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个人房贷利率大变革 基金经理帮你分析房贷利率怎么选?

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2020-03-03 18:39:40 来源:金融界基金

  个人房贷利率大变革,长安基金经理杜振业回答这个问题最合适了。他每天管理着百亿资金,为了给产品的投资者多赚到几个BP,经常精打细算,和对手方讨价还价。他又是考证达人,熟悉他的投资者都知道他是CFA(特许金融分析师)+FRM(金融风险管理师)+法律职业资格三证持证人。

  杜振业:如果要在固定利率和LPR之间做选择,那么两个选项是什么,我们首先要搞清楚。

  所谓“固定利率模式”,就是目前的贷款利率是多少,以后就一直是多少了。

  具体来说,目前5年期贷款基准利率是4.90%。如果之前买房贷款时的利率打了9折,那么实际贷款利率为4.41%(即4.90%×0.9),那之后一直按照4.41%这个利率来进行按揭还款,直至贷款到期。

  再看“LPR加点模式”,这个模式的贷款利率是“LPR+加点数值”

  LPR是“贷款市场报价利率”的英文缩写,词如其名,这是一个市场报价商量出来的利率,并不是一直不变的。LPR是由市场上主要的几家商业银行在每个月的20号进行报价后所得出的平均值,是一个浮动利率,会经常改变。最新的LPR利率是在2月20日产生的,为4.80%。之后还会不断更新变化。

  那么加点数值又是怎么决定的呢?目前,这个数值是按照在当期利率不变的原则确定的。就是现在的房贷利率扣除最新的LPR得出。

  如果同样用上面的例子,假设目前的实际承受的贷款利率是打了9折的4.41%,如果选择转换为LPR加点模式,最新的LPR利率是4.80%,则加点数值为-0.39%(4.41%-4.80%)。这个加点数值是不会变化的。

  所以乍看上去,两种模式目前的贷款利率目前是一样的,但是随着LPR的变化,“LPR加点模式”下的贷款利率是会相应变化的。虽然LPR每个月都可能变化,但是我们在银行所签的重定价周期往往比一个月要长,所以我们每个月所付的贷款利息并不会很频繁的改变,只有在重定价的月份才可能发生变化,然后再按照这个新的数字持续一个周期,以此类推。两个选项的根本差别在于贷款利率是否变化。

  那么到底是选择固定利率模式好,还是LPR加点模式好呢?

  这主要还是取决于对于之后利率水平走势的判断。如果预判利率水平会上升,那么固定模式会比较合算;如果预判利率水平会下降,那么LPR加点模式会比较合算。我们认为从中长期来看,由于资产回报率的下降,会导致利率水平进一步下降,这样的话,选择LPR加点模式比较好。当然利率水平是一个波动值,也不排除上升可能。特别是如果之前拿到的贷款利率打过折扣后特别低,或者剩余还款时间所剩不多等情况,那也没有必要转换成LPR模式了。所以大家要根据自己的实际情况来选择。

  最后说点大家最关心的,如果选择LPR加点模式,利率不断变化,每个月的还贷差别是什么样的呢?

  我们来举个简化的例子测算:

  如果100万贷款额,贷款期限为30年,按照等额本息还款方式,我们可以分别计算出如下月供额:

  基金经理帮你分析房贷利率怎么选?

  我们可以粗略的得出每100万金额浮动0.10%(10bp),月供相差在60元左右。

  因此,如果贷款额为200万元,后期LPR下降幅度为0.30%(30BP),则月供减少约为360元(60×2×3)。这个方法可以帮助大家较为快速的计算出两者所带来的月供差额。

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关键词阅读:房贷利率怎么选?

责任编辑:仇霞 RF10075
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