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全球主要国家居民财富配置现状:看看美国、中国、日本、韩国谁最喜欢“买房”

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2019-08-20 07:28:02 来源:金融界基金

  海通证券(行情600837,诊股)发布研报《居民财富配置现状和比较--炒房时代渐远,增配金融资产》中指出,我国居民资产中的房地产占比一直高于金融资产,两者差距呈收窄趋势。而在美国,2018年他们的居民资产超七成为金融资产,居民财富中,股票和投资基金占32%,保险与养老金占23%,而房地产仅占24%。

  随着金融市场发展和资产配置意识提升,90年代中期以来,我国居民金融资产占比整体趋升、地产占比趋降,但15年来房地产在居民资产中的占比小幅回升。从增量看,并非每一年的居民新增资产都是房地产占大多数。2014年居民新增金融资产占新增总资产的55%,超过新增房地产的占比。对比14年和13年新增资产的结构,房地产比重下降了约22个百分点,减少的部分基本流向了金融市场相关领域。

  我国居民财富过于集中在房地产,金融资产只占30%,主因股票和基金、保险和养老金比例偏低,这几类资产合计仅占居民总资产的8%,而韩、日、美这一比例分别为20%、30%和56%。从国内外经验看,居民财富配置的结构受到市场表现和经济环境的影响,直接原因是各类资产的收益率,而追根究底则要看政策方向与经济增长模式。报告认为,未来我国居民资产中房地产的比例仍将趋降。一方面,人口红利见顶,住房刚需下滑,另一方面,经济不再过度依赖地产刺激、房价涨幅也回归合理区间。今年上半年70城二手住宅价格指数仅涨2.2%,远低于其他代表性资产涨幅,居民对地产配置将更加理性。同时,居民对金融资产配置的提升依然可期。优化资本市场制度可以助力新兴产业,新兴产业发展又带来大量投资机会,给股市长期向好奠定基础,有助于吸引居民增加金融资产配置。随着告别全民炒房时代,居民财富向金融资产增配将是大趋势。

  我国居民财富配置的演变路径

  从存量的角度看,我国居民资产中的房地产占比一直高于金融资产,两者差距呈收窄趋势,15年后有所反复。90年代中期以来,随着金融市场的发展和居民资产配置意识的提升,我国居民总资产中的金融资产占比整体趋升,从93年的19%提高到14年的32%,而同期房地产占比则从81%降至68%。但15年之后,由于地产刺激政策和房价上涨预期较强、而同期股指高位回落,居民配置地产的比重有所回升,15年以来,房地产在居民资产中的占比回升2个百分点,金融资产占比略有下降。

炒房时代渐远,增配金融资产——居民财富配置现状和比较(海通宏观姜超、李金柳、宋潇)

  2010年以来,居民金融资产与房地产增速此消彼长。2006年以前我国处在高速增长阶段,居民财富也快速增加,金融类和实物类资产增速都处在上升周期。2006-2010年,经济过热、股市牛市、金融危机等事件对居民财富带来显著影响,金融资产和房地产增速同涨同跌。而2010年以后,随着经济和居民资产增速同步放缓,金融资产与实物资产规模增速更多地呈现此消彼长的特征。一方面,我国居民金融资产中最主要的构成仍是存款,购房消耗居民储蓄;另一方面,部分年份房价上涨预期强于股市,购房的大额资金需求也挤出了居民对证券、基金等金融资产的配置。

炒房时代渐远,增配金融资产——居民财富配置现状和比较(海通宏观姜超、李金柳、宋潇)

  从增量的角度看,也并非每一年的居民新增资产都是房地产占大多数。2010201220142017年,新增金融资产的占比都超过35%、房地产比重低于65%,而2014年新增金融资产占居民新增总资产的比重达55%,首次超过了房地产的占比。

炒房时代渐远,增配金融资产——居民财富配置现状和比较(海通宏观姜超、李金柳、宋潇)

  14年我国居民的新增财富减少了向地产的流入、增加了对金融市场的配置。13年居民新增资产的结构和14年相比,房地产的比重下降了约22个百分点,而减少的这部分比例基本都流向了金融市场相关的领域,其中,14年的居民新增财富中,股票的比重提高了10个百分点、理财提高了6个百分点、基金提高了4个百分点。

炒房时代渐远,增配金融资产——居民财富配置现状和比较(海通宏观姜超、李金柳、宋潇)

  居民对金融资产的配置受到金融市场表现的影响。我国居民的金融资产中,虽然存款比重最大,但规模相对稳定,而股票、基金、理财等由于与金融市场相关,收益的波动更大、规模变化也比较大,其实是影响居民金融资产配置比重的关键。在居民对金融资产配置比例较高的年份,往往股市都有至少长达半年的上涨过程。尤其是14年股市经历大牛市,上证综指涨幅超过50%,一方面使得居民持有股票的财富市值明显提升,另一方面也吸引了居民将更多资金配置到金融市场相关的资产。

炒房时代渐远,增配金融资产——居民财富配置现状和比较(海通宏观姜超、李金柳、宋潇)

