北大光华：如何驱动4万亿中国REITs市场？

2018-01-25 16:31:55 来源：金融界基金 作者：北大光华

　　金融界基金1月25日讯近期北京大学光华管理学院REITs课题组推出第四份REITs研究报告——《不动产信托投资基金税制问题研究》，从税收角度予以解析国内REITs发展。此前，该课题组曾测算，中国公募REITs市场规模将达到4万亿至12万亿元。课题组表示，税收优惠政策是REITs得以在欧美国家迅速发展的一个重要原因，而在我国现行的税收制度下，不动产的交易和经营税负较重，客观上制约了REITs的收益率。

　　本次报告中，该课题组表示，REITs提供不动产市场发展所需的长期资金，是市场的重要供应主体，在助力租赁住房企业持续健康发展，落实租售并举战略，增加资本市场投资品种等方面，具有重要意义。从国外的发展经验看，税收优惠和基于税收的金融创新是REITs发展的驱动力，而国内在租金收益率低的情况下，REITs面临的税务问题更为突出。

　　该课题组认为，REITs在设立和持续经营环节均有较高的税务负担，使得发起人的动力不足，投资者的收益率不高，有必要予以解决。REITs的设立过程可以产生大量的税收增量，这些增加的税收在不设立REITs的情况下通常不会即时产生，因而为制订优惠政策提供了空间。该类税收优惠一般不会改变资产的计税基础，从而在未来发生出售等应税行为时，不引起税收的减少和流失。

　　另外REITs有助于提升不动产投资市场的活跃度，优化投资市场结构，从而在一定程度上起到开拓税源和增加税收的效果，具有积极作用。本报告建议参考国际惯例，遵循税收中性原则，对设立、运营和退出等各环节的税负给予优惠待遇，推动REITs发展。

　　以下为报告全文：

　　北京大学光华管理学院“光华思想力”新金融研究系列报告之四：不动产信托投资基金税制问题研究[1]

　　摘要：REITs作为一种高质量、成熟的金融产品，既是“大资管”时代实现我国金融体系供给侧结构性改革的重要推动力之一，又对我国租赁住房市场的发展，建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度有重要意义。税收优惠政策是REITs得以在欧美国家迅速发展的一个重要原因，而在我国现行的税收制度下，不动产的交易和经营税负较重，客观上制约了REITs的收益率。我们的分析显示推出REITs可开拓税源，增加税收收入，同时对建立规范的税收制度具有积极作用。有鉴于此，我们建议有关部门借鉴国际经验，充分考虑REITs的税收中性原则，给予一定的优惠政策驱动REITs，尤其是租赁住房REITs在中国的规模化发展。本报告承接本课题系列的前三份报告[2]，对REITs税制问题进行分析与讨论，探讨了REITs税制问题研究的重要性，以及在“公募基金+ABS”的模式下，目前公募REITs税收制度面对的核心问题，并提出具体的税收规范及优惠建议。

　　[1]北京大学光华管理学院“光华思想力”REITs 课题组，课题组成员包括: 刘俏、张峥、刘晓蕾、杨云红、周芊、李文峥，朱元德，徐爽、范熙武等。本报告主要由刘俏、李文峥、张峥、周芊、于嘉文撰写。课题组特别感谢闫云松先生有关证券化及房地产税收技术方面的支持和建议。

