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国内首单储架长租公寓CMBS首期成功发行!

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2018-02-14 08:26:34 来源:REITs行业研究

  招商蛇口(行情001979,诊股)CMBS是国内首单储架式长租公寓CMBS,首期发行20亿元。本次发行获得了2.36倍的超额认购,发行利率5.7%,为同期市场最低利率。

  产品概况

  2018年2月13日,以招商局蛇口工业区控股股份有限公司为发行人的“招商创融-招商蛇口长租公寓第一期资产支持专项计划”在深圳证券交易所成功设立发行。

  国内首单储架长租公寓CMBS首期成功发行!

  本单产品是国内首单储架式长租公寓发行的CMBS项目,产品总规模60亿元,首期发行20亿,期限为18年,其中优先级产品规模19.90亿,获得AAA评级。此次首发获得了2.36倍的超额认购,在市场资金成本走高的严峻态势下该产品的发行利率控制在5.7%,体现了投资者对该项目以及招商蛇口公寓品牌的认可。

  本产品首期发行产品以位于深圳前海蛇口自贸片区的“四海小区”作为标的资产,发行规模20亿元。招商蛇口为专项计划提供差额补足,同时以其子公司持有的“四海小区”全部标的物业资产对信托贷款提供抵押担保,使优先级资产支持证券获得了AAA的信用评级。

  本单产品率先在CMBS领域引入了储架发行的交易结构,即一次审批、分期发行的模式。第一期专项计划以位于深圳市南山区蛇口,出租情况良好的长租公寓作为基础资产。在增信措施方面,考虑到不同层面的风险,本专项计划设置了优先级/次级分层、超额覆盖、差额补足、物业资产抵押担保等不同层次的缓释措施

  此单CMBS发行,将会进一步帮助扩大招商蛇口公寓板块起步早、产品线完整等优势,为租购并举时代的转型创新储备能量圈,也是招商蛇口作为城市和园区运营服务商,发力人民美好生活承载者的一大创新举措。

  本单产品的构造

  1. 证券要素

  “招商创融-招商蛇口长租公寓第一期资产支持专项计划”发行规模20亿元,其中优先档19亿元,评级AAA,期限18年,发行利率5.7%;次级档0.1亿元。该项目非特定原始权益人为深圳市招商置地投资有限公司,资产服务机构为深圳市招商公寓发展有限公司,差额补足义务人为招商局蛇口工业区控股股份有限公司。

  国内首单储架长租公寓CMBS首期成功发行!

  2. 交易结构

  国内首单储架长租公寓CMBS首期成功发行!

  3. 基础资产和标的物业

  (1)基础资产

  本专项计划基础资产为信托受益权,信托贷款20亿元,期限18年,委贷对象为招商公寓和招商蛇口。

  (2)标的物业

  四海小区物业系指招商公寓持有并对外出租的位于深圳市南山区蛇口四海路西、工业九路以东的1826套物业。本专项计划目标项目为位于四海小区的1~18栋、28~40栋部分物业,建筑面积合计为56,522.12平米。

  四海小区地处深圳市南山区蛇口四海路西、工业九以东,隶属于深圳前海蛇口自贸片区。四海小区的竣工日期在1983~1985年之间,共42栋,每一栋均为多层建筑物,层数为6层,每层有11间,户型均为标准单间,每间面积约为30~32平方米。

  四海小区目前由招商物业管理公司旗下其乐物业管理公司统一管理,提供一站式入住办理与维保保修等服务;智能化门禁刷卡进出,24小时安保服务。物业管理费为2元/平方米/月,停车费为110元/月/个。

  从出租情况来看,四海小区主要居住对象为企事业的内部员工,其中企事业单位承租物业面积占86.54%,个人承租物业面积占13.46%。企业客户主要分布在蛇口及南山区域,主要包括物业服务、酒店餐饮、高科制造、医疗、物流、零售等行业。租客与招商公寓的租赁合同均为一年一签,招商公寓每年将根据市场价格对租金进行调整。

  根据戴德梁行的评估报告,目标项目总建筑面积合计为56,522.12平方米,于2017年11月14日之房地产市场价值为31亿元左右。

  4. 增信措施

  本单产品的主要增信措施如下:

  (1)优先/次级分层机制。优先档证券获得次级档0.5%的信用支持。

  (2)基础资产现金流超额覆盖。专项计划存续期间物业资产每年产生的预期收入对于优先级资产支持证券本金及预期收益兑付形成超额覆盖。

  (3)差额补足。招商蛇口作为差额补足义务人和售回承诺人能够在极大程度上保障优先级资产支持证券本息的按时足额兑付并满足优先级资产支持证券投资者的售回需求。

  (4)信托层面的增信。物业资产抵押担保;租金收入质押和监管;还款补足义务人提供运营还款补足等。

招商蛇口长租公寓发展情况

  目前招商蛇口的长租公寓已布局深圳、北京、天津、重庆等多个城市,上海、广州等城市也将有项目落地,建筑规模总计约60万平方米,约1.6万间。未来将通过收购兼并的模式加速扩张,在一线及重点二线城市进行重点布局,管理规模扩容至100万间。

