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高和资本毛跃晖:地产正向"资管机构+REITs+CMBS"切换

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2018-05-16 11:00:20 来源:REITs研究院

  中国的房地产行业面临非常大的变局,由增量时代向存量时代转换,由原来的开发商加传统的开发贷的产销模式,向“资产管理机构+REITs+CMBS”的资管模式切换,“将来大家会认资产管理能力,谁有资产管理能力,投资人会跟着你走,有优势的资金会跟着你走。”

  在第十二届亚洲金融年会“资产证券化新征程”圆桌对话中,兴业银行(行情601166,诊股)投行部资产证券化一处负责人曹阿雪及高和资本资本市场部董事总经理毛跃晖就REITs及长租公寓REITs话题从项目实操经验展开讨论。

  毛跃晖系新派公寓类REITs项目负责人,任职高和以来,操刀国内首单标准化交易所CMBS“高和招商-金茂凯晨资产支持专项计划”、不依赖强主体增信的商业地产信托型ABN“世贸天阶2017年第一期资产支持票据”“新派公寓权益型类REITs“等多项商业地产资产证券化产品.

  以下为讨论的主要观点

  2017年2月,兴业银行主设计并承销了“兴业皖新阅嘉一期房地产投资信托基金”这单银行间市场的首单类REITs产品。

  兴业银行投行部资产证券化一处负责人曹阿雪表示,在推进这单具有重要意义的产品时,工作量巨大,前后花了大约一年的时间,“国资的资产转让时的定价,以及转让的流程要做到合法合规和定价真实,对大家都是个挑战;税务筹划这方面也是花了很多的时间,如何根据企业适用的税收规定做到完美的税务筹划,跟所有参与的中介机构进行了激烈的讨论,并与当地税务局多次沟通协调,最后才做出来。”

  针对时下热门的长租公寓REITs,她认为,租售比太低,是此类资产证券化项目面临的难题,发行人则需要权衡,“如果你能够接受小的融资规模,做到脱离主体仅看资产信用,是有可能达成的。但是如果你看重融资规模,要达成估值的较大比例,在中国目前的租售比下,则不得不加上主体的信用。”

  其称,“廉租房”这类具有政策性质的长租公寓,“从政策上就做了限制,即使想做REITs,股权转让受到的限制很多,这一类资产较大可能走到纯靠资产信用支撑的融资道路”;但一个前提条件是:市场必须有一批专业资产管理服务机构存在,“当一家机构不能够把这个资产管到产生原有预期现金流时,有一批后备资产服务机构可以让投资者做选择,而且接手之后,能够有信心产生比原来更多的现金流。”

  2017年10月,新派公寓发行国内首只权益型住宅资产租赁类REITs;作为操盘人之一的高和资本资本市场部董事总经理毛跃晖表示,尽管这只REITs的规模仅为2.7亿元,“但1.4亿的权益级,我们真正卖出去了,是真实销售,权益是完全流转了。”“针对新派公寓项目,有朋友有疑惑,旁边的住宅都已经卖9万、10万了,做证券化就4.75万,是不是为了发行而把项目严重低估?”毛跃晖表示,这并非低估,而是一个正常的估值逻辑,“它虽然是住宅的性质,但是作为长租公寓,就是运营一个商业地产,看的就是收益率。”

  毛跃晖认为,投资REITs逻辑,还要看REITs的投资管理能力,就是看待其未来的资产溢价,“新派公寓将来的租金是有非常大的上涨空间的,租金上涨一点,资本化率是5%的话,这个资产的价值至少是按照20倍去放大的。未来5年退出的时候,带来的资产溢价,这是REITs更大的回报。”

  毛跃晖认为,中国的房地产行业面临非常大的变局,由增量时代向存量时代转换,由原来的开发商加传统的开发贷的产销模式,向“资产管理机构+REITs+CMBS”的资管模式切换,“将来大家会认资产管理能力,谁有资产管理能力,投资人会跟着你走,有优势的资金会跟着你走。

  

关键词阅读:高和资本,REITs

责任编辑:Robot RF13015
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