　　[2]本课题前三份报告分别是《中国公募REITs发展白皮书》，《中国不动产投资信托基金市场规模研究》和《中国租赁住房REITs市场发展研究》。

　　一、为什么需要研究REITs的税制问题？

　　从国际上REITs的产生和发展来看，税收优惠是一个重要的驱动因素。REITs从上世纪60年代初在美国兴起，至今在全球近40个国家和地区推出，美国REITs的税收驱动模式是其他国家REITs发展的范本。美国REITs推出的相关基础是1960年美国国会通过的《国内税收法典》修订法案。根据该法案，REITs只要符合股权结构、资产、收入、分配等方面的相关条件[3]，就具备享受优惠政策的资格，其分配给投资者的分红部分可以在所得税前予以扣除。美国REITs的发展壮大很大程度上得益于税收制度的改善和基于税收的金融创新。1986年美国国会颁发新的《税收改革法案》，该制度对有限合伙企业向投资者传递亏损的能力作出了限制，有限合伙企业的税收优惠不再，使得REITs所具备的税收优势凸显，权益型REITs开始发展。权益型REITs的蓬勃兴起开始于1992年，除了有利的房地产市场情况和金融环境之外，基于税收的金融创新起到了重要作用。为了避免因交易而产生的高额税务成本，投行人士于1992年创造了伞型合伙房地产投资信托基金(Umbrella Partnership REITs，UPREITs) 的交易结构，之后又创造类似的DOWNREIT的结构，使市场上大量存量资产可以通过税务递延的办法转化为REITs，这大大提高了设立REITs的积极性。第一家采取UPREIT结构的是Taubman Center REIT，之后被广泛应用，采取该类结构上市的REITs占比超过70%，包括西蒙地产、波士顿地产等知名REITs。因此，美国税法对于REITs的规定可以用“限制严格和政策优惠”来概括，具有典型的税收驱动特征。

　　从全球范围看，尽管各个国家和地区在税收架构等方面存在一定的差异，但是针对REITs都采取了一定的优惠措施。以新加坡为例，作为仅次于日本的亚洲第二大REITs市场，新加坡的政府部门在发展REITs市场的过程中，对规则、税务处理都作了相关的约定，如项目公司从租金收入中产生的分红，可在所得税前抵扣，即予以免税；投资者就分红缴纳的所得税亦按类别具有税务优惠，个人投资者的分红收入免征所得税，外国机构投资者的税率减至10%，等等。这些税收优惠政策使得新加坡REITs的平均分红收益率较高，易被市场投资者接受。表1是几个主要国家和地区关于REITs税务处理的情况。

　　我们建议对REITs税制进行梳理并考虑提供一定的税收优惠的另一个原因在于我国商业地产和租赁住房的租金收益率偏低，过重的税负会降低最终的分红收益率，使其难以达到资本市场投资者的要求。[5]目前一线城市甲级写字楼的租金收益率平均约在4%左右[6]，而住宅的租金收益率更低至2%以内，扣除各项税费后，可供投资者分配的收益率都很难超过基准利率[7]，现阶段我国推出标准化REITs，尤其是通过REITs去推动租赁住房和基础设施建设的发展，有必要按照国际惯例重视税收驱动问题。

　　在《中国不动产投资信托基金市场规模研究》中，我们估测中国标准化的公募REITs市场的潜在规模应在4万亿至12万亿元之间，市场前景巨大。良好的税务环境，将有利于REITs市场的有序发展。在本报告中，我们的分析显示在中国目前的税收环境下，仅在REITs的设立环节产生的税负就达到了REITs市值的21%。这意味着国家推出一个相对规模的REITs市场，一次性的新增税收规模就会很大。梳理REITs的相关税制并在税收安排上提供一定的灵活性，既有利于以税收驱动REITs发展，同时国家伴随着市场的发展也能增加税收，通过新市场的推出和发展实现“多赢”。

　　[3]这些条件主要有：REITs证券持有人必须维持在100人以上，最大的5个主要的投资者合计持有份额不得超过其发行份额的50%；总资产的75%必须投资于房地产、抵押贷款或其他REITs证券等；由应纳税REITs子公司股票所构成的资产不得超过20%；REITs的征税所得除资本利得与确定的非现金征税收益外，至少90%以股利的形式派发给投资者等等。

