个人房贷利率大变革 基金经理帮你分析房贷利率怎么选？

　　个人房贷利率大变革，长安基金经理杜振业回答这个问题最合适了。他每天管理着百亿资金，为了给产品的投资者多赚到几个BP，经常精打细算，和对手方讨价还价。他又是考证达人，熟悉他的投资者都知道他是CFA（特许金融分析师）+FRM（金融风险管理师）+法律职业资格三证持证人。

　　杜振业：如果要在固定利率和LPR之间做选择，那么两个选项是什么，我们首先要搞清楚。

　　所谓“固定利率模式”，就是目前的贷款利率是多少，以后就一直是多少了。

　　具体来说，目前5年期贷款基准利率是4.90%。如果之前买房贷款时的利率打了9折，那么实际贷款利率为4.41%（即4.90%×0.9），那之后一直按照4.41%这个利率来进行按揭还款，直至贷款到期。

　　再看“LPR加点模式”，这个模式的贷款利率是“LPR+加点数值”。

　　LPR是“贷款市场报价利率”的英文缩写，词如其名，这是一个市场报价商量出来的利率，并不是一直不变的。LPR是由市场上主要的几家商业银行在每个月的20号进行报价后所得出的平均值，是一个浮动利率，会经常改变。最新的LPR利率是在2月20日产生的，为4.80%。之后还会不断更新变化。

　　那么加点数值又是怎么决定的呢？目前，这个数值是按照在当期利率不变的原则确定的。就是现在的房贷利率扣除最新的LPR得出。

　　如果同样用上面的例子，假设目前的实际承受的贷款利率是打了9折的4.41%，如果选择转换为LPR加点模式，最新的LPR利率是4.80%，则加点数值为-0.39%（4.41%-4.80%）。这个加点数值是不会变化的。

　　所以乍看上去，两种模式目前的贷款利率目前是一样的，但是随着LPR的变化，“LPR加点模式”下的贷款利率是会相应变化的。虽然LPR每个月都可能变化，但是我们在银行所签的重定价周期往往比一个月要长，所以我们每个月所付的贷款利息并不会很频繁的改变，只有在重定价的月份才可能发生变化，然后再按照这个新的数字持续一个周期，以此类推。两个选项的根本差别在于贷款利率是否变化。

　　那么到底是选择固定利率模式好，还是LPR加点模式好呢？

　　这主要还是取决于对于之后利率水平走势的判断。如果预判利率水平会上升，那么固定模式会比较合算；如果预判利率水平会下降，那么LPR加点模式会比较合算。我们认为从中长期来看，由于资产回报率的下降，会导致利率水平进一步下降，这样的话，选择LPR加点模式比较好。当然利率水平是一个波动值，也不排除上升可能。特别是如果之前拿到的贷款利率打过折扣后特别低，或者剩余还款时间所剩不多等情况，那也没有必要转换成LPR模式了。所以大家要根据自己的实际情况来选择。

　　最后说点大家最关心的，如果选择LPR加点模式，利率不断变化，每个月的还贷差别是什么样的呢？

　　我们来举个简化的例子测算：

　　如果100万贷款额，贷款期限为30年，按照等额本息还款方式，我们可以分别计算出如下月供额：

　　我们可以粗略的得出每100万金额浮动0.10%（10bp），月供相差在60元左右。

　　因此，如果贷款额为200万元，后期LPR下降幅度为0.30%（30BP），则月供减少约为360元（60×2×3）。这个方法可以帮助大家较为快速的计算出两者所带来的月供差额。