国务院发研中心:房企暗藏偿债隐忧 谨防财务风险的灰犀牛

  国务院发展研究中心研究中国房地产百强报告:房企暗藏偿债隐忧 谨防财务风险的灰犀牛

  主要研究成果

  (一)2018 中国房地产百强企业

  (二)百强企业整体发展特点分析 业绩规模

  市场份额提升至 47.7%,规模化扩张唱响主旋律

  因城施策把握消费升级,加强合作抢抓市场先机 运营质量

  模式创新抢占核心资源,内外兼修促高质量发展

  控成本高周转双管齐下,向效率要效益提升盈利 社会责任

  围绕主业构建多元布局,做城市美好生活服务商

  扶贫建保障房不忘初心,全面履行企业社会责任 经营风险

  规模化发展忌盲目扩张,理性决策避高价地风险

  监管从严致资金面承压,谨防财务风险的灰犀牛

  三、主要研究成果

  (一)2018 中国房地产百强企业 在 2018 中国房地产百强企业研究中,中国房地产 TOP10 研究组根据近 5 年百强企业实际状况,初选了 500 家符合要求的开发 企业,依据企业规模与运营效率相结合、成长潜力与经营稳健相结合、盈利能力与社会责任相结合、融资能力与综合实力相结合的 原则,运用因子分析法及相关数学模型,对全国 500 家房地产企业(集团)的规模性、盈利性、成长性、稳健性、融资能力、运营 效率和社会责任等 7 个方面的 34 个指标和其他数据信息进行深入地分析研究,科学全面地计算出房地产企业的综合实力指数,研 究产生了 2018 中国房地产综合实力百强企业。

  (二)百强企业整体发展特点分析 2017 年国内楼市调控政策持续加码,全国房地产市场整体价格趋稳,但成交量再创历史新高,房企间“规模之战”高潮迭起。 随着行业规模化扩张进入全面加速阶段,在以规模增长为导向的目标驱使下,百强企业 2017 年在激烈的市场角逐中全力拼搏,因 城施策,积极把握市场窗口期“抢市场”,实现了销售业绩的突飞猛进,行业集中度进一步“跳涨”。2018 年,尽管即将面临更加不 确定的市场,面前的白热化竞争趋势却更为清晰,由百强企业目前设定的 2018 年销售目标来看,无不昭示了其投身未来激烈卡位 战的勃勃雄心。

  

  

  

  

  

  

  

  

  8. 监管从严致资金面承压,谨防财务风险的灰犀牛

  资产负债率明显增长,短期偿债能力有所下降 2017 年百强企业在追逐规模扩张的同时进一步拉升了负 债水平,负债压力加大,但实际负债压力尚处合理范围(见图 29)。房地产企业 2017 年普遍加大杠杆率驱动规模增长,全年 资产负债率均值为 78.9%,较 2016 年提高 2.2 个百分点,逼近 企业资产负债率红线;但由于销售状况较为理想,剔除预收账 款后的有效负债率为 50.8%,与 2016 年相比小幅提高 0.5 个百 分点,百强企业实际负债水平整体可控。 其中,不同层级的百强企业有效负债率水平差异明其中,不同层级的百强企业有效负债率水平差异明显,规 模较大的百强企业实际负债水平显著低于其他层级企业(见图 30)。前 10 企业受预收账款规模较大影响,其有效负债率均值为 45.3%,分别低于 11-30 企业和 31-50 企业 5.8、9.8 个百分 点;11-30 企业和 31-50 企业正处于规模化扩张阶段,企业通 过更高的金融杠杆获取更多发展资源,剔除预收账款后的有效 负债率仍相对较高。

  2017 年,百强企业短期偿债压力明显加大(见图 31)。2017 年百强企业的流动比率均值为 2.11,较去年上升 0.02;速动比 率为 0.51,较去年下降 0.04,延续下行趋势。主要由于 2017 年 百强企业大力增加土地储备,年末存货均值为 958.9 亿元,较 2016 年增长 26.5%。