  而居民对房地产的配置,在13年后主要受房价上涨和预期的影响。14年居民增加股票而减少对地产配置,另一个原因在于14年初开始房价涨幅就见顶回落。将居民财富中房地产规模的增速减去平均房价增速,得到的差可以近似看作持有房地产面积的增速。这一差值在13年以来基本与滞后一年的房价涨幅同步,也就是说随着人口因素对居民配置地产拉动的减弱,房价涨幅似乎成为了居民财富对房地产配置的领先指标,房价上涨的预期引导了居民配置房地产的行为。15年开始的新一轮房价大幅上涨,也恰恰导致了16年后居民财富中房地产比例的再度回升。

炒房时代渐远,增配金融资产——居民财富配置现状和比较(海通宏观姜超、李金柳、宋潇)

  美国:金融资产占七成,多为股票和保险

  美国居民配置的金融资产远超其他类资产。2018年美国居民的资产总规模达到120万亿美元,其中超过七成配置了金融资产。在居民各类资产中,股票和投资基金占比为32.2%,房地产占比24.3%,保险与养老金占比23.8%,三者成为居民资产配置的主要去向。从资产分布来看,美国居民对房地产的资产配置不高,而金融资产中持有现金和存款的比例也较低,仅为9.3%因此,相比于房地产,美国居民更倾向于将资产配置于金融资产之中,而且相比于现金、活期存款和定期存款,他们更倾向于配置股票、基金、保险等资产。

炒房时代渐远,增配金融资产——居民财富配置现状和比较(海通宏观姜超、李金柳、宋潇)

  美国的居民资产配置结构经历过从地产到金融资产的转变从美国居民资产配置增量来看,居民新增资产配置到房地产的比重持续下降,从1970-1985年间的32.3%降至2000-2015年的20.9%与此同时,股票、基金、保险以及养老金的配置占比逐步扩大,特别是80年代前后出现了明显上升。股票和投资基金的占比从1975-1985年间的19.7%上升至1985-2000年的35.6%,保险、养老金的占比也从20.4%上升至25.8%。也就是说,80年代前后美国居民在资产配置的选择上发生了明显的变化,从房产逐渐偏向于股票、基金等金融资产。

炒房时代渐远,增配金融资产——居民财富配置现状和比较(海通宏观姜超、李金柳、宋潇)

  美国居民资产配置在80年代前后发生变化主要源于80年代开始美国的一轮长期大牛市。1980年以来美国股市迎来了一轮长牛。短短十年,美国标普500指数就翻了近2倍,从1980年的100多点上升至了1990年的300多点。此后,牛市并未停止,反而加快了步伐,目前美国标普500指数已是1980年的近21倍。

  一方面,赚钱效应吸引资金入市带来新增配置。随着美国股市持续走牛,美国居民纷纷将更多的资产配置于股票、基金等金融资产中,以获得较高的投资回报。另一方面,股价上涨也使得居民原来持有的资产升值。1980年美国居民资产配置中股票和基金占比23%,这部分资产受益于股票价格上涨,升值也快于其他资产,其在居民资产中的占比也就越来越大。

炒房时代渐远,增配金融资产——居民财富配置现状和比较(海通宏观姜超、李金柳、宋潇)

  日本:地产占比降低,青睐低风险资产

  日本居民也配置了超过六成的金融资产,而金融资产中有一半为现金与存款。2017年,日本居民资产总规模达到2977万亿日元,其中金融资产占比为63.9%。具体来看,日本居民偏好低风险资产,持有的现金和保险类资产占比分别为32.5%17.5%,而股票和其他金融资产占比为11.1%2.7%因此,相比于股票和投资基金等高收益高风险的资产,日本居民更偏好配置低收益稳健型资产。

  90年代以来,日本居民的资产配置偏好从房地产转向金融资产。1994年日本居民配置非金融资产的占比为55.2%,其中大部分为房地产资产,而2017年这一占比较94年大降19个百分点,仅36.1%,非金融资产规模减少440万亿日元。与之相对,1994年到2017年,居民大幅增配金融资产,其中,现金与存款比重提升10.4个百分点,规模增加了362万亿日元,此外,股票与投资基金比重提升5.5个百分点,规模增加了178万亿日元,而保险与养老金比重提升5.0个百分点,规模增加了177万亿日元。

炒房时代渐远,增配金融资产——居民财富配置现状和比较(海通宏观姜超、李金柳、宋潇)

  日本居民资产配置结构的转变源于90年代房市和股市的下跌。90年代房地产泡沫破裂,日本房价持续下跌,1991年至2018年跌幅高达66%。非金融资产大幅缩水,使得居民转向增配金融资产,同时原来持有的房产和土地价值也大幅缩水。而受到资产泡沫的影响,日本股市也震荡下跌,从1990年至2003年累计下降78%。上述冲击加上日本90年代后长期的低通胀甚至通缩环境,使得居民更加青睐低风险资产,因而90年代中期以来居民金融资产中,现金和存款的比重上升最多,近年日本股市有所回升,居民财富配置中的股票和投资基金比重也相应提高。

炒房时代渐远,增配金融资产——居民财富配置现状和比较(海通宏观姜超、李金柳、宋潇)