　　[4]差饷是香港对地税的说法，是地税或土地税（Rates, Land Rates），是间接税的一种。

　　[5]详见课题组报告系列之三《中国租赁住房REITs市场发展研究》。

　　[6]世邦魏理仕，中国商业地产投资市场回顾及展望，2017第二季度。

　　[7]近期十年期国债的收益率约在4%。

　　二、国内设立REITs的税务问题

　　REITs的运作过程通常可划分为设立环节、持有环节和退出环节。REITs自身是金融产品，在二级市场交易，涉及到的税种较为简单，主要是印花税和所得税。我国未来如果采用“公募基金+ABS”的模式，将存在证券投资基金、专项计划、项目公司等多个层级主体，其底层资产属于房地产，交易与经营行为对应的税种较多，税率较高，不同的持有架构、资产情况和时点会有不同的税务处理，较为复杂。以下分为几个环节进行分析。

　　REITs设立环节的税负

　　设立REITs通常需对不动产进行资产重组，并被视为交易行为，需缴纳相关税费。一般来说，设立REITs基金收购相关房地产项目主要有两种方式，而不同方式所涉及的税收种类各不相同。

　　一是资产交易方式，由REITs设立的项目公司直接向发起人购买物业。该方式对于交易双方涉及到的税费较高，买方通常需要支付相应的契税和印花税等，卖方则要支付增值税及附加税、印花税、土地增值税、所得税等。详见附图1。

　　二是股权收购方式，REITs收购持有物业的项目公司股权。该方式对于买卖双方主要涉及到所得税和印花税等。但该交易方式下土地增值税的处理在实践中并不明确，可能会被认定为资产交易，从而需要卖方缴纳土地增值税。详见附图2。

　　REITs持有环节的税负

　　REITs通过项目公司持有和运营不动产。在国内“公募基金+ABS”的结构下，通常存在投资者、封闭式证券投资基金[8]、专项计划（即交易所挂牌ABS）和项目公司四个层级，还有可能在项目公司与专项计划之间存在私募基金的结构。

　　在项目公司层面，存在的税收有增值税及其附加，印花税、房产税、土地使用税、所得税等税负。如附图3所示。

　　在专项计划层面，涉及的税种主要是增值税及其附加。根据营改增之后一系列文件的规定（指财税[2016]36号文、财税[2016]140号文、财税[2017]56号文[9]等），资管产品（含专项计划及私募基金）取得的保本收益需缴纳增值税，并按3%的税率简易征收，管理人为代扣代缴义务人。若不是保本收益，则无需缴纳增值税[10]。

　　在公募基金层面，涉及的税种主要是增值税与所得税。根据上述文件，公募基金的收入应不适用增值税。根据财税[2008]1号文[11]第二条关于鼓励证券投资基金发展的优惠政策规定，公募基金的股息、分红收入和证券买卖差价收入，均暂不征收企业所得税。

　　在REITs投资者层面，就其从封闭式公募基金获得的分红主要涉及增值税和所得税。由于分红不属于保本收益，因此不适用增值税。另外，根据财税[2008]1号文对投资者从证券投资基金分配中取得的收入，暂不征收企业所得税；根据财税[2002]128号文，个人投资者暂不征收个人所得税。

　　REITs退出环节的税负

　　国际主流REITs以公开发行、永续交易的权益性证券为主，与股票相似，投资人除了发行期认购之外，可以通过二级市场进行买入和卖出交易，投资者的退出主要通过二级市场交易完成。REITs的退出还表现在资产出售上，出售的方式可以是资产转让、项目公司股权转让等等。

　　根据上述财税文件的规定，个人投资者在转让公募基金时，均不需要缴纳增值税和所得税，企业投资者需就价差缴纳所得税。另外，根据财税[2004]第173号文，投资者买卖封闭式证券投资基金免征印花税。

