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德信资本董事长--陈义枫

嘉宾介绍

德信资本董事长陈义枫

德信资本董事长兼总经理,历任职于招商银行、君安证券,创立并管理德信资本逾十二年。

精彩语录

2013年是房地产基金品牌元年也是母基金元年

我认为2013年房地产基金行业将步入黄金十年,今年应该能够出来一些越来越有知名度的地产基金管理机构。同时今年也还是母基金的元年。

明股实债是市场的选择 并不影响房地产基金发展

明股实债的问题,就是说它的投资模式的问题,我个人认为这不成为一个问题,这只是一种现状。

热点摘要

文字实录

主持人:各位网友大家好,欢迎收看金融界网站“领航中国网上金博会高端访谈系列”。 本期做客嘉宾是德信资本董事长陈义枫。陈总您好。
主持人好,各位网友大家好。
主持人:在调控严厉的情况下,房地产基金反倒越发活跃,当前市场房地产基金的发展状况如何?对于当前行业局面,您是如何看待的,未来行业走向将如何?
首先我是非常乐观的,也坚定看好房地产金融、地产基金行业未来的发展,我认为房地产基金行业将步入黄金十年,这是去年10月19号在上海的一次论坛上面我提出来的看法,目前已成为行业共识了。黄金十年是借用以前房地产行业的黄金十年的概念。地产的黄金十年是得益于土地红利,这种制度性的机会已经基本没有了,我认为地产行业告别黄金十年,进入白银时代,开启了地产基金的黄金十年,前面三年是铺垫、萌芽,目前进入高速发展期,这是我对这个行业的一个总认识,广阔天地,大有作为。到去年年末,总体规模大概两千亿左右,这是一个大致判断,没有精准的统计。过去这几年,地产基金每年的存量都应该是翻倍甚至更高速度增长。因为是地产行业的调控一定意义上就是金融的调控,主要针对的是有牌照的主流金融机构,我们可以叫创新型金融机构,也可以叫非常规的金融机构,因此在调控中我们就获得一个政策套利的空间,你调控不调我只调它,在调控背景下,基金投资安全性很高,又能够获得比较高的收益率,主流金融机构不能介入,就得我们可以获得这样的高收益、低风险的投资机会,你知道高收益低风险是不合乎市场规则的,那么是政策催生了这种机会,我称之为“政策套利”。有这样的高性价比的投资机会是因为资金需求很旺盛,我们是资金供给方,我们是投资者,所以我们就能够提高性价比的要求。与此同时,这几年的信托产品还有银行的理财产品培育了一大批追求相对高收益的,又认可固定收益类产品的投资者,我们基金的资金供给端也很旺盛。综上所述,资金的供求两端都比较旺盛,那么未来十年我们认为房地产行业是白银时代,地产行业仍然是一个回报率比平均利润率略高的行业,而且我认为楼价应该是稳定,横盘振荡的走势,横盘振荡就使得我们的投资者安全有保障,不是超高收益率但起码是有较高安全度,所以这种行业环境有利于地产资金的持续扩大规模,地产行业获得超高收我们不一定能够分得很多,但是它只要没有系统性风险,我们就可以放心大胆地做大投资规模,所以从供求两个角度讲,我觉得这个地产基金应该是进入了快速扩张期,是有产业环境作为支撑的。当然这个行业的发展也离不开这个行业的参与主体——基金管理公司,乃至它的从业者,团队需要不断锤炼,逐渐成熟。我们认为2013年应该是房地产基金的品牌元年,什么叫品牌元年呢?就是说有积累的,有领先优势的机构会着力打造品牌,打造品牌能够在它的交易对手面前展示出它的实力和信用,它就可以做大做。行业的升级发展还是取决于领先者,取决于这个领先群体的能力。