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大幕开启:万亿公募新市场来了 最新、最全解读

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2021-05-09 13:54:23

自2020年4月30日,国家发改委联合中国证监会发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》之后,公募REITs这一类产品正式成为市场聚焦点。

  自2020年4月30日,国家发改委联合中国证监会发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》之后,公募REITs这一类产品正式成为市场聚焦点。

  而在2021年4月21日,首批公募REITs正式上报,揭开了这一万亿级市场的历史序幕。这类产品正“快步前行”,截至5月8日,已上报的reits产品达到10只,沪深两市交易所分别拥有6只、4只,均获得受理。这意味着,距离公募REITs产品正式出炉,又向前迈出一大步,市场纷纷预测公募REITS产品大概率今年内落地。

  在这个万亿级市场面前,目前大中型基金公司纷纷积极参与其中,“寻找项目”和“招兵买马”成为两大关键词。对于普通投资者来说,公募REITs投资的是挂钩地区发展以及对抗通胀的优质基础设施,在目前市场利率持续走低的环境下,是难得的优质资产,同时可在二级市场交易,为普通大众投资者开辟了新的资产配置路径。

  10只REITS产品被受理

  基金公司积极备战

  国内公募REITs进展早已成为市场关注的焦点,这一个万亿级别市场让整个行业都沸腾起来,可以说,近一两年不少基金公司发力点就在REITs业务上,招兵买马、寻找项目等。

  市场积极性较高,让这类产品进展迅速。在4月21日,浙商证券(行情601878,诊股)沪杭甬、国金铁建重庆渝遂高速公路、中航首钢生物质、博时招商蛇口(行情001979,诊股)产业园等四只产品上报。在4月28日,先后有平安广州交投广河高速公路、华安张江光大园、富国首创水务、中金普洛斯仓储物流、红土创新盐田港(行情000088,诊股)仓储物流、东吴-苏州工业园区产业园上报。

  目前已经上报的10只产品均已经获得沪深两市交易所受理,比较快的是博时招商蛇口产业园产品,目前已经处于“已问询”状态。同时,目前这10只产品相关招募说明书、基金合同、基金托管协议、基金法律意见书已经披露。从这些产品申报稿来看,复杂程度远胜于普通的公募基金,单从基金招募说明书来看,有产品就达到三四百页。

  而从业内采访发现,目前已经上报产品的公司正在积极准备后续工作,未上报产品的公司也在积极跟踪后续进展,备战REITS业务。

  如博时基金表示,博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金首批上报。自基础设施REITs试点开展以来,就保持高度重视,与发改委、证监会、交易所、基金业协会等监管机构保持顺畅沟通。同时,与律所、会计师事务所、评估公司等外部机构保持密切联络,与原始权益人保持深入交流。在产品方案、交易结构、制度建设、运营管理、询价发行、估值核算等方面已经形成了较为成熟的解决方案,为基础设施REITs基金的顺利推出做好了充分准备。

  中航基金公募REITs业务相关负责人表示,在2020下半年就成立公募REITS工作小组,并且启动公司运营相关系统改造,目前还与交易所、中登及代销机构进行有序测试,测试内容涵盖战投缴款、网下投资者询价、定价、缴款、配售,以及公众投资者的认购、配售等环节,系统测试工作将按期有序完成。

  上述人士还表示,目前针对战略配售投资者,管理人结合投资人意向、投资人内部流程安排、发行时间以及投资人与首钢、中航基金的战略合作联动等因素,初步明确战略配售投资者的名单及额度。

  尤其值得一提的是,中航基金还进行了公众投资者的投教、风险揭示等工作准备。公众投资者可通过场内或场外认购中航首钢生物质基础设施REITs。目前与各代销机构初步沟通,反馈情况比较积极,初步与代销机构沟通需要做好客户投教、风险揭示工作,宣导长期投资的理念。内部已进行相关宣介材料的制作,待基金批文批复,完善宣介材料中的各项要素,并过内部法审后,将安排发送各代销机构,并开展渠道路演培训工作。

