近期受益于地产股权融资、信用融资等方面的利好政策，市场信心大幅提振，地产板块在近期开展了强势反攻，Wind数据显示，11月以来，申万一级房地产行业指数当月上涨27.8％，月度涨幅在31个申万一级行业中排名第一。

　　与地产板块联系紧密的银行、保险等金融板块也受到刺激，上涨迅猛，大批资金涌入此前备受冷落的地产、金融板块，当下行业发展呈现哪些新特征？投资要注意哪些要点？

　　本期《新基民入市百问百答》就邀请嘉实基金就上述投资人关心的话题与读者进行分享。

　　从政策面来看，11月地产行业迎来密集的政策利好。包括银保监会、证监会在内的监管系统集中释放政策稳定地产行业平稳健康发展。

　　“第一支箭”是国有六大行落实“金融16条”，向优质房企提供万亿级授信额度；

　　“第二支箭”是支持民营房企发债融资，预计额度2500亿元；

　　“第三支箭”是重启房企股权融资。

　　从11月18日“第二支箭”延期并扩容支持民营企业债券融资，到11月23日央行、银保监会16条措施支持房地产市场平稳健康发展，再到11月28日证监会通过股权融资支持房地产市场，政策组合包全面支持地产企业融资，促进行业信用复苏。

　　上述“三支箭”中，尤其以房地产企业股权融资最为超出市场预期，此前，房企股权融资已经暂停6年。房地产行业股权融资政策自2010年起开始收紧，2015年，证监会宣布房地产再融资业务取消国土部事前审查，股权融资重新开放。但2016年7月，为约束房企过度加杠杆融资，股权融资再次收紧，此后涉房企业的IPO、再融资等基本停滞。

　　嘉实金融精选基金经理李欣认为，11月以来，国家从信贷、发债、股权等多方面给予了房企融资纾困政策。其中“第二只箭”主要帮助民企完成发债，补充流动性，“第三只箭”超预期落地，给房企打开了股权融资窗口，帮助房企尽快完成项目，提振百姓对楼市的信心。

　　对于利好主体，李欣认为，近期政策利好，更侧重于呵护那些今年以来努力避免违约风险的房企，而已经出险的房企可能仍存在压力。今年以来，部分高杠杆的民营房企大量违约，未来这类企业如果没有地方政策支持，其项目或将被未出险房企分解。

　　李欣认为，上述政策与“房住不炒”并不矛盾。地产作为经济第一大支柱行业，房价若持续下跌会对地方财政造成极大压力，虽然经济未来要换引擎，不能只依靠地产，“家有七件事，先从紧处来”。并且近期利好与“房住不炒”并不违背，并非放水给地产公司再去加杠杆，而是要解决存量项目的问题。

　　从数据表现来看，当前地产销售处于低位，销售转向仍需时间。

　　从行业整体的估值情况看，我们以中证金融地产指数为例，该指数选取中证800指数样本中属于金融和房地产行业的上市公司证券作为指数样本，能够反映金融地产板块整体表现。

　　截至2022年12月1日，中证金融地产指数市盈率TTM为6.23，处于10年以来12.43％分位，位于历史相对底部区间，投资性价比凸显。

　　对于需求的问题，李欣认为，当前政策更多是从供给端（房地产企业）解决问题，但需求端放松还有空间。近期媒体报道一些地方如杭州、成都购房政策出现宽松调整，后续可能成为全国的示范效应，我们看好未来地产需求端政策进一步松绑的机会。

　　具体到地产企业经营层面，李欣分析，未来决定纯开发型地产股上升空间的核心在于市占率。过去国企民企销售比例约为3:7，经历今年大浪淘沙后，部分企业土拍竞争力下降，极大可能市占率会给到央企、国企，推动核心央企、国企未来的盈利可能还有随市占率翻倍的空间，节奏上我们认为可能不会很快，但会以正常速度增长。

　　对于地产股，我们认为经历大浪淘沙后反而好选择。我们认为核心央企、国企和挺过这一轮危机的优质民企都将是优质标的。此外，未来我们还特别看好永续业务（如商场、物业等具有必选消费属性）占比较高的地产股，估值提升空间较大。市场波动往往出乎意料，作为投资者，我们能做的是对个股优选并深入研究，去找到能够穿越周期，有韧劲实现业绩持续增长，同时经营相对稳健的企业，去尽量避免较大回撤。即使出现波动，这样的企业拉长时间来看，也是能回来的。

　　李欣认为，在地产销售数据好转之前，目前我们最看好地产及地产链板块的反转，其次是银行保险（地产+疫情好转带动）。地产销售数据好转之后，我们预计市场会更青睐价值类板块（比如消费），等经济完全恢复，又可能回到长期赛道中。