第二个特点,这些房企在未来整个销售规模增长的预期下面,他们在卖得好的同时必须也得大力地补库存,所以这是为什么他们今年遇到一个需要解决的问题,就是地价在保持不断的增长,但房价却在很多城市遇到限价令,就是预售性管理的一个效果,所以如何去获取性价比比较高的土地是他们亟需解决的一个问题,相对而言并购可能是有机会去获取一些比较低价的一些土地,而且并购的同时它也能够在当期就贡献它的销售额,这是并购相对于别的补库存渠道更好的一个途径。

  当然,我们觉得并购不是每个公司想试就能尝试的,首先它必须得有一个非常强的品牌效应;其次,团队的谈判能力要比较强。今年的并购王融创确实有它的独特优势在里面,但是我们认为通过并购的话,一定会强化刚才我们说的那一点,就是集中度会继续往上提升,一些中小型的房企会退出,大中型公司通过并购而形成自己市场份额的提升,这是大势所趋。

  Q4:房企的多元化经营也是市场比较关心的一个话题。近年房企热衷于参设各类金融机构,比如说恒大除了自设互联网金融平台外,还成为了盛京银行大股东,您是怎么看待房企去试水这种金融业态?

  陈慎:我记得我们在2015年的年度策略的时候,就提出来过一点,因为2015年是房地产转型的大年,是个公司都会考虑说要转型,而且当时转型的方向是五花八门的,包括像传媒、包括像影视、包括像医疗养老都有,但是我们当时提出来一点就是,房地产行业转型是大势所趋,但是一定要挑选自己最适合的行业。当时我们认为房地产行业可能能够长期走下去的两个方向:一个就是金融行业,另外一个就是地产产业链的服务行业。

  相对来说,我们认为金融有它的优势:一个它的体量足够大,能容纳房地产转型所带来的庞大的资金量;第二个就是,地产和金融本来就是相辅相成的行业,所以如果地产公司去发展金融,也能够反哺自己的地产主业,我觉得这是它的一个优势;第三点就是,这两年以来整个中国的私人财富增长速度非常快,与此同时,相关的各种资管牌照也在放开,这也给地产公司去拓展自己的金融业务提供了一个窗口。

  我们认为围绕着地产向金融的行业,可能会延伸出两个路径:第一个就是,地产+金融,这个方向就是地产公司可以去成为一个金融平台,现在已经有很多公司去这么做,这个平台可以是传统的金融平台,也可以是互联网金融平台,大家可以根据自己的特点去选择;第二个是金融+地产,就是随着整个资管业务的发展,我们认为很多新的地产业态也会出现,地产公司也可以去适当地拓展,比如说房地产基金业务,或者像REITs这种资产证券化的业务,都是可以让地产公司去拓展的方向,因为这些蛋糕足够大,可以容纳未来房地产企业去实现新的盈利的增长点的一个路径。

  Q5:下面咱们来谈谈股市。之前有观点认为是中国的房地产行业已经进入下行周期,过去一段时间大家对地产股也相对有点悲观,但实际上今年的地产股表现是非常好的,尤其是港股的内房股大涨,成为市场的一道风景,您对此是如何分析的?

  陈慎:我们在今年1月份的时候正好在香港路演了一个礼拜,当时我们在香港就提出来,我们认为今年整个香港市场会有大机会。不谈别的行业吧,就是内房股相对于A股还是有它的优势:

  第一点:确实估值很便宜,即使今年涨了这么多了,有很多公司的估值还是具备优势的,包括像PE、PS。

  第二点:就是确实从去年开始整个窗口的打开,包括像沪港通深港通确实给很多内地的资金进入香港市场、去投资香港市场带来一个渠道。我们今年观察到很多内房股,它上涨比较好的动力的原因来自于当中很多内房股沪港通、深港通持股的占比量开始大幅增长。

  第三点:当然是离不开这些内房股的基本面,包括像今年涨的比较好的碧桂园、恒大、融创这些公司,每个月的销售量都能够持续兑现投资人的预期,而且实现超预期增长,这在今年这种市场环境下并不多见。而且我们认为像这种,尤其是像今年上半年三四线城市比较火,恒大和碧桂园,都是作为非常典型的三四线城市的标的,这也受到投资人的认可。

  我们认为未来的趋势可能就是A股和整个港股的融合会不断地提速,因为像今年,其实我们在6月份当时就提出过一点,A股过去的一个特色就是,大公司、小公司太多存在同涨同跌的一个情况,甚至有时候还存在越大公司,它的PE给的估值反正比小公司要更低,这跟港股是完全相反,港股是越大的公司,它享受估值溢价。

  终于我们可以看到三季度有很多的龙头公司,因为它现在整个集中度提升,终于获得了资本市场的认可,像万科在今年三季度就走出比较与众不同的独立的行情,所以我们认为在未来两地的互相影响和作用的效果会在资本上会逐步体现出来,尤其是在今年一个集中度快速提升的背景下面,龙头公司的价值应该是会进一步凸显出来。

  Q6:最后一个问题,在您看来,未来房企的业绩增长点是在哪些方面?从股市投资的角度来看机会在哪里,哪类房企更值得去关注?

  陈慎:首先我们觉得,虽然整个房地产行业是面临着调整和政策的打压,但是也不得不承认,这还是一个非常庞大的行业。去年是11.7万亿销售额的规模,今年可能比去年同期还有略微增长,接近12万亿的规模,未来即使调整,我们认为区间可能还是会维持10万亿到12万亿,这个蛋糕还是足够大。

  所以,很多大中型的公司在里面还是能够通过集中度的提升来实现自己业绩的增长。对于很多企业来说,他们可以借助这样一个行业调整的窗口,去布局更多的上下游产业链,包括我们刚才提出的像金融,包括像下游的地产服务业,也可以如果未来整个租赁市场能够有更多的扶持政策出来,围绕租赁这块做文章,其实也未尝不是一个选择。所以我们认为,其实给房地产企业可以做的事情,或者是可以去思考的方向,还是很多的。如果要回到房地产的股市上,我们认为未来一定会是分化的结果,一定是越大的公司,他越能享受溢价,越能实现自己的逆周期增长。

  所以我们认为,大家如果选股票的话,建议关注两个方向:

  一个就是价值和成长性的公司,它能够像刚才所说的,能够在别人拿不到地的时候拿到地,能够实现自己的持续扩张周期,能够抢占别人的份额。就比如说“招、保、万、金”,比如我们一直非常关注的华侨城,这些公司我觉得能够持续的去关注。

  另外一个方向就是,能够在房地产上下游的产业链里面获得自己的一席之地,能够在转型方面做出成效的,包括像金融证券化,这种公司我觉得是可以重点关注的。在A股里面我们重点建议关注的就是嘉宝集团,它是整个A股公司里面唯一一个做房地产私募基金的公司,所以在这块它的逆周期成长能力已经得到了证明,未来如果围绕着住房租赁,它整个证券化的政策会持续推出的话,我们觉得它的稀缺性会进一步突出,所以我们主要建议的就是这么两方面的问题。

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基金代码 基金名称 今年以来收益 费率 操作
160628 鹏华中证800地 11.72% 1.20% 0.60% 购买定投
160218 国泰国证房地产行 5.54% 1.00% 0.10% 购买定投

关键词阅读:限售调控 地产股大涨

责任编辑:常福强
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