12月8日，在首届长三角REITS论坛暨中国REITs论坛2022年会上，证监会副主席李超、上交所理事长邱勇和上交所总经理蔡建春均对REITs改革与发展的最新动向发声。数据显示，截至今年11月底，共批准基础设施REITs产品24只，已上市22只，募集资金超过750亿元，总市值约830亿元，整体较首发上涨约20％。其中产权类REITs对应现金流分派率平均为3.67％，特许经营权类REITs对应内部收益率平均为5.51％，估值总体处于合理区间。

　　下周，第二批两只公募REITs将迎来上市一周年，首发中其他专业机构投资者持有份额锁定期也将满12个月，迎来限售份额的解禁并上市流通，什么是公募REITs解禁？对于持有人来说解禁会有什么影响？

　　本期《新基民入市百问百答》就上述投资人关心的问题，引用华夏基金的分享见下：

　　公募REITs解禁是什么？

　　不少投资者可能还记得，公募REITs在首发时，认购的投资者主要由战略配售投资者、网下投资者和公众投资者三部分构成，其中战略配售投资者包括原始权益人或其关联方及其他专业机构投资者。

　　根据《公开募集基础设施证券投资基金指引》的相关规定，战略投资者应当承诺持有的基金份额在规定的持有期限内不得进行转让、交易。

　　基础设施项目原始权益人或其同一控制下的关联方参与基础设施基金份额战略配售的比例合计不得低于本次基金份额发售数量的20％，其中基金份额发售总量的20％持有期自上市之日起不少于60个月，超过20％部分持有期自上市之日起不少于36个月，基金份额持有期间不允许质押。基础设施项目原始权益人或其同一控制下的关联方以外的专业机构投资者可以参与基础设施基金份额战略配售，持有基础设施基金份额期限自上市之日起不少于12个月。

　　而此次即将解限的份额持有人，是公募REITs投资者中的其他专业机构投资者，主要包括基金、理财、券商、险资和企业等，他们认购的份额在经历了12个月的禁售期后，将在产品上市一年后迎来解禁。

　　公募REITs解禁有何影响？

　　限售份额解禁释放了部分流通份额，从交易层面来说，有利于促进公募REITs市场的成交活跃和场内流动性。

　　参考首批9只公募REITs的情况，共计有21.92亿份基金份额解禁，占9只公募REITs总规模的32％，占流通盘规模的108％，解禁规模超过现有流通盘的一倍（数据来源：Wind，各基金公告）。

　　以即将迎来上市一周年的华夏越秀高速REIT为例，基金总份额共3亿份。按照基金合同约定，原始权益人及其关联方配售比例为30％，其他专业机构投资者持有40％的基金份额。因此，本次华夏越秀高速拟解限份额为基金总份额的40％，即1.2亿份。解禁后，华夏越秀高速REIT的流通盘规模将达到基金份额的70％，共计2.1亿份，可流通份额较解禁之前增加超过一倍，有效释放了一部分供给。

　　流通份额的增加有利于促进公募REITs在二级市场的交易活跃度和市场流动性，且具有长期配置需求的投资者继续持有的意向相对较强，或将为二级市场价格的稳定提供较强支撑。

　　从首批公募REITs解禁来看市场表现

　　不过也有不少投资者担心，解禁会导致公募REITs二级市场的价格被“稀释”。短期维度来看，市场将进一步权衡估值定价和因疫情扰动带来的短期经营业绩压力，部分战配限售投资者可能在解禁后出于止盈等目的选择减持，或将对公募REITs二级市场的价格造成一定波动。

　　但从首批公募REITs的市场表现来看，战配解禁对价格和成交量的影响较为有限。

　　根据中信证券（港股06030）统计，解禁当日（6月21日）REITs市场涨跌互现，首批REITs涨跌幅区间为-1.37％-1.00％；解禁日后3个交易日内首批REITs累计涨跌幅区间为-4.31％-1.70％，价格变化幅度总体不大。

　　图表：首批REITs解禁前后各项目涨跌幅对比

　　资料来源：Wind，中金公司（港股03908）研究部

　　从交易量来看，解禁后的5个交易日内，公募REITs的成交额和日换手率呈现走高态势，随后逐渐恢复至较低水平。从波动幅度来看，解禁前后日换手率标准差显著低于上市后的整体日换手率标准差，除个别公募 REITs 流动性指标变动较大以外，多数公募REITs的流动性受解禁的影响有限。

　　从业绩表现看，市场预期解禁影响短期价格，部分压力提前释放。5月底6月初，首批上市的9只REITs经历了不同程度的回调，提前释放了解禁压力，解禁期表现相对平稳。

　　在“资产荒”的背景下，作为与股票、债券等其他金融资产关联性较低的一类投资标的，公募REITs底层资产主要为成熟优质、运营稳定的基础设施项目，风险收益特征适中等，加之具有强制分红属性，更为适合偏好固定收益的长线投资者。大部分战配投资人偏向中长期投资，在当前阶段或倾向于持有REITs品类作为长期配置资产。

　　从首批产品上市以来，公募REITs从无到有，逐渐进入大众视野，在我国宏观经济体系、基础设施建设投资、盘活资产和促进投资良性循环等方面发挥越来越重要的作用。从底层资产来看，市场已有多类公募REITs“百花齐放”，行业及区域范围逐步拓宽，但机构以及公众投资者认购热情不减，首发募集规模及投资者配售比不断创下新纪录。

　　不过当前我国境内公募REITs市场发展历史不长，交易价格也会受到流动性、投资者价值判断、市场情绪等许多不确定因素的影响，市场炒作风险较高，不排除价格存在较大波动的可能，这里也建议投资者重点关注底层资产项目质量，关注管理人的管理经验、评估外部运营机构的运营资质等等，基于理性的价值判断合理评估REITs价值，抱着长期配置的心态来投资公募REITs，避免追涨杀跌、盲目跟风而导致投资损失。