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国内首单城市更新类REITs获无异议函!

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2018-04-26 09:15:05 来源:REITs行业研究

  本单产品拟发行金额9.5亿元,发行人为北京畅和信股权投资中心(有限合伙),由华西证券(行情002926,诊股)股份有限公司担任承销商。

  1 概述

  近日,国内首单城市更新类REITs——“高和城市更新权益型房托一号资产支持专项计划”获上交所无异议函。本单产品拟发行金额9.5亿元,发行人为北京畅和信股权投资中心(有限合伙),由华西证券股份有限公司担任承销商。

  高和资本董事长、中国城市更新论坛主席苏鑫指出,中国城市更新的市场需求早就存在,较早的是旧城改造,更早的是二房东这类民间力量对住宅进行的改造。放眼国外,成熟的国际化大都市近二十年都没有城市开发,只有城市更新,例如纽约、东京、伦敦,因为已经没有合适的土地来进行开发。而在国内,北京四环以内、上海内环以内、深圳甚至连关内都几乎没有土地,并且城市的发展和人的成长一样,会出现各种各样的“疾病”,这是城市发展到一定的程度必然会面临的现象,现在的城市基体出现了问题,原有的城市功能已经不能满足现在市民的消费需求,这时候就需要进行改造、更新。

  苏鑫认为城市更新不是房地产,而是消费需求、技术需求的升级,更接近于实体经济,从这个角度来说城市更新代表了未来的一个发展方向。最早关注城市更新的不是开发商,而是资本。近一两年万科、远洋、首开、中粮等企业,基本上做商业地产的都在进行城市更新项目,非商业地产商也需要在这里面寻找新的业务、新的增长点。因为它的市场规模高达万亿级,并且是永远可持续的,表现的属性是金融推动、政策引导。

  2 高和资本的城市更新模式

  一、高和资本城市更新主要模式流程

  高和资本作为新城市更新的早期参与者,根据专业判断力寻找项目,引入资金方整体购入有增值空间的物业后,引入跨界资源对其再定位、改造,以增加租金回报率、提升物业估值;部分物业运营成熟后,将通过资产证券化或出售方式退出,获取资产增值收益。

  国内首单城市更新类REITs获无异议函!

  高和资本的城市更新偏重一线城市商办物业更新改造,其偏好价格合理、周期适中并具有稳定现金流的成熟资产,同时也对房地产运营公司进行股权投资,连接资金、资产和跨业资源打通整体产业链条。

  二、改造运营后出售模式——以静安高和大厦为例

  高和资本联合国开金融于2012年10月收购了上海市南京西路中华企业(行情600675,诊股)大厦(现名静安高和大厦)标的约2.6万㎡,交易金额7.9亿元,由于写字楼年代较早,交易价格相对较低项目改造后带租约散售,租金涨幅达70%,售价每平米上涨100%,2年内完成退出。

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  三、改造再运营、带资管协议出售模式——以高和蓝峰大厦为例

  高和资本于2013年11月收购了北京市东三环丹阳大厦(现名高和蓝峰大厦)改造中,引入不同行业的资源将项目整体再定位为文化创意写字楼(共享办公雏形)改造后再运营,租金涨幅高达75%,部分带资管协议实现出售,为15年北京高端写字楼销售冠军(成交8.5亿)。

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  3 高和资本布局城市更新由来已久

  随着城市的发展,城市更新贯穿于城市化的各个阶段,推动了社会、经济、自然环境和物质空间的全面复兴和可持续发展,成为城市发展的永续过程。2017年9月20日,中国城市更新论坛开幕,会上,住建部政策研究中心主任秦虹发布了《2017中国城市更新研究报告》。

  该报告由住建部政策研究中心和高和资本两家机构联合撰写,自2011年起,该系列报告已连续7年发布。此次报告围绕城市更新主题,通过解读国内外经典更新案例,系统化的梳理案例背后的更新增值逻辑,为城市更新的有机发展提供指导和借鉴。

  《中国城市更新研究报告》指出,城市更新分为两个阶段,第一阶段是拆除重建,第二阶段是实行城市有机更新。西方国家的城市更新历程,均由简单拆除重建发展到有机更新。以伦敦为例,泰晤士河北岸作为发展了上百年的老城区,如今却仍有二十多个脚手架在作业,进行更新改造。秦虹表示:“伦敦在十八世纪就成为全球最大的城市之一,发展到今天依然在做有机更新,由此可见城市更新是一个永续过程。

  在国内,如同西方城市更新走过的发展历程,我国的城市更新也已进入反映新时代要求、承载新内容、重视新传承、满足新需求、采用新方式的城市有机更新的新阶段。《中国城市更新研究报告》显示,城市更新不是原来的推倒、拆除、重建的更新,而是保持原有城市肌理,甚至保留原有建筑外貌的一种更新,这才是有机更新,它是变与不变的内在统一。

  目前,我国的城市更新还处于初级阶段,并没有形成完善的发展模式,存在许多难点,其中制度的不匹配就是一大障碍。“我们必须要用开放的思维,到先进的国家和地区去学习”,高和资本董事长苏鑫表示,在欧美发达国家的城市更新过程中,每一个阶段和环节都进行了大量的制度创新,为城市更新的顺利进行提供保障。

