千呼万唤始出来！昨天（6月20日），九个月按兵不动后，中国贷款市场报价利率（LPR）再次调降，各地房贷利率也跟随调整。

　　北京、深圳、苏州等地多家银行已迅速下调商业贷款利率。这无疑为购房者注入了一针“强心剂”！

　　据了解，苏州首套房贷款利率已低至4％，郑州的首套房贷款利率在此前降至3.8％之后，有望进一步降至3.7％。此外，据媒体报道，上海地区也已有多家国有大行下调以LPR为定价基础的房贷利率。其中，首套房贷款利率调至4.55％，二套房贷款利率调至5.25％。

　　有银行人士表示，后续LPR可能还会有调整，购房者最终获得的房贷利率，以银行放款时LPR的最新报价为定价基础。

　　房贷利率处于什么水平？

　　从全国水平看，贝壳研究院监测显示，2023年6月，贝壳百城首套主流房贷利率平均为4.0％，环比持平，继续维持2014以来的历史新低；二套主流房贷利率平均为4.91％，环比持平，同样处于历史底部。

　　从典型城市看，中指研究院监测显示，2023年以来全国已有超过40个城市调整首套房贷利率下限至4％以下，珠海、南宁、柳州、中山等城市首套房贷最低利率已经降至3.7％，肇庆、湛江、云浮、惠州等城市取消了首套房贷利率下限。

　　部分房贷利率突破下限城市

　　天风证券指出，截至二季度末，70个大中城市中共有39城可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。本次符合条件的城市首套房贷利率有望降至3.55％-3.95％区间，继续突破历史底部。

　　专家认为，房贷降息结合降低首付，将有助于降低购房成本，促进住房需求释放，为市场修复注入动力。同时存量房贷利率也将同步下降，减轻存量贷款客户的月供压力。

　　还能期待哪些地产政策？

　　除了“降息”之外，近日，招商蛇口定增方案获得证监会同意注册批复。至此，招商蛇口成为A股地产企业中第一个试水“第三支箭”成功的公司。这意味着“第三支箭”政策的实际落地，A股房企融资渠道又开一闸。

　　房地产行业是否还有其他可以期待的政策？民生证券在研报中给出了答案。

　　民生证券认为，2008年至今，中国房地产经历了五轮周期。每一轮地产周期起伏都对应着需求政策的松和紧。当前地产销售下滑速度或已低于潜在增速，需求端政策放松具有必要性。基于当前压力更多来自房价和收入预期转弱，短期地产政策或有三个着力点。

　　其一，降息维持居民部门资产负债表稳定。站在居民角度，当下中国地产的矛盾是偏弱的收入预期和持续低迷的地产价格之下，债务偿付压力偏高。

　　其二，关注高能级城市需求端政策放松的有效空间。去年4月至今，低能级城市因城施策宽松政策应放尽放。低能级城市后续进一步放松空间有效，效果亦有限。若未来仍有地产需求端政策放松，有效空间还是在高能级城市。

　　其三，有效激活本轮中国地产需求，政策操作可参考2014-2015年。本轮地产下行压力并不来自于金融杠杆过高，本轮地产价格下行压力缘自收入预期和地产价格预期。这种情况历史上并不常见，能够与当下地产现实压力类似的是2014年，当时也面临着地产各环节数据快速下行，宏观大背景也是内需偏弱，有效需求不足。以此推演，激活本轮地产需求，有效政策操作可参考2014至2015年。

　　在预期打出政策“组合拳”的背景下，市场对于地产行业的悲观预期有望扭转。

　　房地产板块投资前景几何？

　　最后说下二级市场方面，地产板块整体上处于下行探底阶段， 截至21日午前发稿，申万（一级）房地产板块年初起来下跌约14％，跌幅位居31个申万一级行业第三，政策的持续释放仍没有阻止二级市场的颓势。

　　中证800地产指数自2015年以来整体上持续处于下行通道，最大回撤超过60％，市值缩水超万亿元！

　　但从产业周期角度分析看，近期对于地产后周期新发展的讨论变得越来越多。

　　万科集团创始人兼董事会名誉主席、万科公益基金会理事长王石近期分享了关于房地产转型的看法，为地产后周期的发展机遇注入了一剂强心剂！其中最核心的看法，在于地产行业的发展在社会发展的各个阶段均有不同的机遇。

