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巴菲特重仓的REITs长啥样?

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2020-09-28 00:49:23 来源:中国基金报 作者:姚波

  就像好地段房产一样,打折的时候买入总不会有太大问题。伯克希尔·哈撒韦已经注意到其中的机会,在价格最便宜的时候已经加码REITs。

  据了解,在美国,各类REITs管理价值超过3万亿美元的总资产,其中在证券交易所上市的REITs拥有约2万亿美元的资产。随着最近市场大跌,整体估值水平已经处在10年低位。在面对这一庞大的投资市场时,直到最近,偏好宽护城河、低估值的巴菲特才开始加码投资。

  今年二季度,股神巴菲特买入了580万股STORE Capital,持股量占到了该REITs的10%,这一比率相当惊人。因为通常巴菲特不会持有一家公司超过10%的股份,这也达到了该REITs单只股东的持有上限。据了解,STORE Capital是一家纯租赁REITs,专注于零售以及服务行业的地产,它通常会租给单独的租户。

  从STORE Capital的运营属性来看,客户签下租约后,需要自己负责房产税、保险以及维护等其他费用,而STORE Capital只需要拿下客户,就可以常年获得稳定的现金收入。通常,这一租约会长达10到15年,且租户会按约定逐年提高租金。

  数据显示,STORE Capital共计有超过2000处房产,主要面向零售及服务业客户,不少为育儿所、家具店、影院及个人护理中心,平均租期有14年之久,租金按每年1.8%递增。目前,旗下房产的出租率达到99.7%。

  巴菲特看好此类租赁经营性质,因为这些经营场所往往能够抵御经济衰退或者来自线上的冲击,具有一定护城河效应,比如餐馆经营者以及日间护理中心,他们不需要担心来自线上的竞争者。汽车修理以及宠物护理等服务行业需要人面对面交流,且不管经济是好是坏,这类开支都没有办法完全减免。

  此外,STORE Capital需要租户提供关于其运营的相关财务信息,这也是其不同于其它REITs的一个运营特点,可以帮助其掌握运营风险。同时,STORE Capital很喜欢分红,每年的分红率达到5.5%,这点很受巴菲特青睐。

  从目前估值来看,尽管有所反弹,但STORE Capital的价格仍然距离疫情之前的高峰下跌30%以上。事实上,伯克希尔为STORE Capital支付的价格是每股20.25美元,比当前价格还低了约25%。

  随着疫情得到控制,STORE Capital的收租率在不断提高。截至9月21日,STORE Capital已收到的租金占9月份合同的88%,收款的增加主要来自逐步恢复运营的健身俱乐部。

  整体看,2020年第三季度,STORE Capital租金总收款率为87%,而第二季度报告为73%。根据对STORE Capital租户的最新调查,9月份开业的物业比例也从8月份的93%上升到98%。

责任编辑:付健青 RF13564
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