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REITs专栏:世纪海翔CMBN项目深度解析

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2018-10-11 07:39:20 来源:REITs行业研究 作者:高健

  国内的CMBS/CMBN产品由于无法实现底层物业资产的真实出售和破产隔离,以往案例中对主体的依赖性较强。世纪海翔CMBN项目成功发行之前,国内已发行的CMBS/CMBN项目的发起人主体信用评级均不低于AA评级,均为依赖发起人主体信用的CMBS/CMBN项目。世纪海翔CMBN的成功发行开拓了一条全新的弱化主体作用、强化资产作用的融资渠道,成为首单不依靠发起人主体信用的CMBN项目,更契合资产证券化的本质。

  高健REITs专栏丨国内首单不依赖发起人主体信用、长期限——世纪海翔CMBN项目深度解析

  国内首单不依赖发起人主体信用、长期限——世纪海翔CMBN项目深度解析

  2018年8月31日,“深圳市世纪海翔投资集团有限公司2018年度第一期资产支持票据”成功发行。产品发行规模合计18.5亿,优先级资产支持票据发行规模15亿元,债项评级AAA,产品发行利率6.30%,期限10+8年期,具体交易结构如下:

  高健REITs专栏丨国内首单不依赖发起人主体信用、长期限——世纪海翔CMBN项目深度解析

  世纪海翔CMBN交易结构图

  项目特点及重要创新意义

  该项目在多个方面属于国内首次创新和实践,其成功发行具有重要意义:

  (一)国内首单成功发行的不依赖发起人主体信用的CMBN项目

  资产证券化的本质,应该更多地是依靠资产信用,而更少地甚至脱离发起人(指资产的实际持有主体或控制主体)的主体信用。目前国内主要依靠资产信用的资产证券化产品的基础资产类型以债权为主,包括信贷ABS(含CLO、RMBS、Auto-ABS等金融机构表内资产ABS)、类金融ABS(典型案例包括蚂蚁金服旗下的借呗和花呗系列ABS、京东白条ABS、融资租赁ABS、应收账款等),其特点为相对小额、分散、债权债务等法律关系明晰。第二大类即类REITs产品,通过将资产持有主体的股权转让至ABS发行载体(信托或资产支持专项计划)。

  上述两类基础资产类型尽管大多数也需要发起人作为资产服务机构继续提供资产的回收和管理服务,主体信用也会对产品的风险造成一定的影响,但均可以实现真实出售和破产隔离,更贴近资产证券化的本质,可以成为强化资产作用、弱化主体作用类型的产品。

  第三大类基础资产类型以收益权(或未来债权)为主,此类资产未来现金流的产生主要依赖于发起人的持续经营能力,因此均离不开信用评级AA及以上的主体的增信,主要系强化主体作用、弱化资产作用类型的产品。

  国内的CMBS/CMBN产品由于无法实现底层物业资产的真实出售和破产隔离,以往案例中对主体的依赖性较强。本项目成功发行之前,国内已发行的CMBS/CMBN项目的发起人主体信用评级均不低于AA评级,均为依赖发起人主体信用的CMBS/CMBN项目。

  但与收益权(或未来债权)作为基础资产不同,房地产作为一种广泛被金融机构接受的硬资产,如何更多地依赖资产实现更优的融资结果,业内也一直努力尝试,不断探索和实践,以更优的方案完成不依赖发起人主体信用的CMBS/CMBN项目。

  本项目底层基础资产为位于深圳市核心商圈的三栋优质甲级写字楼及商业物业,拥有优质的租户和充足且稳定增长的现金流,吸引了独立的第三方专业增信机构中国投融资担保股份有限公司(以下简称“中投保”)为产品提供信用增级,从而开拓了一条全新的弱化主体作用、强化资产作用的融资渠道,成为首单不依靠发起人主体信用的CMBN项目,更契合资产证券化的本质。

  (二)国内首单期限长达10年且无回售安排的资产证券化项目

  与债券资本市场投资人的资金来源和风险偏好相匹配,市场上的资产证券化产品实际久期一般不超过3年,少数项目不超过5年(之前CMBS/CMBN、REITs等特殊的资产类型的期限虽然较长,但第3年或第5年投资者均有回售选择权)。究其原因,资产证券化产品作为一种标准化产品,其流动性不足仍是核心的痛点。另一方面,投资人面临的利率风险也对长期限产品的成功发行造成了一定的障碍。

  本项目创新性地将银行经营性物业贷款长期限的投资思路引入CMBN项目,同时在每3年设置了票面利率调整机制,由各利益相关主体根据市场情况调整票面利率,从而实现产品期限长达10年且无回售安排,促使项目成功落地。

  本项目的主要投资人平安银行(行情000001,诊股)等在固定收益领域拥有超过二十年的长期投资经验,连续十余年业绩领先行业,投资架构完善,在业内最早建立信用评估体系并成为业内标杆。

  (三)创新性地同时引入第三方专业增信机构和特殊资产服务机构

  本项目创新性地引入专业增信机构中投保为产品提供信用增级和中裕睿信(北京)资产管理有限公司(以下简称“中裕睿信”)担任特殊资产服务机构。中投保是国内首家全国性专业担保机构,在中国担保业始终保持领先优势,长期主体信用等级AAA。中投保对本项目的增信和中裕睿信对基础资产现金流的监督管理极大程度上保证了该产品的安全性。本项目也是首单第三方专业增信机构与特殊资产服务机构共存的资产证券化项目。