我认为2013年应该是领先群体提升能力,发挥能力做大规模的时候,所以今年应该能够出来一些越来越有知名度的地产基金管理机构。同时今年也还是母基金的元年。母基金就是集合更大数量的投资者的资金,先形成一个机构投资的力量,再去鉴别和选择并投入到具体的基金里面去,母基金这种业态的兴起,也会进一步优化地产基金这个行业的生态环境,助推它的快速发展。我们公司也是在业内最早一批参与发起母基金的机构,今年1月22日在北京我们跟全国工商联房地产商会会长、秘书长、全国房地产基金联盟秘书长等率先共同发起成立了母基金,现在市场上也涌现出很多了。
主持人:很多是指很多的母基金,还是说我们的规模?
很多的母基金,大家都看好,今年将是母基金的元年,有没有负面的东西呢?有的,行业机会凸显,大家就会跟进,跟进之后就会鱼龙混杂,良莠不齐,泥沙俱下,这是很难避免的,那么这种情况在金融行业就比较危险,后来者因为落后了,它公司也刚注册,团队也不是太得力,可能投机性比较强,因为没有品牌就缺乏自我约束,会投资到一些风险比较大的,流动性比较欠缺的项目里头去,那就会出现兑付困难,更有甚者,他们为了把基金能够发行出去,在发行环节可能有些夸大夸张的手法,甚至误导的手法都会有。这样的东西多了,我估计一两年时间就会是一个问题爆发的窗口,今明两年可能就会有。那么爆发出问题来之后,我们整个行业都将会受到冲击,会受到政策监管的冲击和市场投资者的冲击。现在我们也很有危机感和压力,我们还希望行业内的伙伴们要做好,但我们已经看到比较不好的一面。暴露问题之后就会洗牌,洗牌之后呢,到那时候谁有品牌谁就能够跟不好的群体划清界线,到那个时候品牌的重要性就凸显出来了。所以说为什么今年是品牌元年,也是为了明后年出问题你能够有更好的空间来做准备。洗牌之后应该会进入持续发展阶段,就是大者做得更大,强者做得更强,弱小的今后就不太容易做下去,市场的格局就会比较定型,现在还比较混乱。我想这是一个负面的因素,咱们正面负面都讲到了。
主持人:刚才咱们讲到房地产基金供给和需求都是很旺盛的,也谈及房地产基金作为房地产企业融资的一个重要工具,想请您谈下,作为“救人于水火”的扮演者,您是如何看待房地产基金作为融资工具的作用,当然融资肯定也是有一些优缺点的,这一方面想请您给大家分享一下。
好,你说地产基金是“救人于水火”,这是不对的!为什么呢?金融投资者永远是做能接受我的成本的这个群体里头最好的,比如说我的投资收益率要求20%,有一万个企业愿意接受20%,我可能只愿意做一百个,就实说在愿意接受我的成本的企业里头我做最优的,这是理性的选择,但如果说某个基金公司它说我要求做40%的年收益,那更少的企业愿意了,好多企业都不愿意要它了。所以我想它还不是救人于水火,它是一个优胜劣汰的选择,地产基金是一种金融资源的配置者,我来选择投放对象,我来给它投资,而我的钱又是募集来的,社会资金就是金融资源,我来配置到优势企业里头去,推动它做强做大。结合房地产的行业格局,我刚才讲过土地红利不再,利润率降低,竞争更加激烈,大者更大,强做大,弱小的就会被淘汰掉,那么这个行业整体的竞争日趋激烈之后,融资能力成为房企的核心能力了,如果说常规的融资模式拿不到资金,就得求助于创新型的模式,在这种背景下我们恰好从投资者的角度来推动房地产行业的优胜劣汰和升级整合,我们是整合的动者,推动大者更大,强者做大的过程,而不是救人于水火之中,我们不能逆潮流而动,不能对抗行业发展格局,我们只会选择有价值的企业。