　　REITs转让项目公司股权或直接进行资产出售时，则与前述设立时的情形类似，将会就其交易适用增值税、土地增值税和所得税等等。

　　综上所述，REITs在设立、存续和退出三个环节均有相应的税收情况。如表2所示。

　　从实践来看，国内与REITs相关的税收问题，主要存在于设立和持有经营环节，其税负较重，将严重影响REITs的发展。

　　一是设立REITs时可能面临较大的税务负担，资产重组成本过高。我们以一个简化案例来说明（详见附录1）。该案例假设设立时需要进行资产交易，资产增值约40%，涉及高额的增值税、土地增值税和所得税，税负合计高达物业交易价格的21%[12]，发起人回收的金额受很大影响。若发起人将设立REITs视同为一种融资行为[13]，则该类融资的一次性税务成本显然过高。从税种构成来看，土地增值税（占比43%）和所得税（占比24%）是设立时重组环节的主要税收（如图1[14]）。

　　若发起人已设立项目公司，而不需要资产重组交易，则转让项目公司股权所产生的所得税（增值额的25%）亦会是不小的负担，尤其是纳税基础较低的物业。近年来商业物业的资产价格增长较快，早期开发的物业增值幅度较大，在REITs设立环节的税负重，这导致企业参与REITs的动力不足。

　　二是REITs持续经营期间，项目公司层面的税负占租金收入的比重高，降低了分红收益率，对投资者的吸引力不足。增值税、房产税、所得税、土地使用税构成运营期间的主要税收[15]（图2）。在上述案例的假设条件下（主要是增值税有进项税额抵扣、折旧减少企业所得税金额等），REITs运营环节的税务成本占租金收入的比例约21.3%。若项目公司的资产不再计提折旧，所得税会增加，总税务成本占租金收入比例可达33%。若再加上增值税无进项税额抵扣时（如实践中普遍存在的简易征收的情形），缴纳的增值税额大幅增加，则整体税负最高约会占到租金收入的38%（简易征收情形）或44%。

　　实践中我们看到许多类REITs案例由于重组交易类型、公司架构、资产折旧政策、融资利息支出等具体情况不同，而导致所得税、房产税和增值税有很大差异，但总体而言税负较高是商业地产出租经营的痛点。在物业的租金收益率本就不高的情况下，税负重会降低物业的分红收益率，如本案例的租金收益率为5%，REITs投资者的税后分红收益率则降到约3.8%，没有折旧后会进一步降至近3%，因此难有较好的吸引力。

　　三是实践中仍存在税收透明度不够的问题。以股权转让行为为例。该情形是否会视同房地产销售，从而需要适用土地增值税仍不明确。国内物业投资市场每年有不少的大宗交易，相当一部分是通过股权转让来完成。从实际情况看，该股权转让行为基本上不视为房地产销售，从而不需要缴纳土地增值税，而只需要卖方申报缴纳所得税。但也有个别案例，经税局认定为视同房地产销售，征收土地增值税。如某集团转让项目公司100％的股权，税务机关认为“这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物，应按土地增值税的规定征税”。

　　另外，营改增之后，对资管产品的增值税征收情况也需要进一步明确。财税36号文提出持有金融商品取得的保本收益按贷款服务缴纳增值税，但如何定义保本收益，是否仅看合同具体条款而不需要看产品实质，资产支持证券的优先级是否属于保本产品等等，仍未能明确。

　　房产税亦是透明度不够的一种情形。对于经营性物业通常按从租计征，房产税按租金收入的12%，但有些地区对一些情形下的经营性物业仍则按从值计征，即房产原值折让基础上按1.2%计征。这亦会导致税收上的差异。

　　四是不同主体的税收待遇不同，尤其是对个人持有资产并出租有税收优惠，不利于行业的集约化、专业化和机构化发展。以经营环节为例，前述提到项目公司持有资产时，其税收种类包括增值税、房产税、企业所得税等，合计占租金收入的比重介于20%-44%之间，而个人持有资产并出租时，可以采用综合税率，税率低。以某一线城市为例，其发布的个人出租房屋税收政策就提出，为了便于个人出租房屋的征管，对按月租金计算的增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、房产税和个人所得税合并按综合征收率进行计征，其中出租住宅房屋的税率按租金收入的4%-8%，出租非住宅房屋的税率按租金收入的5%-14%，这远远低于以公司形式持有资产的情形，因而不利于机构扩大持有规模。