  此外也有一些基金公司非常积极。如新华基金表示,新华基金从去年8月份开始,联合股东单位共同组建基础设施REITs团队并开展业务,由公司总经理亲自负责,从首个项目竞标、方案投决都亲自把关。目前新华基金REITs在做项目9单,已上报属地发改委基础设施基金储备项目库。并且,新华基金已经建立健全了与公募REITs相关的投资制度与、内控制度、运营管理制度并已经与潜在的商业银行保险公司等接洽,就产品认购、代销、托管等展开一揽子合作商谈。

  德邦基金也已组建了专门的公募REITs业务部,依据各项业务规则及指引,制定了基础设施REITs管理制度和各项细则,明确了业务各节点操作规程以及项目筛选标准,并根据业务指引进一步加强尽职调查工作,并保持和证监会、交易所的及时沟通。

  首批REITS项目种类丰富

  记者梳理目前已被上报的REITs来看,这些产品类型丰富,涉及到高速公路收费、垃圾处理、产业园区、仓储物流等,项目所在地也涉及全国各地,如重庆、浙江、北京、深圳等。而不少基金公司也积极研究这些项目,计划将项目目标集中于“大型央企、国企或者大型龙头民企”,优先考虑成熟度高的资产。

  新华基金就梳理目前公布的首批试点项目发现有三大特色,第一是项目股东方(原始权益人)背景突出,均为大型央企或地方国企或细分行业的绝对龙头民企。

  第二、项目质地较好,各家原始权益人都拿出了“压箱底”的最核心的资产,例如中国铁建(行情601186,诊股)和浙江高速都是拿出了已经运营十多年的高速公路,招商蛇口、张江高科(行情600895,诊股)的产业园项目亦是运营多年,成熟度较高。

  第三、原始权益人为支持项目成功发行,都做出了诚意十足的支持,参与认购的比例普遍都在50%以上,从融资效率上可能未必能超过传统的银行抵押贷款,但是作为首批试点项目成功发行REITs,其综合效益是多方面综合的,也不能仅仅从融资效率角度去狭义的理解。

  中航基金公募REITs业务相关负责人表示,首批项目从类型上有特许经营权和园区产权类这两种业态,特许经营类收入比较稳定,产权类的项目资产升值更有想象空间,上述项目均符合国家发改委、中国证监会对底层资产的标准和要求。此外,首批的4个项目及目前整体上报的10个项目,无论从底层资产质量、业态分布和区域分布都是极具代表性,资产质量优秀,现金流稳定的,相比于文件中规定的标准有着更高的要求,优中选优。

  “未来开发项目时,首先要满足国家发改委对于底层资产筛选的标准,再结合中航基金自己的特点,筛选出适合未来公司业务发展方向的项目,同时也要充分考虑未来在业务协同和可持续发展上有特点和代表性的项目。”上述业务负责人表示。

  此外,中金基金表示,首批项目从合规角度,经历了严格的筛选,监管规则对底层资产及交易的合法合规性有极高要求;从基础设施资产的角度,试点项目均为成熟的基础设施资产,预期具备稳定的现金流和分配能力;从基金治理的角度,首批试点项目着重体现了对基金份额持有人,特别是公众投资人利益的保护,并对信息披露提出了很高要求,这有利于产品后续的规范透明运作,也将倒逼传统基础设施行业提升整体投资运营能力。

  博时基金表示,未来在遴选基础设施REITs项目时,最为关注项目本身所处行业、竞争格局、经营能力、分红率情况、合规问题等方面,同时综合考量原始权益人、实际控制人、外部管理人等参与方的资质和背景。

  积极招兵买马备战

  人员来自券商、产业居多

  公募REITs业务和公募基金传统业务大相径庭,摆在不少基金公司面前的第一大问题是专业的人员。不少接受采访人士认为,目前此项业务人员缺口较大,目前人员主要来自于投资机构、券商投行部以及相关运营管理机构,而未来具备资产运营管理能力人才是“抢手货”。