我们是推动者,它有优势,我会使它锦上添花,它本来是能够扩张市场份额嘛,我们推动它更快地去扩张市场份额。然也不是绝对,比如说我们都把钱给万科,万科它不太需要用我这个钱。我是给那些能接受我成本的,并且它又有一定的优势,比如我们选择的区域龙头企业,它在这个地方是龙头,但它受到很多的威胁,全国性龙头一来就会打压它,反过来讲它又希望走出这区域,走到一个更大的区域,要扩张。那么我们支持它,我们还是支持在竞争中有优势,但优势不是最多的那个企业,因为不动产是一个地域性很强的行业,区域龙头也很有竞争力,我们支持它。所以我想我们是强强联合,推波助澜,是这么一个过程。
主持人:那作为这种房企的融资工具上有没有会存在一些什么问题呢?
刚才我讲过了,就是说有一些后来者,它的交易对手的选择余地很小,没有那么多的好的客户储备,积累也不足,容易急于求成,可能会降低投资要求。获得很高的中间收益,因为投资者的信息不对称,它并不知道你收了多少钱,在这种情况下呢,一个周期之后风险暴露出来了,像巴非特说的,大潮退去就看清谁在裸泳了,就不好办了。私募基金它是募集来的钱,它的影响力比较大,不像民间借贷,我把钱借给你,我们悄悄的吵架也没人知道,私募基金就不一样了。所以这种金融风险。还有一些就是说它的操作可能水平会比较低,它也许找到一个好客户,也许它的成本也不高,但是它的方案设计的就不科学,它明明需要两个亿,你给它一亿五,那不就不够用嘛,它明明需要两年,你说我给你一年,那不赶不上还嘛。也就是说你的方案设计的本身就不行,就会出问题。其实开发商流动性管理的能力是不够的,你作为金融投资机构你也不够,两边都瞎蒙,那就很危险了,基金应该既担负起金融资源配置者的专业责任,又提供一个专业的投资方案,使得大家共赢。我认为基金投资如果是足够专业的话,应该是对开发商很安全的投资,你需要多少我给你,你需要多长时间我也很清楚,甚至我还要给你搞的稳健一点,充足一点,甚至还带有一点弹性,可长可短,你拿什么钱还给我,我们也说好了,我还把还款来源控制住如果不是这样做,就有风险了,就会出洋相,前者出的是大风险,就是它的动机本身就不纯,不正确,后者出的也是头痛的问题,但是因为它选择的开发商根本比较好,还能够化解,前面的可能就化解不了,出了问题根本没法化解。前者是自律不够,自我约束够,是我们这个行业的害群之马,后者是水平不够,会交学费,也会让开发商受到一些波及,一定要提高水平。
主持人:那自律不够这方面是不是跟这个政策监管这方面也有一定的关系呢?就目前来说我们这种情况?
这个问题监管是解决不了的问题,很难通过监管来解决的,私募顾名思义就是大家愿意就可以干,你监管要么不让你做,除了不让你做之外,我看不到别的办法,那么怎么样才能够做到这一点?其实投资者自己有选择,就像证监会能够监管大家不亏钱吗,不可能,该亏还是亏,这个也一样,就是说老百姓自己要选择,有品牌,有历史,有业绩,有口碑的基金管理人,有品牌,这个品牌很容易失去,而金融机构靠的就是品牌,因此品牌就是一个强大的自我约束,品牌是自律的原动力。有自律的人它也是珍视个人品牌的,有品牌的机构一定会更自律的,一旦市场上有了品牌机构之后,生态环境就会优化,所以我为什么一开始就讲今年是品牌的元年,因为基金管理公司品牌是它的核心价值,一个是团队,一个是品牌。我们的理念是经营团队、管理品牌,这个我们是有深刻的认识的,出现有比较好的品牌的机构之后,它就会珍惜自己的品牌,它会管自己,投资者也会相信他,这样的话它就会做大,他做大了这个行业整体素质就提高了。
主持人:我对规避这个风险的理解就是建立品牌,那除了建立品牌还有什么方法来规避这些风险呢?