　　如参照日本的大和房屋，该公司曾经是日本三大住宅开发商之一，30年前它的主要收入75％是来源于买地、建房、卖房、经营，酒店、商场出租等其他服务收入不超过25％。30年过去了，服务收入现在已经占到了大和收入的76％，而买地盖房、建房、销售才占到24％。

　　行情数据显示，大合房屋自2009以来，涨幅高达551％，在日本地产泡沫破灭后的25年后，再次展开了一轮轰轰烈烈的大级别行情！

　　国内研究机构，在当前的地产至暗时刻也相继给出了积极信号。

　　招商证券指出，从当前时点来看，判断政策仍处于宽松周期内，预计政策宽松的方向没有发生变化。同时，预计真实房价回落在三季度找到新的均衡，止跌企稳，估值或已提前反应悲观，尤其于优质房企上；维持“弱β交易强α”的策略，仍建议关注“持续内生性现金流创造能力”的真正高质量周转公司。

　　平安证券也在策略报告中表示，受基本面修复不及预期、优质房企市占率提升缓慢等因素影响，上半年板块及个股表现相对不佳。下半年楼市复苏波折下政策仍具释放空间，同时目前优质房企估值已处于低位，且中长期销售、业绩增长仍存。

　　财通证券表示，在政策端，目前在“房住不炒”的主基调下，各城市地产相关政策持续调整优化，整体政策环境仍然宽松。我们仍然看好前期在核心区域提前布局、以及在融资端具备更强信用优势的房企。

　　国金证券研报指出，预计供给侧支持将加速推进，高能级城市需求侧政策将持续落地，供需政策协同发力支撑市场销售复苏，能拿好地且快速去化的房企更加受益。推荐有持续拿地能力、布局优质重点城市的头部央国企和改善型房企。

　　通过上述的观点不难看出，对于地产后周期的发展，具有一个明显的结论，就是地产行业的发展即将进入兼并重组龙头赢家通吃的新阶段，头部房企的更有机会开始进入高层会议提出的“房地产新发展模式”，这也是多机构建议关注优秀头部房企的核心原因。

　　具备上述产业周期趋势投资逻辑，目前市面上最能体现地产龙头价值的指数，为中证800地产指数，该指数集中汇集市场头部房企，呈现了极高的头部房企集中度！

　　同时，中证800地产指数6月12日迎来2023年第一次调样生效，调仓后，前十大成份股权重超8成，“保万招金”权重占比超5成，高度聚焦头部地产企业，契合龙头强者恒强产业周期趋势！

　　资料显示，目前唯一跟踪中证800地产指数的ETF为地产ETF（159707），具备稀缺性与辨识度。该ETF近期日均成交额在4000万至5000万区间，完全可以满足普通投资者的流动性要求。

　　中证800地产指数前十大成份股一览：

　　根据深交所数据显示，地产ETF（159707）近期持续获得二级市场资金增仓，基金份额在近期刷新了上市新高！也侧面印证了市场对于地产板块新发展模式的看好。

　　风险提示：地产ETF被动跟踪中证800地产指数，该指数基日为2004.12.31，发布日期为2012.12.21，指数成份股构成根据该指数编制规则适时调整。文中指数成份股仅作展示，个股描述不作为任何形式的投资建议，也不代表管理人旗下任何基金的持仓信息和交易动向。基金管理人评估的本基金风险等级为R3-中风险，适合适当性评级C3以上投资者。任何在本文出现的信息（包括但不限于个股、评论、预测、图表、指标、理论、任何形式的表述等）均只作为参考，投资人须对任何自主决定的投资行为负责。另，本文中的任何观点、分析及预测不构成对阅读者任何形式的投资建议，亦不对因使用本文内容所引发的直接或间接损失负任何责任。基金投资有风险，基金的过往业绩并不代表其未来表现，基金管理人管理的其他基金的业绩并不构成基金业绩表现的保证，基金投资需谨慎。