  城市更新作为国内房地产在未来十年持续发展的强大引擎,其中存在着并购红利、资本红利、运营红利和政策的红利,市场规模达万亿级,表现的属性除了政策的引导外,金融的支持也是一大方面。

  长期以来,我国城市更新主要方式为拆除重建、更新后销售、重资产运营,与传统的房地产开发适用相同的金融支持体系。随着城市有机更新的发展,原有的这套金融支持体系已无法满足城市有机更新的融资需求,需要进行适应性的调整。

  根据《中国城市更新研究报告》,与传统的房地产“开发-销售”方式相比,城市有机更新下的房地产链条多为“投资-建设-运营”,金融支持需要适应这个链条的每个环节,针对各环节的融资需求特点进行创新,形成适应城市有机更新的融资模式,即投资基金化、建设信贷化和运营证券化。

  在城市更新项目改造过程中,项目前期的不确定性和风险较大,更多需要股权方式融资;随着项目改造进程的深入,项目不断成熟、风险点逐渐排除,资产价值会逐渐显现,项目可更多利用债权方式融资;当项目进入运营阶段,随着经营现金流的稳定,可采取资产证券化的方式进行融资。城市更新的各个环节都运用恰当的金融模式,城市才能实现有机更新,适应时代的发展趋势。

  4 城市更新的定义

  根据Peter Roberts的定义,城市更新指的是用一种综合的、整体的理念和行为来解决各种各样的城市问题,应该致力于在经济、社会、物质环境等各个方面对处于变化中的城市地区作出长远的、持续的改善和提高。我国学者吴良镛从城市保护与发展的角度,将城市更新阐述为“有机更新”的概念,具体而言,指的是城市是一个有生命的机体,应当像细胞更新一样,是一种有机的更新,而不是生硬的替换。

  “有机更新”的概念范畴稍窄于其他的城市更新定义,2015年上海出台的《上海城市更新实施办法》和《上海城市更新规划土地实施细则》,将城市更新定义为,主要是指对本市建成区城市空间形态和功能进行可持续改善的建设活动。而其余城市如深圳将城市更新主要定义为,对特定城市建成区(包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等)内基础设施、公共服务设施亟需完善的等情形,进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动(《深圳市城市更新办法》)。

  城市更新不仅仅是对“三旧”等旧区域的改造和新区等大规模的集中建设,而是应当体现为城市区域空间形态与功能的巨大变革,是从区域功能、形象、经济、文化等多维度的升级更新,并且致力于推动城市功能、公共服务配套设施的可持续发展。

  5 REITs在城市更新中的应用空间

  一、REITs能够拓宽旧城改造的融资渠道

  深圳政府将旧城改造更多的交给市场的原因一定程度在于,希望通过旧城改造吸引市场资金,避免外流。且开发商主导的模式能够为政府降低改造风险,减轻政府投入。但旧城改造所需资金量巨大,如果政府层面出台支持资产证券化、REITs的融资政策,则能为开发商降低融资成本、提高融资效率。并且政府层面REITs等政策的支持及相应准入门槛条件的要求,也可以约束开发商之间的恶意竞争,维持政府和市场的平衡。

  二、REITs能够提升开发商运营能力

  REITs作为房地产金融的创新方式,推动房地产商由“重资产运营”转变为“轻资产运营”,而这种转变中,也会带动地产商运营能力的提升。这里面就体现一个“城市运营商”的概念,通过以社区运营为主导的多元化运营和城市化配套,或者是采取土地一级开发、二级房地产开发、三级产业联动的全项目周期模式,城市运营商们能够影响城市发展的路径,也能够更全面完善的实现对居住的改良。

  2014年底,住房和城乡建设部初步确定北京、上海、广州、深圳四个一线城市REITs试点方向,试点范围初步定于租赁型保障房,包括公共租赁住房、廉租房。北上广深作为国内城市更新主要的代表城市,同保障房REITs的试点具有先天的关联性。

  三、保障房REITs能利用所融资金继续投入保障房建设工程

  保障房REITs不仅可以缓解企业资金压力,降低财务成本,还能利用所融资金继续投入保障房建设工程。也符合国家“在棚改、民生等国民经济的重点领域实现金融创新”的政策导向。保障房REITs的模式可以同时解决保障房融资问题和实现投资收益稳定的目标,将已建成的保障房开展REITs,能够盘活存量资产,提供后续建设资金,形成良好的资金投入循环,解决保障房资金短板问题。

我们认为,REITs是金融服务实体经济,构建多层次资本市场体系的重要途径,是推动经济去杠杆,防范化解金融风险的有效方式;是贯彻落实十九大“房住不炒”思想的重要抓手,是促进金融与房地产良性循环的重要工具。REITs在租赁住房市场、PPP、基础设施、养老地产和城市更新等领域具有广阔的发展空间。租赁住房和基础设施(PPP)领域是中国公募REITs落地最有希望的突破口和落脚点。

关键词阅读:首单,REITs

责任编辑:Robot RF13015
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