2021年伊始，沪深两交易所、证券业协会发布了业务办法、发售业务指引和审核关注事项指引等7个文件，规定了公募基础设施REITs的相关细则，文件针对基础设施基金的申请条件、发售条件、交易规则和监管要求等做了详细的规定。至此，我国基础设施基金的配套文件已接近完备，与各管理人的系统测试也在进行中。2月25日，中国基金业协会还发布了《关于开展公募基础设施证券投资基金的基金经理注册登记的通知》，即将开展REITs基金经理法律知识考试和注册登记工作。可以预计，第一批公募基础设施REITs基金的推出已指日可待，首批REIts基金经理即将持证上岗。首批公募REITs项目会是怎样？作为长期参与公募基础设施REITs工作的德邦基金总经理陈星德，讲述了自己对首批项目的几个猜想。

　　猜想一：环保、物流、交通等项目或饮头啖汤

　　首批试点项目均还在审核过程中，考虑首批项目需要具有示范效应，国家发改委586号文涉及的重点地区、重点项目均是有可能进入首批的。从我国基础设施建设体制来看，国内优质的基础设施建设项目大多归属于地方政府和大型国企。此外，发起人持有或运营较多同类资产、有较多项目储备和优秀的管理经验也是审批机构会考量的优势。试点阶段，现金流较为稳定，资产状况较为清晰、机构和普通投资者比较容易看懂的收费类项目，例如环保、物流、收费公路等，有可能率先推出。

　　猜想二：预期年化收益率或好于普通固收类产品

　　公募REITs收益主要包括股息收益、资本利得两部分。“资本利得”是投资者根据投资者对项目的外部环境、运营情况、以及证券在二级市场交易情绪的情况下进行判断，买卖证券获得交易价差，涵盖了底层资产的升值红利。“股息收益”则为不动产经营带来的定期现金分红。而作为基础设施资产，“股息收益”会更加获得投资者的关注。

　　股息收益方面，参考亚洲成熟的新加坡REITs市场，根据2020年7月的“新加坡房托和财产信托分析报告”，REITs产品10年平均股息收益率为7.1％。当前我国RETIs项目的申报要求是每年净现金分派率不低于4％，高一点的可能可以达到7-8％，结合市场的供需情况，再考虑到区域、优质资产的稀缺性，再配合专业化运营，好的项目或许可实现每年3％-5％的租金/收费增长。

　　猜想三：投资者将呈现长期化、多样化、公众化等特征

　　以往类REITs项目通过以3+N模式拉长产品期限，通常不超过21年，但在这种模式下存在每三年项目份额回售的风险，而公募REITs项目成立初衷为资产上市，产品期限理论上为永续型的，投资者可以通过二级市场交易退出。而且公募REITs可将项目90％的净现金流分配给投资者，相较于类REITs分配固定利息更具有吸引力，因此可吸引长期限资金配置的投资者参与。除了有类REITs传统的机构外，保险公司、商业银行及其理财子公司全国社会保障基金、基本养老保险基金、年金基金、合格境外机构等长期投资者等会开始关注公募基础设施REITs。

　　公募REITs大大降低了投资门槛。类REITs项目投资必须100万起，而且其私募性质要求投资者不超过200位，而公募REITs对投资人数仅有1000人下限要求，而且每份REITs份额大小可灵活确定，公众投资者少量资金即可参与。大众投资者的参与提高了流动性和市场活跃度，为REITs板块的不断扩大，更多资产进入市场奠定良好基础。

　　（作者简介：陈星德，德邦基金总经理、中国证券投资基金业协会资产证券化专业委员会专家顾问、公募REITs工作组组长）