  韩国:房地产配置仍高,与高房价有关

  韩国居民财富中配置的非金融资产高于金融资产,其中房地产配置比重约四成。2017年,韩国居民非金融资产的配置占比为62.3%,其中的土地与房屋占比高达44.2%。而金融资产中,韩国居民偏好低风险资产,持有的现金与存款和保险类资产占比分别为16.2%11.9%。总体来看,韩国居民资产配置与我国相似,房地产资产配置比例较高,低风险资产配置比例较高。

  韩国居民持有土地与房屋资产占比较高,也与韩国房价持续上涨有关。2000年以来韩国房价一直处于持续上涨状态,房屋购买价格指数从20001月到20197月累计上涨103%。而房价上涨一方面会吸引更多的居民资金投入到房产和土地,另一方面居民手中持有的土地与房屋资产也会随着房价上涨不断增加。

炒房时代渐远,增配金融资产——居民财富配置现状和比较(海通宏观姜超、李金柳、宋潇)

  告别全民炒房,增配金融资产

  我国的居民财富过于集中在房地产,而股票、基金及保险的配置偏低。与美国、日本、韩国相比,我国居民的财富呈现出过于集中配置在房地产的特征,占比高达70%,韩国虽然也很高,但非金融资产也只占其居民总资产的62%。我国居民财富中的金融资产比重只有30%,现金及存款虽然是最主要的形式,但从占总资产的比重来看,并没有特别高。我国金融资产的偏低主要是因为配置的股票和基金、保险和养老金比例在这几个国家中最低,这几类资产合计仅占我国居民总资产的8%,而韩国、日本、美国这一比例分别约在20%30%56%

炒房时代渐远,增配金融资产——居民财富配置现状和比较(海通宏观姜超、李金柳、宋潇)

  结合国内外的经验不难发现,不同资产的收益表现很大程度上影响着居民财富的配置,而这背后又与不同的经济政策方向密不可分。美国在80年代后,发展科技和服务业,鼓励和引导长期资金进入资本市场、支持实体经济发展,这本身就提高了居民对金融资产的配置,而随后开启了一段股市长期上涨,又导致居民对金融资产的配置进一步增加;14年我国股市大幅上涨,居民新增财富一度超过一半配置到了金融资产,但随着15年之后重新刺激地产、棚改货币化助力、房价大幅上涨、居民加杠杆购房,房地产在我国居民财富中的比例又重新回升。因此,未来居民财富配置的结构变化,直接原因要看资产的收益率表现,而追根究底则要看政策方向与经济增长的模式。

  我们认为,未来我国居民资产中房地产的比例仍将趋降。一方面,随着人口红利见顶,住房需求将下滑。我国上一轮出生人口高峰在80年代后期,劳动年龄人口数量在2013年见顶,这意味着住房需求高峰已经见顶,而18年我国新出生人口仅仅1523万,创下过去50年的最低水平,这意味从人口来看,住房的刚性需求将持续下滑。

炒房时代渐远,增配金融资产——居民财富配置现状和比较(海通宏观姜超、李金柳、宋潇)

  另一方面,在“房住不炒”的理念下,政策不再走刺激地产的老路,房价增长也将回归合理区间。房价的上涨预期往往引导了居民财富对房地产的配置,近年随着货币超发结束,M2同比从1115%左右降至当前的8.5%左右,房价持续上涨的动力不再。7月政治局会议也强调,不会将房地产作为短期刺激经济的手段。这都意味着未来房价过快的上涨将很难重现。今年上半年,我国70个大中城市二手住宅价格涨幅仅有2.2%,不仅较过去三年明显回落,也远低于上半年其他各类代表性资产的涨幅。随着经济不再过度依赖地产刺激、房价上涨的预期逐渐扭转,未来居民对于房地产配置的比例也将重新趋降。

炒房时代渐远,增配金融资产——居民财富配置现状和比较(海通宏观姜超、李金柳、宋潇)

  与此同时,居民对金融资产,尤其是股票、基金等资产配置的提升依然可期。我国未来告别举债刺激经济的模式、进入高质量发展阶段,也将实现资本市场发展为新兴产业融资,而新兴产业为资本市场提供优质投资标的。今年以科创板为契机带来的一系列资本市场制度改革,正不断优化我国的金融市场环境。新兴产业的蓬勃发展又将为我国资本市场带来大量的投资机会,给股市长期向好奠定基础。

  并且伴随收入的增长,居民对股票和债券类金融资产的配置也会增多。西南财经大学联合广发银行发布的《2018中国城市家庭财富健康报告》调查表明,资产水平较高的家庭,往往资产管理意识更强,更青睐高收益高风险资产。我国人均GDP2000年的0.8万元已经上升到2018年的6.5万元,未来随着居民可支配收入的进一步上升和家庭财富的积累,会有越来越多的居民选择增配证券类的金融资产。

  因此,随着告别全民炒房时代,居民财富增配金融资产将是大趋势。

炒房时代渐远,增配金融资产——居民财富配置现状和比较(海通宏观姜超、李金柳、宋潇)

研报撰写人:姜超 李金柳 宋潇 报告来源:姜超宏观债券研究

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