　　综上可见，在现行市场与税务情况下，较高的重组成本不能鼓励发起人创设REITs，较低的收益率又难以吸引投资者的参与，需要监管部门充分认识到REITs的积极作用，依据国际惯例给予REITs合理的税收优惠待遇。

　　[8]本文中REITs均以封闭式证券投资基金的组织形式讨论相关税务情况。

　　[9]《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》，财税[2016]36号；《关于明确金融、房地产开发、教育辅助服务等增值税政策的通知》，[2016]140号；《关于资管产品增值税有关问题的通知》，财税[2017]56号。

　　[10]实务中资产支持计划和私募基金可能会避免采用保本收益条款，但优先级部分的收益仍有可能被认定为属于保本收益。

　　[11]《财政部国家税务总局关于企业所得税若干优惠政策的通知》，财税[2008]1号。

　　[12]为本案例结果。实务中税负占物业交易价格的比例会由于交易的不同情况而有不同。一般而言，资产增值比例越大，税负占比越高。

　　[13]此时，在资产交易过程中由“买受人”承担的“契税”实质上也由发起人承担，进一步增加了税务成本。

　　[14]仅适用于本案例的情形。

　　[15]本案例增值税有进项税额的抵扣，无需缴纳，图2则按无进项税额抵扣的情形示意增值税的占有比例。

　　三、发展REITs对税收的积极影响

　　REITs作为一种创新金融产品，是对接投资者和不动产资产的有效工具，对于税收亦会有积极促进的作用，主要体现在提升不动产投资市场的活跃度，优化投资市场结构等方面，从而在某种程度上起到开拓税源和增加税收的效果。

　　REITs是资本市场大类资产

　　其创设过程可带来新的税源

　　目前我国房地产市场已进入存量时代。据统计，房地产总体价值245万亿元，其中住宅类约180亿元，商业地产类约50万亿元。对于相当一部分存量资产而言，持有人并没有出售的意愿，因此并不会触发销售或转让等应税行为。但据了解，该类持有人中有相当一部分对于资产证券化尤其是REITs是有意愿的，并愿意适度承担税收成本。而设立REITs的过程会导致一些应税行为的发生，从而增加税收。中国REITs的前景广阔，如若推行REITs，预测REITs市值将达到4万至12万亿元，其设立过程将催生大量的应税行为，增加的税收金额也将是巨大的。

　　REITs可提升商业地产投资市场活跃度

　　并对税收产生正面积极效应

　　REITs对于发起人而言，既是一种融资手段，也是一个对外投资的平台，需要在遵守相关的要求下进行。以香港为例。香港《房地产投资信托基金守则》对收购处置有明确的规定：“需投资于可产生稳定收入的项目；不能投资空置土地，不能从事或参与物业开发活动”。

　　香港REITs自上市以后存在对国内资产的投资、收购行为（表3），虽数量不多，但亦体现REITs在投资市场上有效地发挥作用。这些投资项目均是通过境外SPV的交易进行，适用的是非居民企业股权转让所得有关企业所得税管理的规定，通常卖方均做了所得税的申报缴纳。

　　美国的情况更为普遍。REITs是长期价值投资机构，具专业化主动管理的特点，有持续扩大规模、优化资产组合的需求，因而投资并购活动不断。下图显示自2004年以来的并购情况。2006年出现了REITs的并购高峰，成交金额达470亿美元，金融危机期间相对平静，在2011年之后又开始活跃。这类并购活动，一般是应税行为，从而产生大量的税收。

　　REITs除了合并扩张之外，亦会向私人投资机构收购或出售物业。以西蒙地产为例，该REITs于1993上市时共计持有114处资产，经营面积约500万平方米，扩张至今已持有490处资产，经营面积2千万平方米，在此期间该REITs一直持续在市场上收购物业。

