从无到有、从类REITs到真正的REITs尝试，备受关注的公募REITs试点近日走出了“破冰”落地的关键一步。

　　“但试点本身的意义大于推广意义，要真正做起来，公募REITs这条路的困难不少。”多位业内人士表示，这一试点政策的积极意义受到业界认可，但在具体操作上引起市场各方的广泛讨论，资产持有人是否愿意拿出真正优质的基础资产、主体各方的利益和风险如何平衡、专业的服务能力能否跟得上等，都成为公募REITs推行过程中，不得

　　不面临和解决的问题。

　　“好看不易吃”

　　4月30日，中国证监会、国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（以下简称《通知》），标志着千呼万唤的公募REITs开闸。

　　此次试点被视为实现了真正意义上公募REITs的首次破冰，市场上点赞声一片。

　　“采用‘公募基金+资产证券化’的形式，实现产权转移、资产出售，模式上是一次非常大的突破。”中投长富投资基金管理（北京）有限公司董事长张志军在接受中国经济时报记者采访时表示，试点具备前所未有的开创性。

　　一位信托业人士告诉本报记者，中国的公募REITs市场建设是一个庞大的系统工程，公募REITs开闸，监管层是“在存在诸多限制条件的前提下，做了一件了不起的事情”。

　　从短期看，为应对疫情影响和经济下行压力，REITs市场建设可以成为中国经济的“稳定剂”，保障经济平稳运行；从长期看，REITs将成为深入推进中国供给侧改革，推动经济高质量发展的“助推剂”，助力中国经济转型升级。北京大学光华管理学院教授张铮认为，“这个时点推出REITs制度，正当其时。”

　　而对于中国证券市场发展，这更是一次里程碑式的跨越。

　　REITs研究权威专家、中国证监会基金业协会资产证券化业务专业委员会专家顾问、汇力基金董事长孟晓苏在接受本报记者采访时说，基础设施公募REI Ts投资的是挂钩地区发展和对抗通胀的优质基础设施，在目前市场利率持续走低的环境下，是难得的优质资产。同时，基础设施公募REI Ts可在二级市场交易，为项目提供了有效的退出渠道，有效解决了以往基础设施投资周期长的难题。另外，基础设施公募REITs投资门槛低，投资、交易便利，信息披露公开，为普通大众投资者开辟了新的资产配置路径。“这是一个几方可共赢的政策安排。”

　　虽然赞扬声一片，但有业内人士担忧，公募REITs的“大饼”可能好看不易吃。

　　张志军向记者表示，公募RE？ ITs涉及的基础设施类别太多，需要整合的资源也多，项目操作过程中可能涉及多个资产运营方、多个管理机构，沟通协调工作量大，其中任何一方出现问题，都可能给项目带来比较大的影响。

　　与此同时，项目收益和风险的平衡难度大，整体操作要求比较高。“谈判、磨合的过程可能会比较长。”业内人士说。

　　“公募REITs的前景是不错的，但大多数公司不具备投资能力。”上述信托公司人士告诉本报记者，《通知》相关要求严格，如果把这个业务作为战略方向，就要舍得投入。“除了前期已经有项目储备的少数公司，大部分企业还在观望。”

　　难点不少

　　“真正要做，公募REITs要解决几大核心问题。”记者采访的业内人士表示，首先，寻找优质的基础资产面临的难度最大。

　　中国基金业协会资产证券化业务专家顾问、公募REITs工作小组组长陈星德表示，“有统计显示，中国基础设施存量规模超过100万亿元，仅将其中的1％进行证券化，即可撑起一个万亿规模的基础设施REITS市场。以后如果将商业地产、住宅等其它类不动产也纳入公募REITs，规模还会成倍增长。”

　　“听起来有万亿级市场，但真正的优质资产并不好找，因为资产持有方可能并不愿意把优质资产拿出来做公募REITs。”张志军说，如果企业有优质资产，首先自身就已具备三大可见优势：资产规模会逐步变大、收入规模将不断增加、利润将不断增加，这样的项目市场评级一般都比较高，在资本市场可以不断发债。

　　可以说，通过其不断融资肯定要比一次性卖掉资产融资的效果更好，既便不做REITs，只做ABS（资产证券化），从报表上看，各方面都会比REITs强。

　　“公募REITs操作相当于把优质资产拿出来卖掉了，如果只是融资，对资产持有方的吸引力并不大。”张志军说，因为现实情况是，好的基础设施项目不缺钱，目前的利率水平下，其自身的融资成本本身就很低。

　　其次，基础资产标准化也是急需解决的另一个问题。一位基金公司负责人告诉本报记者，单纯的大类资产，如房抵贷（IMS）、商业地产REITs，都比较容易做成标准化，标准化后容易大规模推广。虽然基础设施资产的投资性比较高，但是，水、电、煤气等，很难做到标准化，行业细分后做几单可能就没有了，这也是制约其发展的重要因素。

　　第三，控制权转移与底层资产安全运营的平衡问题需要解决好。REITs是强烈依赖运营管理的载体，原来的基础设施项目大都由产业资本控制，现在如果将项目股权转给REITs，而大部分基金并不会经营基础设施资产，还需要过去的原始权益或运营方经营。如果基础资产的管理职能完全外包，会造成代理链条长、信息不对称严重，甚至产生欺诈等行为，投资人利益得不到有效保护。

　　另外，REITs对管理费等成本费用较为敏感，不太可能支付太高的多层次的管理费成本。

　　“如何运营好、管理好，给运营、管理机构等各方带来足够的收益，又能保证投资者的收益，收益和风险平衡的要求很高。”上述基金公司负责人认为，这需要《通知》的配套细则要尽量明确各种主体在其中的责任和作用。

　　第四，专业的服务能力和人才也是公募REITs试点中要解决的问题。

　　根据规定，“基金公司需要设置独立的基础设施基金投资管理部门，配备不少于3名具有5年以上相关投资管理经验的负责人员。”业内人士表示，虽然前期一些公司已经积累了一定的行业经验，但基础设施领域的REITs项目操作，需要更为专业的服务能力，基金公司目前没有足够的人才及项目储备，业务开展初期难度不小。

　　第五，还有税收优惠问题。此次《通知》未明确提及基础设施公募REITs的税务政策。张志军表示，公募REITs要实现规模化发展，必须解决税收问题。