  

  投资规模显著扩大,现金流压力隐现

  受土地投资支出大幅增加影响,百强企业 2017 年经营性 现金流量净额均值由正转负,呈现紧张态势(见图 32),由 2016 年的 8.6 亿元下降至 2017 年的-2.1 亿元。其中,不同层级百强 企业经营性现金流量净额均值分化明显:百强前 10 企业坚持审 慎的投资策略,量入为出,经营性现金流量净额均值较为充裕, 11-30 企业及 31-50 企业在趋紧的融资环境下仍积极投资,经 营性现金流量净额为负数。2017 年,百强企业资金面较为充裕, 投资意愿强烈,土地投资占销售额比重仍处于较高水平。研究 组基于不同规模的百强代表企业 2016 年和 2017 年的拿地情况 进行对比分析,研究结果显示,百强代表企业招拍挂土地投资 支出占销售额比重均值达 42.0%,较 2016 年上升 1.4 个百分点

  其中,不同层级的百强企业拿地策略有所分化(见图 33): 前 10 企业坚持审慎的土地投资策略,严格控制资金流风险,招 拍挂土地投资支出占销售额比重均值为 35.0%,较 2016 年小幅 增长 1.6 个百分点,其中,融创、绿地招拍挂土地投资支出占比 均在 20%以下;11-30 企业仍处于战略扩张阶段,规模与负债同 行,拿地态度相对积极,招拍挂土地投资占销售额的比重相对 较高,达 46.3%,较上年增长 3.0 个百分点,其中,部分急于扩 规模的中型企业,土地投资占比明显高于其他企业,应注意现 金流风险,如龙湖、旭辉等百强企业招拍挂土地投资支出占比 均在 50%以上;31-50 企业同样具有较大的规模扩张诉求,招拍 挂土地投资占比达 42.2%,较 2016 年增长 7.9 个百分点。

  

  

  管从严导致融资渠道受阻,房企暗藏偿债隐忧

  随着金融去杠杆以及楼市调控政策的持续深入,2018 年房 地产企业将面临融资端与销售端的双重压力。2017 年以来,房 地产融资逐步收紧,监管机构对资管、银行贷款、公募、保险 等融资渠道发布一系列监管政策:2017 年 2 月,中基协发文: 对私募资产管理计划投资于房地产价格上涨过快的 16 个热点 城市的住宅地产项目,暂不予备案;5 月《关于进一步规范银行 理财产品穿透登记工作的通知》下发,要求银行金融机构尽快 完善理财投资业务和登记工作制度、及时登记底层基础资产和 负债信息,至此银行融资进入全面监管时代;进入 2018 年,房 地产和金融行业监管延续严监管思路,目前全国已有多家银行 发文收紧或暂停开发贷。

  仅从债券资金兑付压力来看,房企 2018 年已经步入集中 还款期,面临一定的现金流考验(见图 34)。房企自 2016 年集 中加杠杆扩张,借贷资金平均周期为 2 年。在目前 2018-2021 地产企业存续债券中,债券偿还规模逐年增加,2018 年需偿付 规模为 1686.1 亿元,2019 年、2020 年分别为 3116.4 亿元、 4416.9 亿元,同比增长 84.8%和 41.7%,房地产企业需偿还债券 规模在 2021 年达到 5725.7 亿元。

  面对国内趋紧的融资环境、调控高压下的销售受阻和集中 的偿债压力,百强企业将整体承压,但呈现出一定的分化。规 模较大百强企业凭借规模优势仍能获得利率较低的资金,而部 分中小型企业融资难度加大,同时销售受阻,企业存在回款难 以覆盖债务风险,影响企业的持续发展。未来,百强企业应更 加重视现金流管理,防范财务风险的“灰犀牛”。对于部分激进 扩张、负债高企的企业来说,在集中偿债期的资金兑付压力下, 企业应加强现金流管理,以加快销售、加快现金周转作为稳健 发展的重要支撑力,缩减投资支出,否则现金流将面临失控风 险。其中,城市布局相对集中的扩张型企业,更易在部分城市 调控政策高压下产生现金流风险,应精准把握潜力城市布局机 会,加快销售回款从而分散风险。

