金融界基金1月2日讯 今日房地产板块快速拉升，金地集团、泰和集团等大涨。

　　消息面上，有数据显示，2017年全国50个大中城市卖地收入均刷新了历史同期记录，累计卖地金额达3.57万亿元，较2016年全年的2.65万亿元，上涨了34％。其中13个城市卖地金额上涨幅度超过100％。

　　截至2017年收官，Wind数据显示，129只房地产板块成分股中，全年上涨的个股为35只，而92只出现不同程度下跌。虽然呈现出了“跌多涨少”，但板块龙头如万科等全年仍出现了50％以上的涨幅，从一个侧面也反映出了2017年市场中“马太效应”有所放大的实情。

　　中信证券认为，地产的前20大公司去年前11个月销售同比增速43％，大幅跑赢行业整体12.7％；预计今年1月各大公司会积极推货，叠加春节时间较晚，1月龙头销售可能会超预期。

　　房地产行业2018年度投资策略报告：龙头优势凸显，关注业绩确定性与抗风险能力

　　2017年房地产板块表现弱于大盘

　　2017 年房地产板块下跌 0.11％（截至 12 月 28 日），排名中信 29 个一级行业的涨幅榜第 14 位。 同期上证综指上涨 6.21％，沪深 300 指数上涨21.41％，房地产板块走势弱于大盘。

　　分类调控与长效机制有利于房地产市场保持平稳

　　房地产调控政策的有效性得到了充分的检验，作为调控重点的一二线城市房价与市场成交量得到了抑制，去库存政策改变了三四线城市的预期，全年市场平稳增长。

　　展望 2018 年，分类调控、因城施策作为主基调不会改变，通过短期调控政策引导需求，保持政策稳定性。同时，继续通过不断完善的住房租赁制度作为抓手加快住房制度和长效机制的建立。未来调控政策对房地产市场的冲击有望随着房价的逐步平稳而逐渐减小。

　　市场延续分化，龙头公司强者恒强

　　2017 年，房地产调控与去库存政策并存，一二线城市与三四线城市市场情况分化，三四线城市的市场回升弥补了一二线城市政策调控导致的下滑，全国房地产开发投资增速小幅上升，商品房销售面积和销售额平稳增长，土地市场呈现补库存效应，调控政策效果显现，房价涨幅高位回落。 2018 年政策预期平稳，一二线城市房地产市场销量有望低位反弹，三四线城市销量高位回落的可能性较大，市场总体有望平稳。今年市场最为明显的特征是房地产集中度进一步提升，前十房企的市场占有率快速提升，强者恒强，随着融资成本上升，土地市场竞争激烈，未来这一趋势会继续加强。

　　投资策略

　　重点上市房地产公司销售增速高于全国平均水平，叠加房价上涨带来的毛利率回升，房地产整体业绩增长确定性强。随着房价涨幅回落，政策压力减轻，地产板块估值未来有修复的空间。 目前地产板块相对估值处于低位， 维持行业看好评级。

　　大型房企土地储备丰富、城市布局合理、抗风险能力强，未来业绩增长的确定性更高。推荐公司为保利地产（ 600048）、 金地集团（ 600383）、招商蛇口（ 001979）和世联行（ 002285）。

　　风险提示

　　1、 宏观经济波动 2、 房地产税加速推出 3、 市场销售及房价跌幅超预期

　　地产行业快评：房企完美收官，三甲突破5000亿

　　平安证券 杨侃

　　事项:克尔瑞公布2017年主流房企销售排名。

　　平安观点:

　　业绩完成率高、前三甲突破5000亿:受益三四线市场行情，2017年主流房企业绩表现靓丽，碧桂园、万科、恒大销售额破5000亿元，规模房企凭借前瞻性布局、品牌、产品及资源等优势加速前进，千亿军团已扩容至16家。22家主流房企合计实现销售额4.1万亿，完成全年目标的111％，销售额平均同比增长40％以上。

　　强者恒强、大中型房企表现靓丽。2017年行业十强市占率24.1％，同比上升5.4个百分点。各梯队的集中度均呈上升趋势，其中TOPlOO房企集中度升幅最大，同比上升约10.7个百分点，前200强市场份额已达62.3％。2018年，楼市步入调整期，龙头房企在品牌、融资、管控、拿地方面优势将更加明显，2018年市场集中度有望加速提升。从各个梯队来看，中型房企通过城市深耕、行业并购等形式，销售规模实现大幅突破，泰禾、融创、中梁、蓝光等房企销售额同比增速均在100％以上。从12月单月数据来看，融创、绿地、万科销售金额分别为642、578、563亿元，同比分别增长151％、31.4％和140.3％。

　　收购兼并、合作拿地仍是房企规模快速提升重要推手。在自身强大的销售能力和产品能力的基础上，并购及品牌输出、小股操盘成为大中型房企快速提升规模的强大助推器，2017年招保万金销售额权益占比均只有70％左右。凭借品牌优势和管理输出，除快速提升规模外，大中型房企以较小的权益投资获取更高的权益回报，利于维持较高的ROE水平，万科、保利等房企ROE均保持在15％以上，受制于拿地门槛上升等因素，预计合作拿地、小股操盘等模式仍将延续。

　　投资建议:2017年房企销售再创新高，主流房企销售增速普遍在50％甚至更高水平，金地、阳光城等对应市销率不到0.5倍。展望2018年，龙头货值充足、楼市景气度仍维持在高位，预计主流房企销售仍有望延续较佳表现。持续看好板块投资机会，建议把握以下投资主线:1）融资渠道畅通、资金及管控优势明显，受益集中度提升的低估值龙头万科、保利、金地、招商等；2）模式独特或销售靓丽的高成长个股华夏、新城、荣盛等；3）存在边际改善或拐点的二线龙头阳光城、蓝光发展等；4）兼具业绩支撑的租赁主体概念股世联行、天健集团等。

　　风险提示:基本面大幅恶化风险。

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