在“房子是用来住而不是用来炒”的定位下，住房租赁市场发展迎来诸多政策利好。十九大报告提出“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”；九部委联合印发“支持租购同权”新政；央行提出“建立健全住房租赁金融支持体系”等。长租公寓是租房市场发展的重要领域，未来发展空间广阔，是信托公司参与的新业务领域。

　　一、长租公寓的运营模式

　　长租公寓的运营模式主要包括“包租运营”、“购置运营”和“整体开发”三种模式。

　　（一）包租运营模式

　　“包租运营”模式是指长租公寓的运营商从持有存量住房的个人或者持有存量住宅或者商业物业的企业手中以5-10年的较长时间段拿到房源，进行品牌化的装修与标准化的配置，并增加相应的物业、社交、餐饮等服务，再向市场出租，通过租金的差价获取收益。相对来说，包租运营模式是一种轻资产模式。

　　包租运营模式是房屋中介商、消费级运营商及互联网企业的主流模式，收入主要依托规模体量，整体租金回报平均在4％-6％左右，但优势在于资金占用低、空置率低和周转率高，项目现金流较为稳健；痛点在于房源的获取困难，包租成本呈上升趋势。

　　（二）购置运营模式

　　“购置运营”模式是指长租公寓的运营商在市中心或其他重要地段购置整层或整栋住宅、商住物业，通过进行整体装修改造与品牌化，并增加相应的物业、社交、餐饮等服务，再向市场出租的模式。由于对底层资产进行了投资，既可以通过租金的差价获取收益，又能够享受物业增值。

　　购置运营模式是房地产投资基金、酒店服务商、高端公寓服务商的主流模式，是一种重资产模式。该模式主要痛点在于对长周期资金的需求，以及前期购置资产对资金的投入与占用较高而入住率可能较低。

　　（三）整体开发模式

　　整体开发模式是指长租公寓的运营商以较为合适的成本获得租赁用地，完成开发、装修与配套服务配置，并以社区的形式整体对外出租，通过租金的差价和增值服务获取收益，由于采取社区化出租，在运营成本方面可以得到控制。

　　整体开发模式比较适合房地产商，依托对于地产开发的丰富经验，能够较好地控制整体的成本。主要痛点是租金回报周期长，长租公寓建成后还需要较长的运营阶段，前期建设投入的资金将被长期占用。

　　二、长租公寓的金融需求

　　与传统的以出售为目的的房地产开发建设项目相比，长租公寓租金整体回报率偏低，回报周期较长；但是市场需求稳定，且政策支持力度较大。长租公寓的发展离不开金融支持，对金融需求主要体现在以下几个方面：

　　（一）股权投资需求

　　无论是包租运营、购置运营还是整体开发，长租公寓前期都需要一定规模的资金投入，特别是购置运营和整体开发模式，不仅前期资金量大，而且投资回报期相对较长，因此需要股权类资金投入。与普通住宅股权项目相比，长租公寓股权投资期间分红可以通过项目的租金实现，而最终的投资收益则依赖于未来的溢价转让或退出。从实现方式来看，既可以购置资产后自己运营，也可以委托专业的长租公寓运营商协助运营。

　　（二）项目贷款需求

　　与投入相比，租赁住房项目的租金回报率相对较低且较为稳健，项目过程中的资金需求可以通过贷款来解决。目前，中央及地方各级政府还有央行、银监会等金融监管部门对金融机构支持住房租赁市场的政策导向比较明朗，五大国有银行都已开展与住房租赁企业的合作。长租公寓作为运营规范、收益稳健、风险可控、交易对手优质的主流模式，能够得到银行的资金支持。

　　（三）资产盘活需求

　　由于长租公寓租金稳定且现金流可持续的特点，项目作为底层资产，非常适合通过证券化的方式进行资产盘活，获得成本较低且期限较长的资金。长租公寓ABS是以租金收益权为底层资产的标准化融资工具，以租金回流+差额补足的方式支付利息；类REITs则是以项目份额或资产所有权为投资标的股性投资或者夹层融资工具，以租金回报支付期间分红，并可享受未来的资产溢价。

　　（四）租金融资需求

　　围绕个人租房所需支付的租金，存在分期支付、消费贷款等金融需求。金融机构通过支持租户贷款租房，提高租户的消费能力，有助于增加用户量与用户粘性，帮助运营商更快回收资金，改善现金流状况。

　　三、信托公司的业务机会

　　（一）直接/间接投资长租公寓项目

　　信托公司参与长租公寓投资，主要针对购置运营模式，信托公司发起信托计划或者以有限合伙项目公司的形式募集资金，购置公寓或其它适合运营长租公寓的地产资产。由于信托公司缺乏运营经验，一般需要引入专业的运营商进行改造和经营，经过一定的成熟经营后溢价退出。信托公司也可以发起信托计划募集资金认购持有长租公寓或者项目股权的房地产基金，由房地产基金管理人负责经营与退出安排，减少前端的操作环节。

　　（二）参与长租公寓ABS业务

　　信托公司参与长租公寓资产证券化服务，适用于包租运营与购置运营模式，参与目前国内已有魔方公寓ABS、自如ABS等长租公寓资产支持证券顺利发行，以魔方公寓为例，该ABS采取了双SPV的架构，由中航信托设立单一信托计划发放贷款，魔方公寓将租金应收账款质押给信托公司并提供差额补足义务，信托收益权再转让给资产支持专项计划。

　　另外，为了更好地助力长租公寓运营商实现快速扩张，信托公司还可以发展Pre-ABS业务，先向运营商提供前端融资，满足快速掌握房源的需求，然后再将具有稳定租金合约和现金流的长租公寓证券化，从市场上获得相对较低成本的资金后，运营商再偿还前期相对成本较高的融资。

　　（三）参与长租公寓REITs业务

　　长租公寓REITs是单一项目投资的升级模式，目前国内已有几单类REITs项目落地，包括新派公寓、保利地产、碧桂园、招商蛇口等都发行了权益型资产支持计划。投资者可以获取项目分红以及溢价退出增值收益，通过在交易所挂牌也为后续市场化估值定价和转让打下基础，为权益型投资带来了流动性。信托公司在REITs业务中既可以承担SPV的角色，以信托计划持有底层资产，实现破产隔离；也可以作为资金补充渠道，向客户出售REITs份额。

　　（四）为运营商提供投融资服务

　　对于采取整体开发模式的房地产开发商而言，从拿地建设到项目建成的过程中需要投入大量资金。信托公司可以选择“股+债”的模式参与共同开发，通过合理设计抵押率与物业评估折扣，在保障投资安全的基础上，减少开发商自持物业的压力；后续还可以通过开发商回购的方式实现退出。对于纯租赁模式，由于缺乏快速变现的资产，与开发商更多可能基于总对总的合作，减少纯租赁项目现金回流不足对信托计划本息兑付的影响。

　　（执笔：林寅）