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叶檀、李大霄的投资论:楼市压力前所未有 建议购买指数基金

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2019-08-29 10:30:45 来源:金融界基金

    2019年投资是个大话题,投资房地产?限购,投资股市?A股也是“内忧外患”,投资海外?外围因素不确定因素太多了,投资者也是一直处于蒙圈状态。小编偷偷告诉你们,我也一直这个状态,哈哈!言归正传!

    近日看到两篇新闻,都是业内金融大咖对当下的市场一些看法,于是小编就把这两篇文章整理了下,希望能丰富投资者的谈资!

  叶檀:楼市压力前所未有!这些城市风险最大!

  要钱,无门,降息,没门,楼市压力前所未有。

  黄金时代,楼市连涨20年,一涨遮百丑,风险全掩盖;白银时代,房价止步不前,或成常态,风险也许即将暴露!

  8月26日,国家金融与发展实验室发布了2019年第二季度房地产金融报告。

  不看不知道,一看吓一跳,根据报告,当前,一线城市有一半处于“高风险”,二三线的情况甚至更为严峻!

  风险!风险!全都是风险!

  楼市有风险,或大或小,往常,不同城市之间,衡量风险,惯用租售比。

  8月26日,在国家金融与发展实验室发布的2019年第二季度房地产金融报告中,有个比较少见的指标,从另外一个维度,揭示中国楼市到底风险有多大!

  这个指标名为贷款价值比,是指贷款占住宅价值的比重,贷款价值比=贷款金额/住宅总价。

  这个指标反映了,城市居民买房,加杠杆的程度。

  贷款价值比怎么看?

  单纯看比值:数值越低,杠杆越低,风险越小;数值越高,杠杆越高,风险越大。

  低于30%都算合理水平,接近或者超过70%,风险就比较大了。

  具体来看,四个一线城市——北上广深里,贷款价值比低,风险相对低的是北京和上海。

  据房地产金融报告,北京市的贷款价值比一直在往下走,2019年上半年,平均新增住房贷款价值比为29.8%。

  上海和北京类似,贷款价值比同样在降低,2019年上半年,半年平均新增住房贷款价值比为 29.2%。

  北京和上海,均不到30%,算是合理水平。

  但广东双子星,广州和深圳,就是另外一番模样了!

  楼市压力前所未有!这些城市风险最大!

  四个一线城市的贷款价值比变化图

  据房地产金融报告,深圳自从2015年这轮楼市周期以来,就一直处于比较亢奋的状态。

  贷款价值比,长期超过60%,显示深圳购房者,加高杠杆买房的欲望一直很强烈。

  2019年上半年,深圳最新的平均新增住房贷款价值比为 66.8%。相较年初有一些下降,但幅度不大,仍然处于高危状态。

  广州深圳类似,只不过,走势上要慢半拍,从2017年才开始正式进入高风险城市行列,一直持续了3年左右,最新的数据,2019年上半年,广州平均新增住房价值比为 77.7%,比深圳表面风险还大。

  说完四个一线城市,再来看二线城市。

  二线城市,没什么太大的意外。厦门这种炒房情绪相对比较集中的地方,体现在贷款价值比上也是非常呼应。

  据房地产金融报告,厦门、杭州、南京三个地方的贷款价值比比较高,都在70%以上。

  其中,厦门最高接近90%,实际为88.7%;杭州和南京则都在72%左右。

  武汉、天津、郑州三个地方,从贷款价值比来看则属于相对比较健康的。

  郑州为42.9%,武汉为47.1%,天津和北京、上海差不多,仅为33.2%。

  楼市压力前所未有!这些城市风险最大!

  有心的檀香,应该能发现,从贷款价值比的逻辑上看数值,其实能够获得更多的信息。

  怎么讲?

  看定义,贷款价值比=贷款金额/住宅总价,这意味着如果住宅总价涨幅大于贷款金额,那么贷款价值比一样会降低。

  也就是说,从逻辑看,如果贷款速度低于房价速度,从结果看,同样会出现贷款价值比走低。

  用逻辑回看一线城市,根据国家统计局7月份的数据,北京新房价格同比上涨4.3%,上海是1.9%,深圳市0.9%,广州是10.0%。

  上海和北京,房贷价值比下降最多,而深圳没怎么下降,房价涨幅的差异,应该有贡献。

  而广州,在四个一线城市里,房价涨幅最多,贷款价值比反而最高,说明什么?