  招商蛇口全国范围内已开发运营超过300多个住宅项目,大多分布于一、二线重点城市的核心区域,为发展住房租赁业务提供了存量基础。招商蛇口多个正在推进的公寓项目是由在售或自持物业转变而来。自重组上市后,招商蛇口确立“前港-中区-后城”发展模式,基于蛇口经验,倡导成片区综合开发,即以港口先行,产业园区跟进,再配套城市功能开发,从而形成联动引领城市升级。

  招商蛇口依托母公司招商局集团的多元化资源优势,在内外资源协同下,前海妈湾片区、湖北蕲春大健康产业园、深圳大空港、深圳光明智慧城等一大批产城项目落地,公寓业务作为城市功能配套的一部分,有着巨大的增量空间。

  十九大之后“美好生活需要”成为新时代课题,社会消费升级带来的更多潜在机会。招商蛇口资源协同将构成公寓业务的竞争优势,为城市生活所提供的优质居住体验,让更多的人以更少的成本居住在美好的生活环境中。

  对于长租公寓而言,房源、成本和服务品质是发展的三要素。持有大量自有房源且拥有超过30年公寓运营经验的招商蛇口,从未满足于先天优势,一直在成本管控和服务品质方面开拓创新。招商蛇口步伐稳健,公寓基因自80年代初开始繁育,具备租期稳定,空置期少,溢价率高等显著优势。但不满足于此,招商蛇口不断创新与变革,将资产管理水平与服务水准提升至更高层次。

  目前,招商蛇口旗下长租公寓主要有三条产品线:壹棠、壹间和壹栈,每条产品线都已形成标准化体系,包括产品与服务、运营管理、品牌等细分体系,培养了一支专业化运营管理队伍。招商蛇口有30年住宅租赁、5年中高端公寓运营经验,拥有丰富的政策性及园区配套住房运营经验,并已全面形成产品与服务、运营管理、品牌等精细化、标准化管理体系,租金溢价水平达20%-31%,是业内少有的“小而美的巨兽”,对于行业有很好的引领和带动作用。招商蛇口公寓的企业客户与个人客户分别占比约50%,企业客户覆盖了包括多家世界500强企业、国内高新技术企业以及知名金融机构等。租约稳定、口碑良好、承租能力强是招商蛇口公寓的特点,受到租户的普遍好评。

  以住房租赁CMBS推动房地产供给侧改革

  本单CMBS的发行给优质住房租赁企业打开了新的融资渠道,这也是深交所继全国首单住房租赁类房地产投资信托基金(REITs)“新派公寓”后,在长租公寓领域内的又一创新。

  深交所表示,推进租赁住房建设、培育和发展住房租赁市场,是加快房地产市场供给侧结构性改革和建立购租并举住房制度的重要内容。近期国家密集出台相关政策,加快发展住房租赁市场,并明确鼓励国有、民营的机构化、规模化住房租赁企业发展,加大对住房租赁企业的金融支持力度,拓宽直接融资渠道。

  党的十九大报告提出,坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。租购并举,短板在租。近年来,从国家到地方发布了一系列政策积极推动住房租赁市场的发展,包括充分发挥国有企业的引领和带动作用,并支持相关国有企业转型为住房租赁企业等。招商证券(行情600999,诊股)将继续深入学习和贯彻党的十九大精神,按照中国证监会工作部署,在总结产品运作经验、做好风险控制与投资者适当性管理的基础上,不断加大资产证券化业务创新和后续产品开发,积极探索和运用资产证券化手段为住房租赁、政府和社会资本合作(PPP)项目、保障性住房建设等领域提供金融支持,进一步提升资本市场支持服务实体经济能力,助力住房租赁市场健康发展。

  CMBS、REITs对我国长租公寓市场意义

  近年来,中国经济发展进入提质增效转型的新常态,深化供给侧结构性改革、优化资源配置、化解产能过剩和推进经济转型升级是当前经济工作的重要任务。为顺应国家经济发展要求,在金融领域需要继续深化改革,增强服务实体经济的能力。为实体经济发展创造良好的金融环境,疏通资金进入实体经济渠道,促进资源优化配置到实体经济最需要的领域是当前金融工作的重中之重,资产证券化是实现这一目标的重要工具与手段之一

