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地产、金融迎利好,当下投资要注意哪些要点?

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2022-12-02 19:25:10 来源:金融界 作者:嘉实基金

  近期受益于地产股权融资、信用融资等方面的利好政策,市场信心大幅提振,地产板块在近期开展了强势反攻,Wind数据显示,11月以来,申万一级房地产行业指数当月上涨27.8%,月度涨幅在31个申万一级行业中排名第一。

  与地产板块联系紧密的银行、保险等金融板块也受到刺激,上涨迅猛,大批资金涌入此前备受冷落的地产、金融板块,当下行业发展呈现哪些新特征?投资要注意哪些要点?

百问百答之实战指南篇

  本期《新基民入市百问百答》就邀请嘉实基金就上述投资人关心的话题与读者进行分享。

  从政策面来看,11月地产行业迎来密集的政策利好。包括银保监会、证监会在内的监管系统集中释放政策稳定地产行业平稳健康发展。

  “第一支箭”是国有六大行落实“金融16条”,向优质房企提供万亿级授信额度;

  “第二支箭”是支持民营房企发债融资,预计额度2500亿元;

  “第三支箭”是重启房企股权融资。

  从11月18日“第二支箭”延期并扩容支持民营企业债券融资,到11月23日央行、银保监会16条措施支持房地产市场平稳健康发展,再到11月28日证监会通过股权融资支持房地产市场,政策组合包全面支持地产企业融资,促进行业信用复苏。

  上述“三支箭”中,尤其以房地产企业股权融资最为超出市场预期,此前,房企股权融资已经暂停6年。房地产行业股权融资政策自2010年起开始收紧,2015年,证监会宣布房地产再融资业务取消国土部事前审查,股权融资重新开放。但2016年7月,为约束房企过度加杠杆融资,股权融资再次收紧,此后涉房企业的IPO、再融资等基本停滞。

  嘉实金融精选基金经理李欣认为,11月以来,国家从信贷、发债、股权等多方面给予了房企融资纾困政策。其中“第二只箭”主要帮助民企完成发债,补充流动性,“第三只箭”超预期落地,给房企打开了股权融资窗口,帮助房企尽快完成项目,提振百姓对楼市的信心。

  对于利好主体,李欣认为,近期政策利好,更侧重于呵护那些今年以来努力避免违约风险的房企,而已经出险的房企可能仍存在压力。今年以来,部分高杠杆的民营房企大量违约,未来这类企业如果没有地方政策支持,其项目或将被未出险房企分解。

  李欣认为,上述政策与“房住不炒”并不矛盾。地产作为经济第一大支柱行业,房价若持续下跌会对地方财政造成极大压力,虽然经济未来要换引擎,不能只依靠地产,“家有七件事,先从紧处来”。并且近期利好与“房住不炒”并不违背,并非放水给地产公司再去加杠杆,而是要解决存量项目的问题。

  从数据表现来看,当前地产销售处于低位,销售转向仍需时间。

  地产、金融迎利好,当下投资要注意哪些要点?|风向

  从行业整体的估值情况看,我们以中证金融地产指数为例,该指数选取中证800指数样本中属于金融和房地产行业的上市公司证券作为指数样本,能够反映金融地产板块整体表现。

  截至2022年12月1日,中证金融地产指数市盈率TTM为6.23,处于10年以来12.43%分位,位于历史相对底部区间,投资性价比凸显。

  地产、金融迎利好,当下投资要注意哪些要点?|风向

  对于需求的问题,李欣认为,当前政策更多是从供给端(房地产企业)解决问题,但需求端放松还有空间。近期媒体报道一些地方如杭州、成都购房政策出现宽松调整,后续可能成为全国的示范效应,我们看好未来地产需求端政策进一步松绑的机会。

  具体到地产企业经营层面,李欣分析,未来决定纯开发型地产股上升空间的核心在于市占率。过去国企民企销售比例约为3:7,经历今年大浪淘沙后,部分企业土拍竞争力下降,极大可能市占率会给到央企、国企,推动核心央企、国企未来的盈利可能还有随市占率翻倍的空间,节奏上我们认为可能不会很快,但会以正常速度增长。

  对于地产股,我们认为经历大浪淘沙后反而好选择。我们认为核心央企、国企和挺过这一轮危机的优质民企都将是优质标的。此外,未来我们还特别看好永续业务(如商场、物业等具有必选消费属性)占比较高的地产股,估值提升空间较大。市场波动往往出乎意料,作为投资者,我们能做的是对个股优选并深入研究,去找到能够穿越周期,有韧劲实现业绩持续增长,同时经营相对稳健的企业,去尽量避免较大回撤。即使出现波动,这样的企业拉长时间来看,也是能回来的。

  李欣认为,在地产销售数据好转之前,目前我们最看好地产及地产链板块的反转,其次是银行保险(地产+疫情好转带动)。地产销售数据好转之后,我们预计市场会更青睐价值类板块(比如消费),等经济完全恢复,又可能回到长期赛道中。

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(责任编辑:仇霞 RF10075)

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