  最新在广州买房的朋友,非常敢于高位接盘,敢于加杠杆,因此才会不断推高广州的贷款价值比。

  同理,六个二线城市,7月份,国家统计局的数据,郑州房价上涨6.4%,武汉上涨14.6%,天津上涨1.9%,南京上涨5.7%,厦门上涨2.6%,杭州为8.8%。

  武汉贷款价值比合理,房价上浮最大,可能说明当地居民买房,不存在过度加杠杆的情况。

  而杭州涨幅仅次于武汉,贷款价值比却非常高,说明房价涨幅远远不及当购房者贷款上量的速度。

  这种情况,和广州类似。

  一二线城市说完,三线及以下城市怎么样?

  房地产金融报告里面没有具体的贷款价值比数据,只给了库存变化。

  从库存来看,三线城市的库存重新回到相对高位,离2015库存最高峰距离也不远了。

  这意味着三线城市潜在的风险已经开始显现。

  楼市压力前所未有!这些城市风险最大!

  对于三线及以下城市,叶檀财经过往多次强调过,楼市最强催化剂——棚改不再,三线以下城市势必会受到很大的影响。

  根据国家住房和城乡建设部披露的数据,1-7月,全国棚改已经总投资6000余亿元。前7个月,已开工棚改207万套,完成全年计划的71.6%。

  前7个月,棚改为了抢量,已经用了71.6%,这样剩下5个月,就只有28.4%的棚改额度可用了。

  提前释放棚改,透支楼市需求,按计划办事,下半年,棚改力度可能会大幅滑落,届时三四线城市的楼市可能会更加难堪。

  另外,从资金来看,棚改资金的最主要来源就是地方政府债券集资,尤其是专项债集资。

  上半年地方新增债券资金的64.8%用于棚改等保障性住房建设。

  根据财政部的数据,前7个月,地方政府已经发债33931亿,已经用去了全年额度的83%。

  相比于棚改透支,剩下5个月,只剩余17%的资金余量,地方政府可能更加心有余力而不足,无力支撑棚改。

  现在不少地方,寄希望于所谓“开前门”。

  也就是,用过往剩余额度,滚动到今年的方式,增加投放。

  据机构统计,过往额度真正多的地区,是北京、上海、广东这些相对而言棚改需求并不太高的地区,这些地区的往年剩余额度,占到了全年总剩余额度的将近50%。

  而湖南,黑龙江,宁夏等棚改需求大的地区,剩余额度并不多。湖南和西藏更是一点过往剩余额度都没有,就剩下一个0。

  所以,除非有更加特殊的政策,否则,三线及以下城市的楼市,想再借棚改火一把,几乎只是奢望。

  最近,四线城市安徽六安市的霍山县,爆出大消息。

  8月8日,霍山县曾经下发过一个通知,对在主城区买房的购房者,每平方米给与500元 的补贴。

  8月26日,据每日经济新闻消息,霍山县的楼市补贴已经取消。

  取消的原因是,霍山县房地产管理局也做出了回应:与国家大政策有一点不符合。

  2019年7月开封政策松绑一日游。2019年8月安徽六合霍山县坚持不到一个月,宣告失败!

  当前,尽管还是一城一策,住房不炒,但显然,托底楼市已经不符合主流政策,不炒才是核心!

  经济数据下滑,贸易局势严峻,决策层决心仍然如此之强,对于风险较大的城市,无论哪一线,可能都必须忍受一次,前所未有的楼市寒冬!(文章来源:叶檀财经公众号)

  李大霄:投资遵守步骤!建议购买指数基金

  有网友在社交媒体质疑英大证券首席经济学家李大霄称:“听了你说的五朵金花,买了基建股,现在套了百分之30,你为什么这么害人呢,这都是养孩子的钱。”(注:“五朵金花”就是指的金融、建筑、家电、化工、煤炭

  李大霄

  李大霄回应称,一定要用余钱投资,养孩子的钱投资不合适!

  他还劝投资者要遵守步骤并多次提到购买指数基金。

  李大霄

  “先储蓄2年,货币基金2年,债券基金3年,混合型基金3年,指数基金5年,风格指数基金5年,蓝筹股10年,更加高级投资产品。”李大霄劝投资者要遵守步骤重新开始,每一步都要毕业后才能进人下一步。

  一直以来,李大霄在其社交媒体上宣扬“做好人,买好股”的理念,在其看来只有余钱投资理性投资价值投资方能够更加久远,只有拥抱好股票,远离高估五类股票,方能够实现幸福美好人生。

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关键词阅读:叶檀 李大霄 楼市 指数基金

责任编辑:黄凯 RF13494
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