  近年来,中央政府多次强调支持中小微企业融资,拓宽中小微企业的融资渠道。为响应国家支持中小微企业融资的经济发展战略,推动金融更好地服务实体经济,光大证券(行情601788,诊股)不断探索创新,通过资产证券化的方式支持中小微民营企业发展,帮助世纪海翔实现了低成本融资,为中小微民营企业盘活存量资产和开展多元化、多渠道融资方式提供了成功的路径。

  本项目的成功落地,也与交易商协会等各监管机构对CMBN等创新性资产证券化项目的关注与支持密不可分。伴随本项目发行完成,国内交易商协会CMBN家族再添新成员,产品结构、参与主体、底层物业更加多元化,更加具有创新性,标志着国内CMBS/CMBN产品的进一步完善与成熟,也标志着依赖资产本身及其产生的现金流来判断投资价值的“真正的资产证券化”的逻辑逐步深入人心,未来将期待更多的创新和实践成功落地,推动资产证券化在国内的健康快速发展。

  优质物业资产介绍

  (一)鼎丰大厦

  鼎丰大厦位于深圳市东西贯通的两条主干道深南大道和滨河大道之间,南临嘉宾路,西邻宝安南路,周边有深圳大剧院、嘉宾公园、荔枝公园等文化景观设施,距深圳火车站、罗湖口岸仅5分钟车程。

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  地段优势:鼎丰大厦坐落金三角商圈蔡屋围商业区:物业位于蔡屋围金融商业中心区核心,蔡屋围金融商业中心区是深圳着力打造的金融核心和高端商业“密集发展区”。蔡屋围金融商业核心区:主要发展金融、总部基地、高端商业、休闲旅游,对标纽约曼哈顿、香港中环等先进城区,是深圳现代化国际化创新型城市示范区。

  经营情况:豫盛投资负责鼎丰大厦的运营工作。2015-2017年,豫盛投资分别实现营业收入0.81亿元、0.74亿元和0.86亿元。截至2017年12月31日,豫盛投资总资产21.05亿元,负债总额8.82亿元,所有者权益合计12.22亿元。

  出租率方面鼎丰大厦于2010年12月开始招租,租户主要涉及服务业、TMT行业和银行业等。2018年以来,鼎丰大厦整体出租率保持在95%及以上。

  (二)海翔广场

  海翔广场(即:至卓飞高大厦),位于深圳市南山区南海大道与工业七路交汇处,紧邻深受深圳市、南山区两级政府大力支持的蛇口网谷,距离蛇口港直线距离仅千余米,与深圳前海深港现代服务业合作区分处大南山两麓。

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  海翔广场东接蛇口体育公园和四海公园,西临深圳绿肺大南山,北靠广东自贸区蛇口片区北大门,南望海上世界和深圳湾海面,处于深圳南山蛇口片区的中心位置,与招商局蛇口网谷互联网及电子商务产业基地仅一路之隔。

  地段优势:南山区拥有发达的立体交通网络,功能定位是重点发展高新技术、教育科研、文化创意和现代物流等产业以及区域旅游服务功能。2016年,南山区完成地区生产总值3,842亿元,居全省区(县)第一、 全国第三。南山区蛇口片区内旧工业区早在2010年前后就开始了升级改造,部分旧工业物业造成为专业产业园、产业研发办公楼;其中以“深圳网谷”为代表,核心区产业用地占地超过20万㎡,建成后产业用房建筑面积超过42万㎡。

  至卓飞高主要负责海翔广场的运营管理,截至2017年12月31日,至卓飞高总资产15.02亿元,负债总额6.11亿元,所有者权益合计8.92亿元。2015-2017年分别实现营业收入579.33万元、3,683.12万元和5,119.30万元。

  出租率方面,海翔广场可出租建筑面积为40,092.66平方米。2018年以来,伴随发生不超过总体面积5%的租赁流转,海翔广场的整体出租率稳定在95%之上,租户主要涉及专业服务、制造业、TMT等行业。

  (三)联合广场

  联合广场位于深圳市区东西干道滨河路北与南北干道彩田东交汇处,置身于全国最大陆路口岸的皇岗口岸,毗邻地铁一号线。

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  联合广场地处深圳市福田商务中心区(CBD)辐射区,位于福田区的岗厦片区。是深圳市单体面积较大的超高层综合写字楼,其宏大的规模、高标准的质量、独特的风格使其成为深圳市的标志性建筑之一。

  经营情况:华拓置业主要负责联合广场入池目标资产的运营,截至2017年12月31日,华拓置业总资产13.08亿元,负债总额12.05亿元,所有者权益合计1.03亿元。2015-2017年分别实现营业收入772.48万元、797.46万元和843.18万元。

  出租率方面,联合广场入池目标资产的建筑面积6,740.08平方米,办公部分承租范围为联合广场A座地上十层、四十七层、四十八层及联合广场B座地上三层。2018年以来,联合广场入池物业保持100%满租的状态,租户主要涉及专业服务和金融行业。

关键词阅读:REITs

责任编辑:Robot RF13015
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