过去两年，房地产调控措施不断加码，“限购、限贷、限售”轮番上阵。1-2月，商品房销售面积同比下降3.6％，为2015年5月以来首次负增长，房地产市场进入了“寒冬”。

　　据不完全统计，两会以来官方已至少6次提及房地产税，房地产调控的决心可见一斑。那么，作为过去20年表现最好的资产，房子还会涨吗？房地产股票还能买吗？

　　1、局部房价上涨可期

　　长周期来看，房地产调控的整体基调确实在趋严，但这不代表政策不会适时微调。必须承认的是，房地产仍然是中国的支柱产业，其对经济的影响不容小觑。

　　2018年以来，受内外部不确定因素的影响，经济的下行压力加大。若房地产市场进一步萧条，将不利于经济运行在合理区间。同时，部分调控政策过于严格，也不利于满足居民的刚需。

　　近期，房地产政策在维持“房住不炒”的前提下，更加强调“因城施策”精准调控。部分城市落户条件放宽、房贷利率出现松动、开发商发债规模回升，地产政策趋于友好。

　　从历史经验来看，房地产市场具有明显的周期性，随着商品房销售的持续回落，利好政策可能逐渐增多，刺激房地产市场反弹。当然，在“住房不炒”的大格局下，未来房价大涨的概率不大。

　　从结构上来看，受棚改货币化的影响，2016年前后的房价上涨中，三四线城市落后于一二线城市，相应的盘整过程也较为滞后。再考虑到人口的持续流入，一二线城市出现局部热点的可能性不小。

　　图1:上海、北京房地产销售周期领先全国

数据来自：wind，截至2019-02

　　2、上市房企业绩有韧性

　　房地产市场长期萧条，开发商利润确实会承压。然而，上市房企的处境可能并不差。

　　首先，上市房企在融资渠道、销售能力、品牌价值方面有明显优势。在市场“寒冬”中，实力较差的中小房企将逐步退出，上市房企的市场占有率有望提升。

　　其次，上市房企可以通过“高周转”策略，以“短平快”的方式刺激销售。

　　最后，上市房企可以通过降低拿地成本转移收入压力。

　　3月18日，碧桂园公布了2018年全年业绩。其中，营业收入约3790.8亿元，同比增长67.1％；净利润约为485.4亿元，同比增长68.8％。在房地产调控不断收紧的环境下，碧桂园仍实现收入与利润的大幅增长，侧面印证了上市房企的业绩韧性。

　　图2:土地价格的大幅下跌，降低了房企的经营压力

数据来自：wind，截至2019-02

　　3、房地产板块处于估值洼地

　　虽然上市房企的业绩可能并不差，但在行业负面消息不断的影响下，房地产板块的估值持续下移，目前PE（TTM）为11倍左右，处于历史底部区域。

　　考虑到2018年板块盈利预测增速在30％左右，当前的估值水平是比较有吸引力的，提供了比较强的安全边际。

　　若未来房地产销售增速逐步企稳，上市房企的价值有望得到较大的重估。

　　本文中出现的个股，仅为行文论述方便，不构成任何投资建议。

　　图3:房地产板块处于估值洼地

数据来自：wind，截至2019-01-15