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【身边】想在北京买房?来算算能贷多少钱

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2018-09-18 18:19:35 来源:天弘基金 作者:鹿鸣

  

“史上最严公积金新政”

  9月13日晚间,北京住房公积金管理中心发布了《关于调整住房公积金个人住房贷款政策的通知》。公告一出,彻底引爆了北京购房者和房产中介的圈子,也触动了国人敏感的神经。在各大媒体的报道中,这项政策也纷纷被冠以“史上最严公积金”的名头。

  从具体的变化来看,此次住房公积金新政倒也不负“最严”的称呼。

  这套在9月17日开始施行的住房公积金新政有6处大的变化

  (1)公积金贷款“认房又认贷”

  所谓“认房又认贷”,就是只有满足“无住房贷款记录且在本市无房”的条件时,才能使用首套房贷款政策。在此之前,在进行公积金贷款时,只要在北京名下无房,就能适用首套房政策。

  (2)公积金贷款规模和缴存年限挂钩

  新政规定,每缴存一年,可以获得10万元的公积金贷款额度,不足一年按一年算,贷款上限120万元。理想情况是,一个人缴存了十一年零一个月的公积金,最多可以获得120万元的公积金贷款。但是,缴存年限只是必要条件,能否全额拿到贷款,还要看月缴存额、月还款额占收入比例等指标。

  中国经济网》在咨询北京公积金管理中心后获悉,外地缴存年限可以和北京缴纳年限累积;若公积金缴存出现过中断,则以月份累积计算。

  (3)首付比例向商贷看齐

  公积金贷款首套房首付比例不低于35%,二套房不低于60%。

  (4)贷款期限最长不超过65周岁,月还款额不超过收入的60%

  之前北京住房公积金贷款期限是70岁,这就意味着,如果一个50岁的购房者去申请公积金住房贷款,原先能申请20年期,现在只能申请15年,且还款额度不能超过收入的60%。对于还款额度,北京公积金管理中心在答疑中说,如果夫妻双方都符合条件(连续缴存6个月的住房公积金),则可以按照夫妻双方收入的60%来计算还款额度;如果仅有一人符合,则只能按照个人收入计算。

  (5)鼓励在郊区购房

  东城区和西城区户籍在郊区购房,贷款上限可上浮20万,其他四个城区购买郊区房上浮10万。但是,北京公积金管理中心在答疑中提到,如果夫妻双方中,一方是东城区或西城区户籍,另一方是城六区以外户籍,不能享受贷款上浮优惠。

  (6)异地购房提取公积金限制

  新规规定,若异地购房,只有购买户籍所在地城市或省会的房产时,才能提取公积金。比如一个苏州户籍人士,只有购买苏州、南京、北京三市房产时,才能提取公积金。

  动机在哪里?

  “北京住房公积金紧张”这种说法可能不靠谱。新政刚出来不久,网上就有一些言论称,新政施行的原因可能是因为北京住房公积金紧张。

  但是,《北京青年报》在一篇报道中称,北京公积金管理中心一位负责人表示,公积金紧张是一种误读,截至上个月,北京公积金的结余现金资金有120亿元,每个月还有缴存结余和贷款还款,不存在紧张的问题。

  对此,我们从北京住房公积金管理网站中扒出了最近几年的数据。

  2014年,北京公积金缴存总额6605.12亿元,2017年缴存11116.27亿元,增幅83.18%。增速比较稳定,但是呈现出逐年下滑的趋势,2014年相比上年增速20.9%,2017年是18.2%。

  而公积金提取方面,2014年~2016年这三年中公积金提取出现了飙升,2017年可能是因为当年“317新政”的影响,公积金提取比2016降低了50.1%。

  结合缴存和提取,和2016年相比,2017年北京住房公积金出现了绝对值和增速的双增情况。所以,网上流传的说法可能并不可靠。

  ▼ 北京住房公积金新政施行可能有以下三方面的原因。

  首先,公积金新政可能与北京城市整体规划有关。

  在北京城市规划中,北京作为政治中心、文化中心、国际交往中心、科技创新中心存在,其他非首都功能将被慢慢转移至郊区和周边城市。北京市政府在《北京城市总体规划(2016年~2035年)》文件中提出了具体的工作要求和时间表。我们在往期的文章中也进行过数据梳理,从北京过去两年房产拆除和竣工的数量上看,北京减量发展的思路在坚定落实着。