　　由此可见，国内推出REITs亦会有助于商业地产投资市场的活跃，从而增加因交易而带来的各项税收。

　　REITs改变商业地产市场投资者结构

　　有利于税收增长

　　中国商业地产散售情况突出、个人持有比例较大、存在税收差异是一个较大的特点，而REITs的出现，一方面会使促进行业的机构化、规模化发展，另一方面又为个人投资者提供分红稳定增长的金融产品，使更多的个人从直接持有资产转而持有REITs份额。长期下来，以REITs为主的机构持有资产并经营的比重将大大增加，市场结构亦将改变。如前所述，对比个人持有资产而言，机构持有并经营资产的税收更重，税收占租金收入的比重在20-44%之间，而个人持有资产并出租的税收占比在4-14%之间，之间的差异巨大。资产持有结构朝着机构化的转变，会导致增加税款。

　　资产分散是我国房地产多年来的销售模式导致的。以租赁住房为例，美国的机构渗透率超过了30%，REITs是最重要的房屋供应机构，而我国机构渗透率则仅有2%。这说明机构化发展的空间很大。

　　商业地产行业机构化、专业化发展会改善个人持有资产带来的诸多问题，如经营管理不力、物业维护困难等，也会带来很多规范化的增值业务，包括卫生保洁、家政、安保、生活服务等等，这些业务亦会增加税收。

　　综上所述，REITs的推出和发展对于税收来说是有积极的作用的，可在不少方面增加税收，这为相关部门推出REITs的税收优惠配套政策打下了基础。

　　四、国内REITs推行的税收政策建议

　　REITs是收入传递的工具，具有导管作用，体现税收中性原则。因此，以REITs持有并经营资产所承担的税负，不应大于投资者自行持有并经营资产所承担的税负，否则便不能起到资源优化配置的效果。这体现在创设REITs的过程中所产生的应税行为，应适当予以税收减免，在REITs持续经营期间的税收应适当予以优惠。

　　建议按照国际惯例，以税收驱动为基本指导思想，对我国REITs的设立和运营给予相应的税收优惠政策，具体如下。

　　对以REITs为目标的资产重组行为

　　给予税收支持

　　在创设REITs的过程中，发起人往往需要对资产进行重组，如将标的资产注入到项目公司中。实践中除国有资产划拨外，其它该类行为有可能被视为交易，从而产生大量的增值税、土地增值税、所得税以及契税等税费负担。由于发起人往往会在REITs中仍持有较大比例的份额，因此，标的资产的实际投资主体和控制权并没有发生实质变化，该等行为可视为企业内部重组。建议允许企业适用与企业内部资产重组相关的税收政策、规定，如《关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税[2015]5号）、《国家税务总局关于企业重组业务企业所得税征收管理若干问题的公告》（国家税务总局公告[2015]48号）、财政部、国家税务总局关于进一步支持企业事业单位改制重组有关契税政策的通知（财税[2015]37号）等，以分立、新设等形式，按资产账面价值注入企业新设立的项目公司，使该过程没有产生增值而无需适用增值税、土地增值税和所得税等。该等税收优惠政策应扩大到以创设REITs为目标的所有企业，包括房地产业和各种所有制企业。

　　该等重组分立的行为导致资产转移至新的主体，但其计税基础未发生变化，未来资产被真实出售给第三方时，仍可按此计税基础征收相关税收，并不导致税源流失。

　　进一步增加税收透明度

　　体现REITs设立行为的商业实质

　　设立REITs时，发起人会将项目公司转让给REITs，同时发起人持有REITs一定的份额。该过程涉及股权转让行为，一方面会涉及是否穿透判断转让房地产从而需缴纳土地增值税，另一方面，发起人需按股权转让所得缴纳所得税。

　　首先，该股权转让亦属于REITs设立过程中的重组行为，不应当被视同房地产销售，建议对其性质予以明确认定，不适用征收土地增值税。

　　另外，该等股权转让行为是REITs设立的基础，具有合理的商业目的，建议对该行为产生的企业所得税给予税率上的优惠或递延处理。即便征收所得税，亦应考虑对于纳税人仍在REITs中持有大量份额的情况，该等份额并未实际变现，对应的所得税在设立REITs时可不予以计征。

