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REITs限售份额解禁 短期波动不改长期投资价值

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2022-06-22 15:49:17 来源:金融界资讯

  REITS上市一周年,今日首批9只公募REITs迎来了限售解禁。6月21日开盘,9只REITs产品价格在开盘后出现短暂下跌后逐步企稳。截止解禁首日收盘,4只REITs收涨,5只下跌,涨跌幅在-1.4%至1%之间,表现较为平稳。如何看待REITs这波解禁及今后的投资价值?

  前期市场对于REITs首次解禁的悲观预期主要由于限售份额解禁带来的流通盘规模增加,加上前期公募REITs产品受到热捧,二级市场溢价较高,造成部分投资者因止盈和净值管理需要进行抛售。

  具体来看,首先,首批解禁规模占首批9单项目总规模的32%,占首批项目流通盘规模的108%,也就是说,供给增加致使二级市场价格承压。

  其次,部分战配限售投资者可能在解禁后出于止盈、净值管理等目的选择减持,前期盈利更高以及相对估值更高的项目二级市场波动更大。

  第三,此前公募REITs呈现高溢价,一定程度上偏离了实际价值。目前,我国公募REITs市场发展时间较短,在多数机构投资者持仓下,流通盘的占比不高,较少的流动性就导致公募REITs的二级市场定价并不充分,在少量资金推动下,交易价格并不能真实反应价值的增加。战略投资者份额解禁后,流通份额中机构投资者占比提高将使得价格波动趋于理性。流通份额的增加也将降低短期资金对于价格的影响。同时,部分个人投资者对于REITs的投资逻辑尚不清晰,存在部分不理性追涨的情况。此外,REITs换手率明显高于海外REITs,可能有两个原因:一是我国REITs供给尚稀缺且流通盘少;二是做市商机制。高换手率也在一定程度上支撑了价格的上涨。

  解禁首日整体成交量和换手率平稳,当日REITs市场总成交量整体与近3个月的日均成交量基本持平,并未出现显著放量,可见首日减持压力较低,战略投资者普遍处于观望状态,解禁带来的抛压对其价格影响较为有限。从中长期来看,短期波动不改变REITs长期投资价值,伴随着REITs市场扩容和解禁影响的消化,REITs市场表现有望向好。

  此次限售份额解禁后的价格波动,提醒着投资者正确看待公募REITs的投资价值。解禁后流通盘虽然增加了,但实则解禁后目前REITs总流通市值仍然不大。而随着市场逐步消化减持动作,使得REITs产品的二级市场价格回归理性。从根本上看,REITs产品的定价核心在于底层资产的中长期价值,投资者可以通过公募REITs用小资金参与大型基建项目,分享国家经济高质量发展的红利。

  底层资产价值如何衡量?这就要回到公募REITs底层标的是什么,REITs主要投资于能产生稳定现金流的工业园区、高速公路以及污水处理厂等基础设施项目,监管规定其年末分红金额不得低于基金年度可供分配金额的90%。

  此外,公募REITs作为风险收益特征介于股票、债券之间的新品类资产,是资产配置、组合管理的重要资产。比如在今年权益市场相对不好的年份,REITs产品展现出了和股票、债券不一样的收益特性,底层资产支撑其内在价值使其具备一定的抗跌性。这类资产,是平滑组合波动较好的选择之一。

  在价格短期波动的表象下,实则公募REITs的限售份额解禁带来了良好的流动性,机构投资者的占比也会有所提升,二级市场的交易价格也将更趋向于“价值回归”。REITs上市一周年,各产品的运营数据和二级市场均表现相对稳健,使得REITs始终保持一定的市场热度和影响力。受益于配套制度规则逐步完善优化,未来将迎来国内公募REITs市场扩容,底层资产类型日渐丰富,不断促进REITs行业良性发展。投资者应在审慎的基础上,从长期资产配置的角度,考虑自身资金期限,风险收益要求等因素,理性的对公募REITs进行投资。

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(责任编辑:李少迪)

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