第二批两只公募REITs于日前相继上市，各方反映积极正面。而首批9只公募REITs上市即将满半年时间，期间几乎所有REITs产品都在上涨，部分的涨幅甚至超过30％。公募投资人士认为，REITs基金的良好表现有与多方面因素有关，包括优质的底层资产、宏观市场行情的变化等。

　　业内同时提醒道，虽然REITs有众多的优点，首批REITs上市表现也非常优秀，但REITs的风险也不能忽视，建议投资者们结合自身情况谨慎投资。

　　平均涨幅19.71％

　　首批公募REITs上市半年“收获颇丰”

　　REITs作为上市交易的品种，上市后的股价表现很重要。6月21日，首批公募REITs正式上市交易，全天涨幅达9.95％。从总成交额来看，全天9只公募REITs总成交额达到18.6亿元。

　　而截至12月17日，在运行即将满半年时间后，首批9只公募REITs自上市以来平均涨幅为19.71％，全部取得正收益。其中富国首创水务REIT上市首日至今涨幅最高，达37.45％，由发行价3.7元涨至12月17日收盘的5.34元。红土创新盐田港仓储物流REIT近半年表现同样领先，涨幅33.12％，12月17日收盘价3.15元。

　　中金普洛斯仓储物流REIT、中航首钢生物质REIT以及华安张江光大园REIT上市以来涨幅均超过20％，东吴苏州工业园区产业园REIT和浙江证券沪杭甬高速REIT涨超10％。此外，博时、平安旗下公募REITs产品也斩获正收益。

　　对于首批公募REITs上市以来的亮眼表现，博时招商蛇口产业园REIT基金经理胡海滨直言，“一是一级认购的时候倍数都比较高，很多投资者欠配所以上市的时候可以继续买入；二是REITs项目基本面都比较好，有二级溢价的空间。”

　　红土创新基金基础设施投资部陈超则表示，公募REITs整体赚钱效应良好，是多方面因素共同作用的结果。其一公募REITs的产品特点结合优质的底层资产。随着基础设施REITs推出，使得优质基础设施资产与REITs金融产品相结合，通过基金份额化降低了投资门槛。为市场提供了股票和债券外的可选标准化产品，扩展了个人投资者和机构投资者的投资品种。首批公募REITs在选择项目标的时，对产权、现金流等条件提出了高要求的筛选，属于较优质的基础设施资产。

　　“其二，公募REITs的投资价值吸引存量和增量投资者。对于关注首批REITs上市的投资者前期多持观望态度，但随着公募项目运营稳定，市场走势，分红表现，存量资金出现了不断关注公募REITs。随着第二批产品的扩容，场外的增量资金也开始积极参与配置公募REITs产品，共同推动了公募REITs的良好二级市场表现。” 陈超进一步分析称。

　　此外，陈超认为，监管层允许保险资金直接投资于公募REITs基金后。多数保险投资机构已积极参与第二批公募REITs基金份额的战略配售与网下发行。宏观市场行情的变化让公募REITs备受资本青睐。今年资本市场的表现特征是高通货膨胀、低利率，优质资产稀缺。伴随着政策引导，部分投资风格稳健中长期的投资人，逐步关注到REITs产品配置上。公募REITs项目的基本面向好，配售与配置价值逐步凸显。促使成为新的选择。”

　　值得一提的是，REITs作为一个高分红品种，一年最少分红一次。现在发行半年，已经有2个REITs开始分红了。分红的基准都是6月7日到9月30日，4个月时间的盈利，普洛斯每份分红0.0522元，相比发行价收益率1.34％，首钢绿能每份分红0.51541元，相比发行价3.85％。

　　有观点认为，强制分红或是公募REITs二级市场表现优秀的原因之一。对此胡海滨称，“强制分红是REITs的特点，我认为不是二级表现好的主要原因，这个逻辑可以对比分红稳定的A股上市公司，其股价表现跟其分红稳定也不是特别相关。”

　　陈超也表示，投资人应正确理解“强制分红”概念。公募REITs是具有强制分红特征的产品，并在产品公告中披露了未来预测现金分派率，预测现金分派率并非保底收益率，是基金发行阶段对应发行评估值的预测值。未来基础设施基金将以90％以上经审计合并后基金年度可供分配金额以现金形式分配给投资者。具体实际分配金额以项目公司会资产运营情况而定，考虑持续发展、偿债能力和经营现金流等因素。