  1. CMBS对我国长租公寓市场的作用

  与当前其他融资方式相比,CMBS的主要特点体现在丰富融资工具的选择、发行价格相对较低、流动性强、释放商业地产价值的同时保持资产控制权等。

  (1)丰富长租公寓融资工具的选择

  传统的经营性物业抵押贷款在抵押率、贷款期限、资金用途、本金摊还、融资人股权结构等方面均有严格标准限值,不能完全满足长租公寓经营期间的内在需求。而在同等成本条件下,CMBS的融资规模相比经营性抵押贷款有适度放大,一般可贷比例达到资产评估值的60~70%;在资金使用上更具灵活性,且适用物业范围更广,可以形成对传统银行贷款良好的补充和优化。

  (2)融资成本有望低于银行贷款利率,竞价体制与分级使得定价更有竞争力

  与传统银行根据内部审批标准进行定价相比,CMBS发行通常采用簿记建档的竞价模式,这一比价系统的设计可以合理降低结构性产品的配资成本。此外,CMBS通常被设计为结构化产品,通过债券分级(在国内为资产支持证券品种分级),从而实现每个等级的极致定价,优化加权平均成本。

  (3)相对标准化产品,具有市场流动性

  CMBS作为资产证券化产品,可以在交易所挂牌转让,相较于单个债权,从产品属性上就具有更好的市场流动性和更大变通性。从投资者的角度,收益较为适中、风控机制稳健的CMBS产品将有机会成为其资产配置的一个标的方向。而通过结构化安排,能够满足不同风险偏好和风险承受能力的合格投资者们。

  (4)不涉及产权转移,物业持有人能充分享有未来资产的增值价值

  CMBS作为债类资产证券化产品,不要求产权拆分或转移,保留了融资人(资产持有方)对资产所有权的完整性。因此,融资人能够充分享有未来资产培育成熟后带来的增值收益。

  (5) 促进长租公寓运作规范和整体运营能力的促进

  由于CMBS的主要偿付来源为其底层物业资产的租金收益,而不同期的产品发行也需要通过底层资产物业的收益率进行评估评级。这将一定程度激励长租公寓管理者采取更为有效的资产运营策略来创造更为持续稳定的项目现金流(租金收入),尽可能提升资产的增值收益。

  2. REITs对我国长租公寓市场的意义

  中国版REITs的落地已经成为共识,尽管目前标准化REITs产品并未出现,但在监管机构等的积极推动下,REITs也一直在不断的发展。REITs可以通过盘活存量物业资产,解决企业重资产问题,对于持有物业产权的公寓运营商,则可以逐渐探索境内REITs模式。对于当前积极参与产权持有型长租公寓领域的不动产投资基金、转型公寓领域或住宅自持型的房地产开发商,类REITs和未来的公募REITs都将是值得重点研究的领域,通过综合考虑合理REITs产权结构、税务安排等因素来制定合理的投资框架和组织架构,实现公寓领域的金融创新。

  REITs对培育我国长租公寓市场具有以下几方面的意义:

  第一,契合“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位。REITs对长租公寓的有力推动,将会更新社会对房产的地位和传统的观念,其对大众根深蒂固的买房观念会逐渐产生深远长效的影响,有利于遏止非理性买房、投资房产的情况,促进房地产市场平稳健康发展。

  第二,便于企业融资。REITs出现之初的目的就在于集合机构和个人投资者的资金,投资于收益型物业,并获得以租金收入为主的投资收益。REITs约束较为严格,信息披露规范,专业化运营管理,作为房地产投资较理想的渠道,对社会资本具有吸引力。为此,REITs可成为长租公寓资产投资的重要来源渠道。

  第三,帮助规范发展和培育长租公寓市场。REITs将所筹集的资金收购住房并出租经营,有助于消化住房市场库存,盘活存量住房并加以有效利用,从而提高资源利用效率和住房租赁市场的活力。通过提高长租公寓运营房专业化的住房租赁运营管理水平,提升用户体验,推动长租公寓市场规范发展。

  第四,推动房地产金融创新。长租公寓REITs通过专业化管理,为市场提供优质的租赁住房,改变传统的房地产融资模式,在资产端和服务端都进行优化,也有力推动房地产商的转型。

  结 语

  在金融服务实体经济大背景下,CMBS及REITs能够为住房租赁市场提供创新融资渠道和投资退出途径,对于贯彻“房住不炒”这一核心指导思想也具有巨大的推动作用。房地产长效机制的形成需要金融领域的支持,我们也看到几单创新租赁住房REITs产品对市场的巨大示范作用,及社会对REITs的广泛期待。首单长租公寓CMBS的成功发行势必也会对我国住房租赁CMBS的发展起到重要示范,我们期待看到越来越多住房租赁CMBS和REITs产品的到来!

责任编辑:Robot RF13015
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