网下认购倍数惊人，两只公募REITs预期收益到底如何？

　　有了首批REITS收益稳定增长的先例，时隔半年后第二批REITs发售，机构的网下认购热情更加高涨。

　　11月23日，建信、华夏两只公募REITs的发售公告等材料显示，这两只产品吸引了大批机构，投资者“抢破了头”，网下认购倍数分别达到56倍和44倍，远超第一批。

　　网下认购倍数惊人

　　11月23日，建信基金发布的《建信中关村(行情000931,诊股)产业园封闭式基础设施证券投资基金基金份额发售公告》显示，建信中关村产业园REIT认购价格为3.200元/份，预计募集资金总额为28.80亿元。同日，华夏基金发布公告，华夏越秀高速REIT发售价格为7.100元/份，预计募集资金总额为21.3亿元。

　　中证君梳理发售公告发现，相比第一批REITs的火爆，第二批REITs网下机构认购倍数更为惊人。

　　公告显示，剔除无效报价后，华夏越秀高速REIT网下投资者有40家，管理配售对象95个，报价区间为6.512元/份-7.499元/份，拟认购数量总和为27.8410亿份，为初始网下发售份额数量的44.19倍。

　　底层资产同样是高速公路的首批公募REITs中，浙江杭徽发售价格为8.72元/份，广州广河发售价格为13.02元/份，其网下有效认购倍数分别为4.86倍、4.56倍。

　　建信中关村产业园REIT网下发售份额同样遭到机构“疯抢”。剔除无效报价后，建信中关村产业园REIT有53家网下投资者，管理配售对象110个，报价区间为2.851元/份-3.350元/份，拟认购份额数量总和为106.18亿份，为初始网下发售份额数量的56.35倍。

　　对比第一批公募REITs中类似的底层资产看，博时蛇口产园REIT全部配售对象拟认购数量总和为初始网下发售份额数量的15.31倍，华安张江光大REIT为10.07倍，东吴苏园产业REIT为4.507倍。

　　业内人士表示，网下认购的火爆说明了投资者对该产品投资价值的认可。国内整体经济复苏向好，公募REITs作为与大环境高度契合的一种全新的金融创新产品，自然会受到资本市场的高度关注和追捧。

　　战略配售比例均达70%

　　整体来看，两只公募REITs留给公众投资者发售的初始基金份额并不多，建信中关村产业园REIT和华夏越秀高速公路REIT分别是0.8075亿份和0.27亿份，均不足发售份额总数比例的10%。

　　其中，建信中关村产业园REIT此次发售份额总额为9亿份，初始战略配售发售份额为6.3081亿份，为此次发售总量的70.09%，网下初始发售份额为1.8843亿份，公众初始发售份额为0.8076亿份。

　　建信中关村产业园REIT发售情况

　　图片来源：发售公告

　　华夏越秀高速REIT此次发售初始战略配售基金份额数量为2.10亿份，网下发售的初始基金份额数量为0.63亿份，向公众投资者发售的初始基金份额数量为0.27亿份。

　　华夏越秀高速REIT发售情况

　　图片来源：发售公告

　　公告显示，基金募集期为2021年11月29日起至2021年11月30日止。若公众投资者在募集期内有效认购申请份额总额超过公众投资者的募集上限，实行末日比例配售。从首批REITs募集情况来看，最低配售比例为1.76%。

　　众多机构追捧

　　公告显示，两只REITs都获得了众多机构的“追捧”，险资成为“主力”。

　　其中，建信中关村REIT的战略配售投资者有国寿投资、首钢基金、太平人寿保险、中信保诚人寿保险、太平财产保险、中信证券(行情600030,诊股)、新华人寿保险等。

　　建信中关村产业园REIT战投配售情况

　　图片来源：发售公告

　　华夏越秀高速REIT的战略配售投资者有中国保险投资基金、中信证券、中国银河(行情601881,诊股)证券以及多只资管产品和私募基金。

　　华夏越秀高速REIT战投配售情况

　　图片来源：发售公告

　　两只公募REITs的预期收益到底如何？

　　发售公告显示，根据基金招募说明书中披露的可供分配金额测算，华夏越秀高速REIT 2021年预测净现金流分派率为7.07%（年化，下同 ），2022年预测净现金流分派率为7.22%；建信中关村产业园REIT2021年投资人净现金流分派率为4.19%，2022年投资人净现金流分派率为4.34%。