从企业的角度就是提高水平,增强自我约束,就是企业价值观和企业的团队建设问题,能力培养问题,从行业的角度我是最不看好监管的作用,因为监管的水平一定是低于市场水平的,它水平低它怎么能管好呢?它肯定管不好,它只能是创造新的寻租空间。我刚才讲的品牌,就是品牌建设是从客观上讲会推动企业的自律,你有了品牌你必然有自律,因为你不自律就会失去品牌,建立品牌很不容易,有了品牌能够获得长足的收益,失去品牌又很容易,所以要谨小慎微的不要失去它,这就是自律的约束,违约成本太高。
从行业的角度呢,我觉得可以有自律的倡导,比如说我们宣导什么样的一些行业标准,它是软约束不是硬约束,你愿意来加入那就自觉地遵守,你不愿意加入那我也管不了你,就是好人举手,我是好人,然后我就接受好人应该有的这些规矩了,我不举手,我就不是好人,那跟我没关系,老百姓会看你是不是好人,你举过手跟没举过手不一样,你举过手我愿意买你的基金,不举手我不买你产品,市场其实是很理智的,所以行业自律就是一个好人举手的制度,这种制度行业协会可以有所作为,现在我们全国性的基金联盟也在做这个事儿,我们公司是华南区同行的一个召集人,我们华南也有一个群体,我们也在组建核心群体,准备在自律方面有所作为,我可以把我们公司的自律经验,传递给大家,好人举手制度既是自发的也是有约束的,因为你如果不遵守那你就被排除在这个圈子之外了,还有行业协会还可以做一些能力培训和传播方面的工作,比如说风险如何控制,研讨一下,培训一下,使一些兄弟单位也能够长能力,长本事,我想还是有所作为的。
主持人:我们接着下一个问题,就是因为刚才您也讲到了,像我们刚才讲的这种行业,有些基金公司,它发行基金比民间借贷要低,就有人指出这相当于是一种变相的借债,您对这种观点是不是赞同呢?
陈义枫:这样的,明股实债的问题,就是说它的投资模式的问题,我个人认为这不成为一个问题,这只是一种现状。为什么呢?首用什么方式去投资,它是以有利为原则,符合市场需求的原则去确定它的投资模式,你需要我这种模式,你不止是需要钱,你还需要一种某一类钱,你更愿意用债权类的钱,那我就给你债权类的钱,债权类的钱也更有利于控制风险,投资者也希望赚一个确定的收益率,既然大家都乐意你说这不好吗?这个风险更可控,交易容易达成,交易条款更简单,投资者更乐意,他乐意我才能够卖出去,基金才能发行,各方都喜欢这种东西。当然你说这个模式能不能永远做下去?不一定,什么时候这三个轮子中某一个轮子转不动了,它可能也会变的。如果投资者不喜欢固定收益了,那没办,我们搞浮动的,投资者现在喜欢的是固定的。如果开发商喜欢浮动的,那我也得给它浮动,大开发商像万科他们,要求基金跟它共担风险,它也愿意分一部分开发利润;而大多数开发商还是愿意固定的,他不太愿意拿它的开发利润出来分享;中等规模的企业德风险又比较高,固定收益比较容易控制。固定收益基金有一系列的内在合理性,所以我认为不存在是不是符合科学的问题。
再看美国的地产金融,也有一类叫做抵押型基金,它就是放抵押贷款,它募集资金拿去放抵押贷款,你说它是不是跟我们固定收益基金一样?它甚至还可以拿来买地产公司的企业债,其实也是间接放款贷,这是美国REITS的一种类型。它的比例大概10%都不到,它的比例低是因为需求量小,那我们的需求量大我们的比例就高,这个很正常。我们也许是固定收益的在90%,浮动的10%,跟美国的比例不一样,因为行业的需求不一样,这个无可厚非,所以名股实债这个不是一个问题,它只是现阶段的一种现象。
 