　　适合稳健收益需求的长期投资者

　　在公募投资人士看来，公募REITs更适合长期持有型的价值投资者，可以分享优质项目的收益。

　　博时招商蛇口产业园REIT基金经理胡海滨表示，因为REITs分红稳定、与股票、债券相关性弱，适合将资产的稳定增值作为投资目标的长期持有型的价值投资者。投资者应从区位优势、历史经营情况、资产附近可比资产的竞争情况、未来发展潜力、REITs管理人能力等方面考量。

　　“REITs产品适合稳健收益需求的长期投资者。” 红土创新基金基础设施投资部陈超表示，投资者可以用较少的资金参与到大型基础设施项目中，分享优质项目的收益。REITs目前表现与股债类关联度较低，可以优化资产配置、分散组合风险。一般市场情况下，REITs基金的风险收益高于货币市场基金和债券型基金，低于股票型基金、混合型基金。公募REITs相比债券有更长的存续期限和更高的派息率使之更加契合稳健收益需求的长期投资者。

　　陈超进一步建议，在选择REITs产品时，投资者应关注不同产品底层现金流收入变化情况，收入的稳定性、细分市场变化、整体利率情况、不动产市场价格波动等，并综合具体资产属性、二级市场价格、现金分派率等，对REITs产品进行判断。

　　事实上，基于对公募REITs发展前景的看好，目前多家基金公司都在积极筹备和推动相关业务。胡海滨表示，公募REITs未来前景广阔，目前市场上正在推进的REITs项目据不完全统计已经有80多单了，未来两年REITs市场有望迎来大发展。博时基金在公募REITs领域已经设立了独立的业务部门，也从内部调拨、外部招聘了专业化的团队，目前业务推进稳步进行。

　　作为首批试点发行的基金管理人之一，红土创新基金在积累REITs管理经验的同时，正在积极参与后续产品的储备、整理、沟通、申报等工作。也期待未来在更大的市场上继续有所表现。

　　REITs投资风险不可忽视

　　虽然REITs有众多的优点，首批REITs上市表现也非常优秀，但REITs的风险我们也不能忽视。

　　作为专业投资人士，陈超表示，从产品流动性来看，在经历上市初的波动之后REITs产品换手率稳定。部分炒作资金进场，可能引发公募REITs产品在场内净值表现大开大合。特别是应关注上市初期的市场较大波动，投资者在二级市场配置时候需要充分研判。

　　陈超进一步提示，从产品收益来源来看，公募REITs产品具有长期可靠且具有增长性的分红收入，还可以通过本身二级市场价值的上涨盈利。公募REITs作为长期资产配置，其内在价值不会有很大的波动，但作为场内交易的产品，二级市场也会存在市场波动的情况，对公众投资者而言，需确保自身投资目标与产品风险属性相匹配，以满足投资期望。

　　“从产品底层资产经营情况来看，在选择REITs产品时，投资者应关注不同产品底层现金流收入变化情况，收入的稳定性、细分市场变化、整体利率情况、不动产市场价格波动等，并综合具体资产属性、二级市场价格、现金分派率等，对REITs产品价值进行判断。” 陈超说道。

　　此外，在陈超看来，投资人应正确理解“强制分红”概念。公募REITs是具有强制分红特征的产品，并在产品公告中披露了未来现金分派率，并非保底收益率，是基金发行阶段对应发行评估值的预测值。公募REITs项目是权益性的产品，未设置收益率补足机制。未来基础设施基金将以90％以上经审计合并后基金年度可供分配金额以现金形式分配给投资者。具体实际分配金额以项目公司会考虑持续发展、偿债能力和经营现金流等因素。

　　对普通投资者而言，胡海滨建议仔细研究REITs项目的基础资产质量，对于基础资产的区位、历史经营情况、现金流预测情况、资产评估价值的合理性等因素有一个综合判断，再根据二级市场的价格是否偏离REITs基本面做出价值投资判断。新的REITs项目刚上市往往有较大的价格波动，存在投资风险，请投资者们结合自身情况谨慎投资。