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我国“以房养老”之政府主导的“以房养老”

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2018-05-17 11:35:35 来源:养老金融50人论坛

  作为一种补充养老方式,“以房养老”早在十余年前在中国就受到了广泛关注,民营机构、政府机构、银行、以及保险等部门和行业均开展了一系列的实践和探索。但总体来看,由于传统观念和一系列顾虑因素存在,社会公众需求空间受到了极大限制,同时在系列风险的制约下,金融机构供给能力和意愿也稍显不足。从国外经验来看,公众的支持和认同、政府的参与和法律保障、成熟的产业形态、多样化的产品设计等都是其以房养老业务发展的重要保障,值得我们借鉴和完善。基于此,《中国养老金融发展报告(2017)》对我国的“以房养老”问题进行了研究,并形成了“我国‘以房养老’现状、挑战与发展趋势”的课题成果。本课题分为六部分:以房养老概述;中国“以房养老”政策回顾与实践盘点;中国“以房养老”面临的问题与挑战;国外“以房养老”的发展现状与启示;中国“以房养老”未来发展趋势展望;中国“以房养老”发展的思考与建议。

  自2003年以住房反向抵押贷款为代表的“以房养老”模式得到政策层支持以后,相关政府部门和市场开展了一系列研究和实践探索。2005年以来,部分城市和地区开展了不同模式的“以房养老”试点,从目前来看,无论是老年人自身,还是各地政府和市场机构对“以房养老”的业务都持谨慎态度,但现有的实践和试点已经为我国“以房养老”模式的进一步完善提供了丰富的样本和经验。当前我国“以房养老”的探索可以分为民营机构主导的“以房养老”、政府主导的“以房养老”、银行主导的“以房养老”和保险主导的“以房养老”,见表2。

  表2 中国“以房养老”探索产品的基本情况

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  资料来源:根据正文中提及的公开发表资料整理。

  1.民营机构主导的 “以房养老”

  南京汤山留园公寓是民营机构发起的 “以房养老”的代表之一。2005年南京汤山留园公寓开始探索 “以房养老”业务,即凡在南京拥有60m2以上独立产权房的60岁以上的孤寡老人,可自愿将其房产作为抵押,经公证后入住该老年公寓,老年公寓将抵押房屋出租,租金用于老人花费,多余部分由老人自己支配,老人去世之后,房屋产权归老年公寓所有。据调查,由于该探索条件限制苛刻,最终只有4名老人参与该种 “以房养老”方式,后因公信力问题和公司内部经济纠纷,参与者纷纷退出,我国以房养老”的第一次探索宣告失败。

  北京“养老房屋银行”是继南京模式之后民营机构对“以房养老”的又一次探索。该产品是2007年10月北京寿山福海国际养老服务中心与中大恒基房地产经纪有限公司联合推出的。其运行模式是,凡年满60周岁的老年人可以向该养老服务中心提出养老需求,老人入住养老服务中心后,公司将老人的原住房出租,所有租金用于老人在养老服务中心的花费,自始至终老人的房屋产权不发生变更。经过半年试点,仅有不到10位老人通过该方式入住养老服务中心,但最终由于纯商业模式缺乏公信力等系列原因,参与者最后均放弃离开(陈俊宇,2013)。

  2.政府主导的“以房养老”

  上海“住房自助养老模式”是第一个政府部门探索的“以房养老”模式,该模式于2007年由上海公积金管理中心推出。其具体操作是65岁以上的老年人可以自愿选择将自己的产权房出售给上海公积金管理中心,获得全部的售房款,房屋产权转移给公积金中心。公积金中心将房屋以市场价返租给老人,老人可根据约定租期一次性支付租金,不需支付其他费用,租约到期或老人死亡之后房屋将优先用于城市廉租房建设。其本质是售后返租,通过房子价值与租金差额获取养老金。这种方式的优势是:由政府公信力做保障,可以不离开熟悉的环境养老;不足是产权变更难以接受,还面临着售房不足支付未来养老所需的风险、房价上涨风险。试点到2008年底,只有5户老年人参与,出于各种原因,到2010年该项目不得不终止。

  作为政府主导的“以房养老”的代表,2008年杭州市上城区湖滨街道针对无收入、无子女的老人和独居孤寡老人推出四种“以房养老”模式。第一种是租房增收养老模式,即独居、有房的老人可选择由街道安排入住敬老院,街道将老人原有住房出租,用租金的增加老人日常开支;第二种是售房预支养老模式,即独居、有房老人可选择由街道安排入住敬老院,街道将老人原有住房出售,售房款全部用于老人日常开支;第三种是退房补贴养老模式,独居、有房老人可选择由街道安排入住敬老院,其居住的公房由房管部门收回并按照市场价给予补助;四是换房差价养老模式,即将地段好的房屋出租,另租地段稍差的房屋供老人养老居住,差价归老人自己支配。根据实际情况来看,最终有4户老人选择了第一种“以房养老”模式,其他模式暂未有成功实施案例。杭州模式值得关注的地方在于其针对房屋产权等关键问题通过多种模式设计由老人自己选择,具有一定的吸引力。

  3.银行主导的 “以房养老”

  2011年中信银行(行情601998,诊股)首先在北京、上海等地开展养老按揭贷款的 “以房养老”业务。该项业务要求申请人年龄在55岁以上或年满18周岁的法定赡养人向银行共同提出养老贷款申请,同时还需出具拥有二套房产的证明,银行委托专业机构对房产进行评估,向申请者提供不超过房产价格60%的贷款用于养老,按月支付且每月支付额不超过2万,贷款周期不超过10年,期间不提供利率优惠,贷款到期后必须还清本息,否则银行会处置其房产。2013年兴业银行(行情601166,诊股)在“安愉人生”的基础上也推出了“以房养老”业务,允许年满50周岁的客户或成年子女申请额度在30万以内、期限为3年以内的房产消费贷款。两家银行开办这项业务时咨询的人数较多,在一定程度上反映了“以房养老”有需求,但由于限制较多、缺乏利率优惠、风险担忧等一系列原因,银行主导的“以房养老”的业务量也不大。

  4.保险主导的 “以房养老”

  2015年3月幸福人寿保险产品“幸福房来宝”正式获得保监会批准,成为保险主导的‌‌“以房养老”落地的第一个产品。“幸福房来宝”面向的群体主要是60周岁-85周岁的老年人,主要倾向于孤寡失独老人群体,符合条件的老年人将房产抵押给幸福人寿保险公司,房产经过评估和公证之后,双方签订保险合同,老年人可以选择继续在原房屋居住,也可以将房屋委托给保险公司出租自己入住养老院两种方案,合同期间保险公司根据合约向老年人支付养老保险金,具体金额不受房价的上涨和下跌影响。老年去世后,保险公司获得抵押房产的处分权,处分所得优先偿付养老保险相关费用,如果所得款超过老人的花费,余额将由老年人继承人所有,如果所得不足以偿付养老费用,不足部分由保险公司承担,这一模式运作的重要前提是保险公司强大的风险分散精算技术等。数据显示,截止2016年6月30日,共有42户家庭57位老人参与试点并完成了承保手续;参保老人平均年龄为71.6岁,平均每户月领养老金约9071元,最高一户月领养老金2万余元(莫开伟,2016)。

  作 者

  张 栋:中国养老金融50人论坛青年研究员,中国人民大学管理学博士生

  孙 博:中国养老金融50人论坛特邀成员,供职于华夏基金养老金管理部

关键词阅读:以房养老

责任编辑:鲍方
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