金融界首页 > 基金频道 > 基金研究 > 正文

存量时代炒房已成历史 REITS迎来发展机遇

手机看热销基金排行0评论
2018-05-15 10:53:48 来源:REITs研究院

  近期,中国证监会联合住房城乡建设部共同发布的《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》提供了住房租赁存量资产盘活新方向。

  东方金诚首席分析师徐承远指出,如果说其他融资大门在关闭,资产证券化则为房地产企业融资开了一扇窗。针对中国房地产资产证券化路径,徐承远近日在东方金诚和全联房地产商会REITs专委会联合主办的“国际经验中国借鉴——2018房地产资产证券化高峰论坛”上指出,随着国内房地产市场调控不断加码和房地产企业融资监管趋严,自2016年下半年以来房地产企业融资环境持续收紧,融资成本呈现逐渐上升的趋势。资产证券化作为金融创新工具,在房地产新时代为房企带来了新的机遇。

  房地产存量时代到来

  房地产涉及领域较广,从产业链来看,上游涉及建筑、建材、机械、家电等行业,因此房地产行业发展更容易受到人们关注。房地产企业从拿地到建设,到最后持有和运营,不仅受政策影响,还受市场资金面影响。

  徐承远指出,2009年以来,中国房地产市场投资增速持续下滑,2011年以来,房地产开工面积、施工面积和竣工面积也开始出现下降,特别是2016年以来商品房销售面积出现较大幅度回落。从房地产价格来看,一二线城市与销售面积变化一致,自2016年以来也出现一定幅度的回落。不过部分三线城市房价依然上涨,房价在不同城市出现较为明显的分化。

  他指出,我国房地产发展,从拿地到开发,再到卖出,都实现了资产高周转,同时也具有高毛利和高杠杆的特点。

  从融资方式来看,传统的融资模式主要是三个方面:第一是银行开发贷,第二是非标贷款的融资,第三是经营性物业贷。但从以上角度来看,徐承远判断,国内房地产市场已进入“存量时代”。这种传统房地产开发模式在去杠杆和金融市场严监管的环境下,持续受到挑战,融资压力很大。

  除了传统银行贷款模式,房地产企业还可以发债券融资。不过,徐承远指出,从2016年开始,公司债也在不断收紧。各类融资大门逐渐关了,但资产证券化为房地产企业融资开了一扇窗。

  从资产负债表来看,与传统模式的不同之处在于,房地产企业资产证券化是从房企资产负债表的资产端入手,如房地产销售环节的购房尾款资产证券化、持有环节的物业费资产证券化、租金收益权资产证券化,以及商业房地产抵押贷款支持证券(CMBS)、私募房地产投资信托基金(私募REITs)等,徐承远介绍。资产证券化融资可以为房地产企业提供全产业链服务,即从一开始的开发到售出,再到最后的个人居住,服务贯穿各个环节。

  类REITs主要以底层现金流作为偿债保障

  2017年以来因监管政策支持等因素,资产证券化发行继续保持快速增长。徐承远介绍,不管是2017年还是2018年一季度,房地产相关资产证券化融资工具单数和规模较快增长,基础资产类型不断丰富;从结构上看,购房尾款ABS、物业费ABS规模占比有所下降,供应链ABS、CMBS和类REITs发行规模占比逐步上升,2017年CMBS和类REITs规模占比超过50%;房地产市场调控、金融监管趋严背景下,房地产开发商运用ABS融资意愿显著提升。个人住房抵押贷款支持证券(RMBS)的发行规模自2016年来实现翻番;棚改/保障房ABS有所增长,房地产相关ABS市场活跃度显著增强。

  目前市场上房地产相关ABS主要有五大产品类型。徐承远介绍,供应链ABS、购房尾款ABS和物业费ABS,对主体的信用级别依赖较强,开发商在其中一般承担增信方的角色。因此这类产品的发行对开发商资质要求较高。而CMBS、类REITS这两类则对主体依赖程度相对降低,特别是类REITs,主要以底层现金流作为偿债保障。因此,即便中小房地产企业自身信用较弱,但只要手握质地较好的物业,便可以做类REITs。

  整体来看,徐承远判断,目前市场上房地产资产证券化产品的信用风险相对较低。其中一个表现就是,我国市场发行的类REITs和CMBS产品,底层物业区位优势较突出,一般是一线城市和二线城市核心地区,这对产品现金流稳定性和估值稳定性起到很好的保障作用。

  再从量化指标来看,徐承远指出,底层物业的现金流状况较好,大多数处于成熟阶段,运营稳定。现金流对产品的覆盖倍数大多数能达到1.3倍以上,主体资质特别强的也有1.2倍。此外被抵押资产的估值折扣对产品也有较强保障,一般折扣率在60%~80%。

  REITs对多数房企是难得机会

  展望未来房地产资产证券化,徐承远预测,从政策层面来看,我国支持租房制度改革,这意味着炒房时代已经过去,租房市场将逐步发展。这为以REITs为主的租赁市场资产证券化带来机会。

  徐承远分析,房地产资产证券化的发展将会为房企形成长期稳定的融资渠道。在当前市场经济环境下,整个市场资金链偏紧,房地产企业通过ABS融资将是绝佳渠道。在政府大力支持住房租赁市场指引下,市场空间很大。

  此外,房地产资产证券化发展将带来物业经营模式的改变。徐承远分析,传统上,房地产开发企业的运营模式就是拿地之后开发卖出。有了租赁资产证券化,如REITs产品,就可以通过持有物业获得持续经营性收入。随着市场的扩容,房地产资产证券化能够带动ABS底层基础资产不断丰富,如长租公寓领域、家居广场等。

  同时,房地产资产证券化战略和财务价值将推动国内REITs发展加快,这对于大多数房地产企业是难得的机会。

关键词阅读:REITs

责任编辑:鲍方
点此10秒开户 基金超市 股票型|债券型|混合型|指数型|货币型

注:过往业绩不预示未来表现 金融界基金超市共2824只基金,全场购买手续费1折起!

更多> 股票型收益榜 近1年涨幅
更多> 混合型收益榜 近1年涨幅
我要评论
金融界旗下基金交易平台
证监会授牌独立基金销售机构
资金同卡进出,银行加密保证
每日爆款 新手专享
新手专享12%约定借款利率
30
投资期限
300,000元
融资额度
精选产品
0费用存取,1元起投
7×24小时随时取现,秒到账
历史年化收益9%-17.75%
500元起投,申购费1
6.3%+
借款利率
借款期限 60
可借金额 0
7.8%+
借款利率
借款期限 180
可借金额 0
6.3%+
借款利率
借款期限 60
可借金额 0
基金收益排行