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【专栏】几组有意思的网红数字!引发楼市的深度思考!

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2018-11-20 14:00:35 来源:融360专栏

  摘要:

  现在高端豪宅市场逐渐死水一潭,只能进不能出。也会慢慢的向下传导。逐渐2000万的房子,1000万的房子,也会越来越卖不动。 本文系融360专栏作者“齐俊杰”原创作品,仅代表作者个人观点,不代表融360官方立场,转载请联系作者授权。

  昨天,财新峰会上,著名开发商潘石屹又耍起了滑头,他说房价高不高,有没有泡沫我说一个数字你们自己判断,于是他抛出了一个问题,中国的房地产总市值多少?他说自己查了好多数字,其中有200万亿,300万亿,最多的一个数字是470万亿,然后他说,最近看到了一张图表,上面显示,中国的房地产总市值是65万亿美元,大约450万人民币,如果是这个数字,那么也就意味着中国的房地产总市值,超过了美国,欧盟,日本的总和。这一数字还是我们所有国有资产总和66.5万亿人民币的7倍。潘总最后留下一个发人深省问题,是国有资产少了呢,还是房价高了呢?

  我们去年就已经说过了,房地产总市值高达450万亿,是货币供应量M2的将近3倍,是流通中的货币M1的8倍,大家都说货币超发了,但其实房地产创造的泡沫市值远远超过了货币供给。

  潘总所提到的网红数字图表,不光有房地产总市值,还有股票总市值跟全球的对比,美国30万亿美元房产,30万亿美元股票。欧盟是20万亿美元房地产,20万亿美元股票,日本10万亿美元房地产,6万亿美元股票市值,而咱们65万亿美元的房地产,6万亿美元的股票市值。人家都是股票市场市值与房地产市场市值大体相当,而我们却差了十倍,那么问题又来了,是房地产高了呢,还是股票市场低了呢?又或者既是房地产高了,又是股票低了,当然还有一种可能,我们才是光荣伟大正确的,所有资本主义国家都错了,而且他们错的很离谱。

  我们既然反复的表态,要进一步开放国门,要全球化,市场化,这个方向不会改变,那么也就意味着最终就是金融互通,也就是说全球资产价格水平会平衡,那么大家可以再思考,是全球的资产价格结构向我们靠拢呢?还是我们向其他国家靠拢?这就好比冬天出门的时候,你是想着多穿点衣服呢?还是准备用你强大的内力,去自发热,把全球气候变暖?

  说个小事,也可以看到目前楼市的变化,最近老齐在网上看到某房地产人士的发言,他发现北京500万的房子,还有人问问,超过800万的,现在连带看的都少了,1500万总价的房子,基本无人问津。当然还有3000万以上的房子,据中介说有位业主急售,奥运村的位置,挂牌3500万,2个月降到了3200万,这老哥很着急,几乎天天跑中介问怎么样了,有一天正好碰见了一个有意向的。老哥如获至宝,也很爽快,说这样!一口价3000万你拿走,中介费和税费我还包了。房子里的家具电器,精装修,全都留给你。基本没怎么住过,所以全新的,这么一通让利之后,不过看房那哥们最后呵呵一笑,用句抖音上时髦的话讲,我是差那200万的人吗?我差的是那3000万,于是这位房地产人士,又给我们留下了一道很深奥的难题,到底谁会接房地产的盘?

  确实如此,根据统计即使是上市公司,有三分之一的企业一年净利润不到3000万,2017年,3000多家上市公司中,只有不到30位董事长的年薪超过了500万,这还是税前收入,砍掉所得税,基本上只有一半。也就是说即使是全中国最赚钱的上市公司的一把手,买一套3000万的房子,也得差不多10年的时间。那么贷款能不能买呢?首付1000万,贷款2000万,期限30年,每月还款10.5万。也就是说,每年还贷130万,按照房贷收入比50%计算,你至少得税后年薪260万以上,还原所得税,如果你没有税前年薪400万,根本供不起这样的房子,这种收入,在全国有多少呢?反正上市公司中,只有42位董事长有这个实力。

  所以,直接买似乎已经不太可能了,唯一符合逻辑的就是置换,卖掉之前2000多万的房子,买这个3000多万的,但如果人家真有2000多万了,也能买的起3000万的房子了,其实放眼全世界,也基本想住哪住哪了,即便在美国纽约,洛杉矶或者旧金山,只要不买曼哈顿的豪宅,基本都问题不大。所以这种选择和替代性其实是相当多的。这种人也应该早就有了全球化的视野。所以他们真的会在北京接盘吗?

  老齐从中介那了解到,现在豪宅成交极低,基本上一个小区一年也不见得卖一套,所以价格很稳定,因为根本没有流动性,属于自发的停牌了,但是一旦有业主因为生意问题,急需用钱,那就会搅动市场,通常都会低价甩卖。但往往甩卖也卖不掉,跌个20%,也没什么人问津,因为实在总价太高。连看的都没有。

  所以显然北京的豪宅,已经把资金全都给固化下来了,这部分市值已经变得不再有流动性,随着底下共有产权房项目不断推出,相当于把新增的流动性全都接到了另一个服务器里,那么商品房市场的流动性就会更少,500万的房子卖不掉,那么1000万的房子也就别想卖掉,2000万,3000万,4000万,甚至一个亿以上的房子,全都得干死在那!这就是最可怕的,市值在那,但钱却没有了。换房的需求的底层流动性,逐渐被吸纳到保障房的体系里了,那么整个换房市场就完全不转了。现在高端豪宅市场逐渐死水一潭,只能进不能出。也会慢慢的向下传导。逐渐2000万的房子,1000万的房子,也会越来越卖不动。

  作者:齐俊杰看财经 公众号:qijunjie82

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