  而公积金新政中,城六区户籍人士在郊区购房有贷款额度优惠。这种鼓励人们在郊区购房的举措结合北京未来发展规划,也就不难理解了。

  公积金新政有助于降低年轻人的负债率。

  按照生活经验,年轻人刚毕业的两三年是个人经济最不好的时候,月月光不说,搞不好要需要父母接济……如果刚毕业不久就买房,即便有所谓“六个钱包”的支持,也要背负沉重的现金流压力。

  如果没有这种压力,年轻人就有更多的钱提高自己,有更强的消费能力提高生活品质,这对经济的发展和社会的活力有好处。所以,国家更希望年轻人能够在三十多岁,事业、收入和家庭都比较稳定的时候购置房产。

  但是从网上的舆论来看,年轻人对这种被动地降低负债率的“好心”并不买账。他们更希望将决策权掌握在自己手中,而不是被高高的门槛限制。

  公积金新政是对租购并举的支持。

  住房是刚需,但是大城市里的高房价又会让许多人无法承受。同时,尴尬的是,大城市里的高房价经不起大幅度的下跌——因为那意味着众多杠杆购房者的破产。

  一方面是人们的住房刚需,另一方面是高房价,这种矛盾的格局下,“租售同权”的政策应运而生。

  对于经济实力较弱、薪资又不高的年轻人而言,此次公积金新政提高了住房贷款的门槛。有意思的是,如此大刀阔斧的公积金改革,对租房公积金提取却没有任何影响,反而精简了程序,降低了提取难度。背后用意不难猜测。

  在《北京青年报》的报道中,北京公积金管理中心负责人就直言:“北京的公积金新政,可以说是对租房的年轻人的一种支持。……是服务于‘租购并举’的新思路。”

  对民众的影响还是有的

   公积金新政是否打击了刚需?

  在《北京青年报》的采访中,面对这个问题,北京公积金管理中心负责人解释:“从北京的实际情况看,申请北京公积金贷款的人群一直是以70后、80后为主体,仅从2017年的情况看,47000笔个贷申请中,70后、80后就大约占了过半比例,90后贷款占比并不大。”

  占比不大,但还是有的。

  《工人日报》就报道了这样一对情侣。被采访人说:“我俩都来自工薪家庭,原计划靠公积金组合贷款在北京买房。现在二套房首付比例高了、贷款额度低了,买房真是要掏空我们两家四位老人的钱包。”同时,被采访人表示,现阶段两人都放弃了买房的想法,结婚计划也不得不延后。

  由此启发,公积金新政会不会对鼓励生育产生影响也值得思考。

  按照生活经验,《工人日报》中体现出的婚恋思想其实非常普遍。在我国传统思想中,房产是结婚的重要条件。而从实际角度来看,没有房产可能会没有安全感、没有较好的生活体验,未来也可能给子女入学带来一定的问题。所以,在上面的那篇报道中,被采访人才会因为放弃买房而推迟结婚计划。

  而公积金新政显然是削弱年轻人的购房能力,这可能会令他们推迟结婚和生育计划。

  ▼ 推迟婚育的结果不难想象:

  •   首先,35岁之后可能就不再是生育的最佳年龄;

  •   其次,晚婚晚育会拉大代际之间的年龄差,这对缓解老龄化并非好事。

  当然,上述担忧可能只是过虑。因为目前公积金新政仅在北京一地实施,且真正受影响的人群比较少,不至于会对我国人口结构产生影响。

  我们相信,这样的一种公共政策的出台,一定是相关部门站在整体角度,经过长时间调研讨论审慎做出的,对社会总体肯定是利好。

责任编辑:Robot RF13015
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