来源：REITs行业研究

　　新建元-邻里中心REITs是国内首单以“社区商业物业”为底层资产的REITs产品，也是监管新规后，新交易结构下第一单成功发行的产品。本单产品认购倍数3.42，发行利率5.8％，低于同期同类产品利率30-40BP。同时，本单产品在产品架构搭建过程中，通过灵活的机制设计，为未来顺利对接公募REITs预留了空间。

　　本单产品由东吴证券担任计划管理人和主承销商，苏州新建元控股集团有限公司作为原始权益人，苏州元联投资基金管理有限公司担任基金管理人，以分布在苏州工业园区各区域生活圈核心、住宅区中央地带的10处邻里中心为底层资产，产品总规模20.5亿元，期限为5年（可根据约定提前进入市场化处置期），其中优先级产品规模14.5亿元，次级产品规模6亿元。

　　首单社区商业物业REITs产品概览

　　2017年12月7日，“新建元-邻里中心REITs”取得上海证券交易所的无异议函。新建元-邻里中心REITs是国内首单以“社区商业物业”为底层资产的REITs产品，兼具商业地产属性和社区服务属性，经济效益和社会效益并重，响应了国家关于“稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点”的重要政策，利用金融工具服务实体经济、盘活存量资产。

　　新建元-邻里中心REITs的原始权益人为新建元控股集团，新建元控股集团是中国新加坡合作苏州工业园区所属大型企业。集团控股、参股各类企业80多家，资产总规模320多亿元，是江苏省最大的综合性房地产开发企业之一。

　　本单产品由东吴证券担任计划管理人，北京中联国新投资基金管理有限公司担任财务顾问，苏州元联投资基金管理有限公司担任基金管理人，以分布在苏州工业园区各区域生活圈核心、住宅区中央地带的10个邻里中心为底层资产，产品总规模20.5亿元，期限为5年（可根据约定提前终止），其中优先级产品规模14.5亿元，评级为AAA；次级产品规模6亿元。

　　服务实体经济、盘活存量国有资产

　　新建元-邻里中心REITs的推出是东吴证券服务实体经济的重要成果、亦是对盘活存量国有资产新路径的积极探索，为国有企业实现由 “重资产”经营向“轻资产”经营的转变、促进国有企业机制体制创新提供了一条具有创新意义的金融解决通道。

　　立足社区商业、提升民生服务

　　新建元-邻里中心REITs是国内首单获批的以“社区商业物业”为底层资产的REITs产品。社区商业是以周边居民为主要服务对象的零售商业形态，与居民生活刚性需求密切相关，以住宅项目或住宅街区为载体，满足居民在家门口体验一站式生活配套服务的需求。邻里中心以“服务于社区的商业”为理念，深耕社区、服务社区、共建社区，是社区商业模式的“新兴代表”。

　　新建元-邻里中心REITs的成功获批，有利于邻里中心运营模式的转型，并形成“开发-成熟-REITs-再开发”的良性循环，实现持续发展，提升企业核心竞争力与运营服务能力。

　　响应苏州工业园区转型发展战略规划

　　作为本次专项计划底层资产的10个邻里中心均坐落于苏州工业园区的核心区域。苏州工业园区于1994年经国务院批准设立，是中国和新加坡两国政府间的重要合作项目。苏州工业园区是长三角地区重要的经济和商务文化活动中心之一，主要经济指标年均增幅达30％，2016年度地区生产总值达到2，150.62亿元，实现财政收入659.68亿元，是中国首批新型工业化示范基地、中国首批国家知识产权示范创建园区、中国唯一纳米技术创新及产业化基地等，在中国城市最具竞争力开发区中排名第一。

　　苏州工业园区自设立以来，在机制体制创新方面始终走在全国前列。新建元-邻里中心REITs的成功获批，有利于提升“邻里中心”的品牌影响力及苏州工业园区在全国的知名度，进而体现了苏州工业园区中新合作、转型升级的成果。

　　迎接存量时代，探索持有型商业物业新模式

　　新建元-邻里中心REITs的推出是对持有型商业物业运营模式的新探索，响应了存量时代下国家“稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点”的政策要求。

　　我国房地产目前正处于转型的重要时期，北京、上海、深圳等一线城市存量房交易量已超新房，南京、苏州、广州和成都等地新房和存量房规模相当。同时，随着城市化进程的推进，各地出现了大量的办公楼、商场、酒店等持有型物业，房地产市场进入存量时代。新建元-邻里中心REITs的成功获批，为苏州市存量物业资产的盘活、企业资产负债结构的优化、优质持有型物业运营模式的转型提供了重要的借鉴意义。

　　本文参考了东吴证券固定收益相关推文