　　降低REITs经营环节的税负

　　体现对REITs的税收优惠待遇

　　如前所述，不同主体持有资产并经营适用的税率很大差异，而REITs在持有经营物业的环节中税负较重，建议在一揽子税收方面试行优惠政策，比如参照个人持有并出租房屋的情况，为REITs体系内的项目公司持有并出租房屋制定较低的综合税率。尤其是租赁住房类的资产，建议税收政策向REITs类的机构倾斜，培育更多的专业化、规模化、集约化的机构，引领租赁住房市场的发展，有效建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。

　　项目公司的企业所得税建议借鉴国际惯例，对于分红的部分予以免征所得税或给予优惠税率。

　　减少REITs结构构建产生的税收负担

　　国内REITs采取“公募基金+ABS”产品结构，存在投资者、公募基金、专项计划和项目公司四个应税主体的层级，还有可能在项目公司与专项计划之间存在私募基金的结构。由于结构相对复杂，层级较多，可能会存在资管产品的重复征税问题，比如保本收益的增值税，有可能会在私募基金债权和专项计划的优先级等方面均涉及到，导致流转过程的重复征税。建议在营改增一系列文件的基础上，进一步明确增值税的处理，并对REITs结构内的资管产品予以免税的待遇，对于从项目公司向上分配并最终到投资者的分红，明确给予各层级的所得税免税待遇。

　　五、小结

　　REITs提供不动产市场发展所需的长期资金，是市场的重要供应主体，在助力租赁住房企业持续健康发展，落实租售并举战略，增加资本市场投资品种等方面，具有重要意义。从国外的发展经验看，税收优惠和基于税收的金融创新是REITs发展的驱动力，而国内在租金收益率低的情况下，REITs面临的税务问题更为突出。我们经分析后认为，REITs在设立和持续经营环节均有较高的税务负担，使得发起人的动力不足，投资者的收益率不高，有必要予以解决。REITs的设立过程可以产生大量的税收增量，这些增加的税收在不设立REITs的情况下通常不会即时产生，因而为制订优惠政策提供了空间。该类税收优惠一般不会改变资产的计税基础，从而在未来发生出售等应税行为时，不引起税收的减少和流失。另外REITs有助于提升不动产投资市场的活跃度，优化投资市场结构，从而在一定程度上起到开拓税源和增加税收的效果，具有积极作用。本报告建议参考国际惯例，遵循税收中性原则，对设立、运营和退出等各环节的税负给予优惠待遇，推动REITs发展。

　　附图1

　　附图2

　　附图3

　　附录1 案例分析

　　本案例仅为示意性用途，实践中会因各种情形而导致税务处理及结果不同。假设：某物业初始成本70亿元，拟转让价格100亿元[16]（不含增值税），需进行资产重组，租金年收入5亿元（不含增值税），经营管理费用约为租金收入的5%，物业按直线法折旧，折旧年限40年，每年按净现金流分红。无借款等负债。则REITs各环节税负[17]简略测算如下表：

　　[16]通常一个物业项目投资、培育期5年，年均回报率按8%，则5年总回报约为40%。

　　[17]在资产转让环节中增值税、土地增值税及企业所得税的扣除基础均有差异，本测算采取简化处理。

　　[18]设立环节占比重指占资产价值的比重。营运分配环节占比重指占租金收入的比重。

　　[19]此处SPV为新设立，在设立过程中，需要对其实收资本缴纳印花税，100*0.05%=0.05

　　[20]本处可以抵扣购买资产时的进项税额，直到抵扣完，因此在一段时间内不需实际交纳增值税款。合计数（C）不含增值税。另外，本案例不考虑因结构设计而需在专项计划或私募基金等层级交纳的资管产品增值税。

　　[21]如果折旧到期，则企业所得税约为（5-0.07-0.005-0.60-0.25)*25%=1.02，占租金比重20.4%。