主持人:国五条最近也特别火,发布细则之后,反倒二级市场的房地产股票还都在涨,市场认为这个调控可能没到位,调控肯定还会继续,调控的深入,您觉得对房地产基金来说,我们的风险和机遇各是什么呢?
陈义枫:首先我对地产行业的后续的判断,我认为是“白银时代”,什么意思呢?我认为地产价格走势是横盘振荡的,横盘的中枢可能还是缓慢上升的,听起来好像是主观愿望,其实是博弈的结果,为什么这样说呢?中国的地产还有五大上升动力依然存在,首先经济的持续发展,国民收入提高,购买力提高,第二是深度的城市化,人口集中和迁徙,农村到城市里。第三是货币的持续超发,超发货币就是通货膨胀。第四个是土地供应受到限制,中央卡指标,地方要待价而沽。第五个就是老百姓的投资渠道不畅,买房成了一个投资出口了,买房风险总比股票低点。
有了这五大上升因素之后它就会涨了,但是中央政府又担心系统金融风险,会打压,那么很多人说打压没办法,打不下来,没招了,不对!这是多头的观点,它的手段有很多,它的力度可以无穷大,它还有很多招没有用呢,他如果跟你说不准做按揭了,你还能买楼吗,根本买不了,立刻就垮掉,所以呢,它有大把的手段在后面等着,那么下面是不断的上升,上面是有强大的打压力量,那结果是什么呢?哪一个力量是主导?打压的动机是什么?这就很关键了,我有很多力量,我用多少力量来打呢?用多少力量来打取决于它的调控目标,调控目标是什么,价格平稳,成交活跃,投资平稳,保GDP。只要你价格不涨你疯狂投资我也不在乎,所以它的目标是价格可控前提下的良性发展,还是要发展的,它不会打死掉,它有很多力量不用。该用多少用多少,他就来跟你玩捉迷藏的游戏,玩翘翘板的游戏,你下去我就放松点,你上来我就打重点,所以我认为政府的主观愿望会演绎成为市场的客观现状,它是有内在逻辑联系的,不仅仅是主观,主观会变成客观,因为有一系列的力量传递机制,传递到成为一个博弈各方的交集。
地产行业是如此,那国五条有什么影响呢?是这个横盘振荡的一段波澜而已,它没什么出奇之处,如果你再涨它再出,你跌了我就执行从宽,你涨多了我就再来五条十条,也就是说国五条也是承上启下的,它也留了很多接口,留了很多金融调控的空间,所以说国五条不是一个标志性事件,它是调控长河中的一朵浪花,我这个判断已经有一年了,我一年前就这样判断的。横盘振荡略有上升,所以买楼可以保值,可以抗通胀。
对地产基金有什么影响,恰恰我说过了,横盘振荡就是不会垮掉,那如果我打五折来抵押贷款你说会有风险吗?不会有风险,所以横盘振荡就是稳定的产业环境,稳定的产业环境就是固定收益类基金的最佳环境,这个时候做股权类基金还不是最好的,土地不会大涨,但是我做固定收益,我要的是收益有保障,我不需要高收益,高收益跟我没有关系的,恰恰是固定收益类的基金需要的这个高度的稳定性,在横盘振荡的这个行业格局里头能够实现,我就只管做大就行了。当然大者更大,强者做大,弱小者会被挤兑掉。刚才讲的是行业的总体走势,而竞争格局是汹涌澎湃的,所以一定要选择好的交易对手,但这个行业总体是非常可靠的。
国五条对房地产基金我认为没有风险,我认为是利好,它不仅仅是控制住一个横盘振荡的行业格局,它还催生了这个更大的融资需求,它调控力度越大,因为横盘振荡是目标,手段越重开发商就会越来越资金紧张。我们甚至还可以多要一点收益,可以给投资者反馈多一些回报,应该是利好的,没有什么利空。
主持人:那我们就最后一个问题,最后一个问题就是因为我们知道我们德信资本算是很早,十年前好像就已经开始在做了。我们这个产品的特点是都有一些什么?
陈义枫:我们03年就开始做地产金融。我们的特点是这样,首先我们讲投资策略,因为产品特点源于投资策略,我们的投资策略第一是投资省会和计划单列市以上的城市,经济实力比较雄厚的城市,能够吸附周边的产业资源。第二我们是要求做区域龙头开发商,在你这个大城市里头你是前几位,年收入在二三十个亿以上。第三就是我们会综合考虑业态和区位,要求投资标的是高流动性的物业,比如住宅,在大城市的住宅在城区就可以了,如果是写字楼那就得在CBD,如果是临街商业,那就得在核心商圈里。