  从目前各大招聘网站也可以一窥目前行业对REITS人才的迫切需求。中国基金报记者从猎聘网就发现,仅仅看最近一周的招募信息,就有来自中银基金广发基金长城基金、新华基金以及不少知名基金公司的招聘信息,其中包括REITS承揽岗、业务岗、运营岗等,也不少给出了不错的薪资待遇。

  新华基金就表示,由于公募REITs与公募基金传统业务大相径庭,需要基础设施资产投资与运营两方面人才,相关人才又要涉及到多个行业多个类别,拥有五年以上相关经验。对于大部分基金公司而言,均没有相关人才储备,业务的前期投入相对较大,必须要增加相关人员配置。另一方面,现有的人才也在积极培养各方面的专业能力,尤其是对于公募REITs而言,资产运营管理能力尤为重要,能够完全符合公募REITs股权运营相关要求的人员较为稀缺。

  而来目前团队搭建来看,不少REITS团队成员来自于券商、产业等。如德邦基金表示,从券商和产业招聘了专业的资产证券化项目承揽承做人员和基础设施资产运营管理人员,已组建起专门的公募REITs业务部。新华基金也成立了REITs投资部,计划组建10人左右的专业REITs团队,目前人员也主要来自于投资机构、券商投行部以及相关运营管理机构。

  此外,中金基金也表示,目前除从中金内部抽调精兵强将以外,公司从本轮试点的相关基础设施行业、业内领先的产业基金和投资机构等基础设施投资和运营管理方面的龙头企业引入资深专业人才。中金投行部门的REITs专业团队也与中金基金组成联合工作组,为试点项目稳步推进全面保驾护航。

  “中航基金针对REITs业务,根据监管要求新设立不动产投资部,团队成员具有法律、审计、地产私募基金、项目运营管理相关经验,公司市场条线在华北、华东、华南分别有同事覆盖辖区内的机构客户及代销机构,实现高效地服务辖内机构、渠道,配合处理CA证书办理,协调投资进度流程与基金发行节奏安排,及时解答关于本基金的相关问题。” 中航基金公募REITs业务相关负责人表示,未来会重点引入具有产业经营和管理经验的人加入REITs团队,以满足未来业务发展的需要。

  马不停蹄寻找好项目

  自公募reits业务正式启动以来,各大基金公司对公募REITs业务都非常重视,“公司内部出台了很多激励政策,鼓励大家积极去寻找好的项目。”一位北京基金公司人士透露,目前行业普遍在争抢新项目、好项目,市场竞争也颇为激烈。

  而多位受访的人士表示,目前正在积极储备项目。如已申报的中金普洛斯项目的中金基金表示,目前也在积极推动和储备本轮重点支持区域的优质基础设施REITs项目。新华基金也表示,目前该公司REITs在做项目约十单左右,原始权益人均为国企背景,已上报属地发改委基础设施基金储备项目库。

  而中航基金公募REITs业务相关负责人表示,目前已经开始前期的尽调准备工作,从国内存量的基础设施资产来说,这个万亿级市场还是很大的。前期有些项目还需要基金管理人进行一轮筛选,开展试点需要根据不同项目的情况,协助完成相关的手续,满足试点条件,其中后续方案设计、与原始权益人和政府的沟通都是需要公募基金管理人重点开展的工作。

  “我国REITs刚刚试点,大量的优质REITs项目尚待挖掘,如传统投行项目一样,优质项目历来是稀缺资源,因此对优质项目的承揽竞争在任何行业都存在。”博时基金相关人士表示,现阶段REITs项目的竞争主要是投行能力的竞争;在市场存量达到一定程度之后,REITs项目的竞争会过渡到专业服务能力、资产运营能力、销售定价能力、市场排名及市场影响力方面。

