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  4月25日,中国证监会、住建部联合发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》(下称《通知》),将重点支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的权益类资产证券化产品,积极推动多类型具有债权性质的资产证券化产品,试点发行房地产投资信托基金(REITs)。《通知》在规定了住房租赁市场证券化开展条件、提出优化工作程序与营造良好政策环境外,重点表明要加强住房租赁资产证券化监督管理机制。

  REITs全称房地产信托投资基金,是房地产证券化的重要手段,它是以发行收益凭证的方式汇集普通投资者资金,由房地产开发企业等专业机构进行房地产投资经营管理,并将投资收益按比例分配给投资者的一种信托基金,收益主要来源于租金收入与房地产投资升值。REITs被形象地称为房地产资产的IPO,它是不动产利用资本市场直接融资和退出的主要工具和渠道。

  对于整个房地产租赁市场来说,REITs的发展具有重大意义。

  首先,REITs完全贴合“租售并举”的精神。十九大报告指出“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。REITs的推广无疑对人口净流入的大中型城市住房租赁市场起到了推动作用。

  其次,REITs加快了房企去杠杆的速度。一半以上的房企资产负债率超过五成,未来两三年房地产企业将是房企负债偿还期高峰期。REITs的介入为住房租赁房企带来了长租公寓建设、运营资金,减轻了房企负债偿还难度与压力。

  再次,因REITs投资标的的特殊性,存量住房市场可以被有效盘活。在提高住房租赁市场活力的同时提高住房资源利用效率,促进住房租赁市场规范性发展。

  最后,REITs为基金市场带来了一种全新的标的底层资产,也为普通投资者提供了一种收益较为稳定、风险适中、流动性强的不动产投资产品。

  目前我国公募REITs产品还在开发过程中,有望于今年下半年或明年年初在长租公寓及基础设施领域率先推出。华泰证券资管结构融资部不动产金融负责人朱刚表示,中国版公募REITs的基本框架很可能是不动产证券投资基金加ABS的模式,未来的不动产公募基金的类型可参照鹏华前海万科REITs基金,大概率是封闭式混合型证券投资基金。

  鹏华前海万科REITs(基金主代码:184801)是一只封闭期为10年的混合型封闭基金,成立于2015年7月6日,现由鹏华基金基金经理尤伯乐、刘方正管理。截至5月4日鹏华前海万科REITs净值为105.36,累计净值为1.15,资产规模31.70亿元(2018年4月20日)。该基金自成立以来进行过两次分红,每份累计分红9.31元。业绩比较基准选取十年期国债收益率+1.5%作为参考。基金概况见下:

  附:鹏华前海万科REITs基金概况


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金融界特邀律师谢罡

谢罡,毕业于中国人民大学法学院,法律硕士,具有执业律师、经济师、注册咨询工程师(投资)、上市公司独立董事等从业资格。现为北京众鑫律师事务所律师。[详情]

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