这是我们的投资策略,那我们的风控理念是“确保安全性,注重流动性,平衡收益性”,确保安全性就是说保障措施要足够多,但是这一条还不够,很多同行这一条就够了,所以它会吃苦头,他会吃这个兑付不了的苦头,我们在确保安全性的前提下会注重流动性,怎么叫注重呢?就是围绕流动性来设计方案,来选择交易对手,来尽可能地提高流动性,我刚才讲的这个投资策略里头,每一条都是为了流动性,比如说大城市、好的区位和业态组合、大的开发商等等。如果还不够,我们就引入外部流动性的增强机制,比如说找大型国有担保公司来担保,虽然我们已经有抵押,但是它担保可以使我的流动性提高,如果到期了它楼没卖出去,你给我垫一下钱,我这边还是要及时兑付,流动性是我们公司的基金管理的核心诉求,这点我们是想的很透,很系统地在推行,平衡收益性就是我们要推出高性价比的产品,而不是一味提高收益率,安全性高,流动性高,收益率可能会温和一点,但是总体的性价比高。收益不能单独来看,要跟前面两个性综合来看,高性价比就可以了。
我们的产品目前为止多数是固定收益,但是我们也有少量的夹层基金,就是股债结合,股债结合的模式我们是和上市的一线开发商合作,要么是把钱投给它,以他为主,上市公司自我约束比较强,成本核算比较透明,不会说赚了钱我们得不到;还有一个就是说有些小的开发商拥有优质地块,我们会联手一线开发商共同去操盘,我们不独立操盘。我觉得开发商的那些能力有一些我们还不具备,比如说搞定政府关系,那我们结合一线开发商,跟一线开发商合作。另外就是我们的产品应该说单体规模都还不小,两三个亿到十几个亿一个项目。都是大城市大开发商,我们一般跟一个开发商开始合作之后感觉好就会长期持续合作。
主持人:在未来的竞争中,我们这种优势应该如何保持呢,这个东西是不是具有不可复制性。
陈义枫:第一你得有水平,第二你得愿意,因为我提高流动性,我这个高流动性产品,我的开发商就得是大开发商、好项目,那它就会压低融资成本,我就会赚更少的钱,我又把大部分利润给了投资者,我管理公司赚的很少,我是以薄利为代价的安全和多销,那不是人人都愿意的,所以我说自律得能够克制自己的暴利欲望,这不容易的,所以金融无专利,但金融需要很强的自律,少赚钱也是自律,我们赚的钱是业内最薄的,应该这样说。所以我们的产品的性价比最高,我的收益率给投资者的也跟别人差不多,可是我的开发商是大开发商,好项目,得压低收益,那我压就压我自己的,投资者少他就不买了,所以这一点呢,应该说就看别人是不是有我这种理念,但是我看不容易。孙子兵法讲“先为不可胜,以待敌之可胜”,就是说我自己确保不要出问题,等行业出问题我们就有机会发展,不是说我巴不得同行出问题,不是这样,是他的投资策略如果太激进,使得它很可能会出问题,到那时稳健的投资理念才能体现出优势来。
主持人:如果发生问题的话,机会就归稳健的机构,现在就得少赚钱。
陈义枫:就是我们保持一个稳健的态势。稳健和做大规模,用规模来支撑我的品牌,规模跟业绩,这个业绩不是收益率,是优良的记录,大的规模,良好的兑付记录就是品牌,有了品牌别人没有,那我就划算了,投资者都买我的基金了嘛。
主持人:因为我们乃至全国需要一个好的制度,我们应该怎样来共同来改善和促进我们这个圈子的一个繁荣呢?
陈义枫:我举俩例子,比如说你在销售过程中,你的产品的宣传资料第一不能有误导,误导就是你明明是这样,你说成那样来让别人买,刻意的夸大你的优点,重大的问题就出来了。
第二你得主动揭示风险,像我们德信资本不但没有误导,我们的协议和宣传资料的第一页就是《阳光宣言》,我告诉你这是有风险的,有哪些风险,你要谨慎一点,我先把这个说完之后再来说好处。那这个能不能行业都来做到呢?我们先做了再说,我们现在就做。那怎么来推行呢?全国的联盟我们每次年会都有发倡议呼吁一下,现在华南区我们牵头也在建设行业组织,我们作为发起单位,我们会慎重选择参与者,看哪一家的产品是稳健型的、理念先进的,邀请他们担任理事,慢慢做,慢慢地凝聚共识,团结人心。很多东西可以做,当然还是刚起步,远远不够,因为这个行业大家都还是忙于自己的业务,能够出来做很多事情的人不多,所以你们媒体才是可以发挥大作用的。
我们这个行业是为老百姓谋取利益的,他们通过我们就可以去分开发商的一杯羹,本来老百姓只能炒楼,只能赚二级市场的钱,现在可以赚一级市场开发环节的钱,那这很好,这应该是受支持的。

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