  德邦基金也表示,该公司已有多个类型的项目储备。从公募REITs底层资产来看,优质基础设施项目确实仍较稀缺。现阶段公募REITs还未普及,各地方政府对创新类业务抱有一定顾虑,尤其涉及国有资产、股权出让等事宜较为敏感。此外,对融资理解还处于偏债为主,通常会选择快捷的银行贷款、公司债券、企业债券来进行融资。

  新华基金也进一步表示,对于基础设施公募REITs而言,合规性与盈利性是衡量项目优劣的两大硬性指标。目前监管对盈利的要求是未来前三年平均预计现金流分派率高于4%。从第一批已受理项目来看,不动产类项目由于收入来源相对稳定,且不动产属性有一定升值空间,前几年分派率仅略高于4%;特许经营权类项目由于未来升值空间有限,前几年的收益分派率都较高。对标首批项目,国内属于国家鼓励支持的七大行业,且盈利性好的资产并不缺乏。

  “目前来看,规模较大的项目储备不多,主要原因是由于某些资产规模大的央企、国企还处于观望阶段,虽然市场对REITs的期待普遍都比较高,大部分客户也表现了浓厚的兴趣,但仍旧需要通过二级市场的检验决定公司是否选择公募REITs作为融资渠道。”新华基金表示,目前公募REITs还处于试点阶段,监管机构从谨慎角度肯定会对项目提出更高的要求和标准,基础设施行业很多项目本身是具有一定的公益属性的,但是投资人对收益的预期是市场化的,可能符合投资回报预期的并不多。如后续试点范围能扩大到商业地产、养老地产、旅游地产等市场化运营程度更高的行业,可能优质项目会更多。公募REITs整个市场的成熟和稳定还需要几年的时间,此外,监管政策的日趋完善也会更加提高基础设施项目原始权益人的积极性。

  “从我们前期接触的情况来看,原始权益人对于参与REITs的积极性还是比较大的,对于盘活公司底层资产、促进经济内循环和降低杠杆都有一定帮助。”前述REITs业务人士表示。

  万亿新蓝海将开闸

  公募REITs发展前景广阔

  中国基金报记者 李树超

  继去年4月我国公募REITs试点通知发布后,今年4月底公募REITs产品陆续上报,万亿市场新蓝海的公募REITs即将迎来正式开闸。

  多家基金公司及从业人士表示,公募REITs业务将开辟我国万亿市场新蓝海,我国在基础设施领域的大量投入,将让这一市场前景非常广阔,公募REITs也将成为各类投资者配置基建资产的最佳形式。

  市场前景广阔

  产业背景系或券商系公募具备优势

  北京大学光华管理学院的研究系列报告曾统计,按照保守估计,中国公募REITs市场规模将达到4万亿至12万亿元。考虑到中国城市化人口数量、不动产总量和固定资产投资明显超过美国,中国REITs市场进入成熟阶段后,规模将远远超过美国,具有更广阔的发展空间。

  “公募REITs的业务前景确实很大,潜在市场的确是万亿级别的,这也是国内经济发展到这个阶段的必然产物。”新华基金相关人士表示,过去十几年,国家和政府在基础设施领域做了大量的投入,时至今日,新基建投资仍然是拉动中国经济持续发展的重要驱动力,与之伴随的是基础设施公募REITs作为打通一、二级市场的产品,起到了盘活存量资产,同时为新项目投资注入权益性资金的桥梁作用。

  谈及公募REITs业务的前景,博时基金也表示,基础设施REITs在中国刚刚起步,公司对中国REITs市场的未来充满信心:一方面,中国本身是基建强国,经过多年的发展,我国在基础设施领域已经储备了相当可观的体量,且一些基础设施资产的收益稳定性非常高,非常适合做REITs;另一方面,公募REITs可以部分解决企业资产周转率低、资金占用时间长的困境,加快企业资金流转,有利于国家基础设施项目建设的发展。