  四、结语

  2017 年,“房住不炒”勾勒出了未来更长一段时期内房地 产之于中国经济社会中的基本定位,也明确了房地产市场的运 行规则正在发生转折性、根本性的变化,“新时代”的大幕正在 徐徐展开。在此背景下,百强企业已然意识到“规模不是万能 的,但无规模不成活”,在赶搭“末班车”冲刺销售业绩的同时, 强化运营能力、构筑美好生活,寻求高质量发展。

  1)百强企业奉规模化为圭臬,销售业绩实现了跨越式增长

  2017 年百强企业因城施策,把握市场窗口期抢市场,业绩规模 飙升,市场份额几近五成。同时,规模较大的百强企业优势更 加凸显,强者恒强态势愈加明确。

  2)百强企业兼顾快和稳之间的平衡,要规模更要质量。百 强企业在做大的同时更要做优,以推动企业高质量可持续发展, 一方面,抢筹土地、资金、人才等发展必要元素,以满足高质 量增长的需求;另一方面,严控成本、加快周转,两手抓两手 都要硬,内外合力促进企业运营质量的提升。

  3)百强企业高速高质量发展的同时,积极践行社会责任。 百强企业从“经营之道”、“社会之道”两个方面积极践行社会 责任,一方面通过深耕产业链或者拓展领域谋求转型升级,为 满足美好生活需求和高质量发展尽好责任,另一方面在依法纳 税、保障房建设、扶贫事业、环保事业、公益慈善事业等方面 继续前行

  4)要增长更要持续,资金、布局隐忧多,严控内生风险。 规模虽能奠定江湖地位,但并不是万能钥匙,在这个瞬息万变 的时代,应警惕资金环境严峻带来的运营风险以及在规模化驱 动下暗含的布局隐忧。 未来在波动性、危机感、风险和不确定的市场环境下,百 强企业应该主动拥抱波动和风险,提高自身的“反脆弱性”,成 为“真正的行业勇者”。

  1)借助新技术提升决策精锐度和效率,助力房企在城市差 别化调控下的精细化选择。房地产城市调控将更趋精细化,城 市分化加剧,百强企业更需精准把握重点城市群和潜力城市发 展规律,规避城市风险;借助大数据及信息技术等能使投资决 策更有锐度,提高决策的正确性和预见性,从而控制企业运营 风险,大大提高企业的竞争实力。 2)调控高压下,周转率、杠杆率双向受抑,倒逼企业进入 利润较量阶段,唯有高质量发展才能实现永续经营。随着房地 产市场销售放缓、土地和资金成本持续走高,依赖于高周转、高杠杆的粗放型经营模式已经不再适用,盈利与否成为促发房 企优胜劣汰的关键,百强企业必须更加务实、高效、创新,从 提升产品和服务水平入手,优化管理体系,提升企业运营效能, 打造高质量发展的内核,才能满足新时代下的发展要求。

  3)房地产市场告别高增长时代,将回归居住属性,房企未 来需要围绕美好生活需要的方方面面捕捉真正的价值市场,培 育新动能。房企目前已经开启了对“美好生活”市场的竞争, 也是对存量运营和消费升级思维下的新市场价值挖掘。对于百 强企业来说,转型也意味着风险和挑战,但仍需抛弃住宅黄金 时代筑成的避风港和舒适区,专注于提升运营能力、做好长期 坚持投入的准备,才能真正将新业务培育成新增长点、形成新 动能。 新时代已经拉开序幕,中国房地产市场格局即将发生深远 的变化,房地产企业也将面临着全新的机遇和挑战。百强企业 应借助新时代东风,变革创新,攻关克难,充分发挥企业优势, 实现跨越式增长,为实现人民美好生活愿景而努力奋斗。

  

  

关键词阅读:国务院发展研究中心

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