  中航基金公募REITs业务相关负责人认为,在国内国际双循环的大背景下,公募REITs产品有助于国内经济内循环的发展,通过将基础设施资产金融产品化来提升存量资产的流动性,打开了基础设施投资人的退出之门,完成了融、投、管、退的闭环。

  德邦基金也提出,公募REITs是一个历史的里程碑,未来将成为我国资本市场重要的组成部分,它的推出将给公募基金行业乃至整个资本市场带来很大的发展机遇。中国拥有庞大不动产存量,随着资本市场的不断开放以及相关制度的进一步完善,中国未来很可能会成为REITs的国际金融中心。

  虽然市场空间广阔,但多家公募及人士认为,预计具有产业资本、当地国资部门背景的基金公司,以及券商系公募,将在这一新赛道上具备先发优势。

  中航基金上述公募REITs业务负责人分析,有三类基金公司在未来REITs业务发展上会更有优势:一是主要股东具有产业资本背景的基金公司,未来产业降杠杆、资产证券化、实现可持续发展,公募基金都可以发挥主要作用;二是股东为券商的公募,券商在做资产证券化有很强优势,基金公司跟股东的关联性和协同效应也会让REITs业务有较大发展;三是股东有当地国资部门背景的,并且当地的国资部门对产业降杠杆、资产证券化和 REITs业务予以政策支持的基金公司,会在这个业务赛道上有很多机会。

  新华基金也表示,产业背景系或券商系的公募基金在REITs业务上更具有优势,借助股东在项目资源端或者投行业务端的优势,有机会实现管理规模的大幅增长。尤其在业务开展初期,如果有先发优势,产品迅速落地具备规模效应后,先发优势会转换成品牌优势。

  定位为“另类固收+”产品

  适合中等收益风险的投资者

  从公募REITs产品的风险等级看,多家公募及从业人员表示,该类产品可以定位为“另类固收+”产品,在波动性和风险性上低于股票、高于固收产品,这类产品将为居民增加财产性收入开辟新渠道,也将为保险、银行、养老金、券商资管、私募基金等机构投资者提供新选择。

  中金基金表示,以基础设施这一体量巨大的大类资产为底层资产的公募REITs,风险收益特征有别于股、债,是有效的资产配置工具。公募REITs的投资门槛较低,便于交易,有利于提升资本市场的普惠性,为居民增加财产性收入开辟新渠道;从机构投资者的角度,公募REITs产品以提供长期稳定分红为目标,特别有助于引导养老金、保险等长期资金投资长期收益型资产,也将为保险、银行等机构提供新选择。

  在中航基金上述公募REITs业务负责人看来,从风险等级上讲,REITs在波动性和风险性上低于股票、高于固收产品,适合长期持有、具备中等风险承受能力的投资者。从目前意愿参与的机构投资者类型来看,不局限于保险和银行,还包括券商自营、券商资管、私募基金等。尤其是保险,因为该类资金属性是长久期的,对于长期持续、稳定现金分派的资产具有比较强烈的配置意愿和需求;对银行来讲,银行的净值型转型更偏爱波动小、收益稳定的产品,而REITs本身安全性较高、波动性较小,正好具有这样的特性。

  德邦基金也认为,公募REITs作为一种兼具地产与投资属性的产品,既能享受地产物业升值的红利,又能享受二级市场的流动性,是大众投资基建资产的最佳形式。从海外情况来看,这种特性不仅受到个人投资者的喜爱,养老金、保险公司等大型机构,也占据了REITs投资者的很大比例。

  新华基金也表示,公募REITs产品有两个最核心的特点:权益属性和强制分红,在收益和风险特征上都是介于股票和债券之间的一个夹层产品,因为底层资产属于传统投资领域的另类资产,可以把公募REITs定义为“另类固收+”。从投资角度,公募REITs比较适合追求长期稳定投资收益的个人或者机构,这是对过往高收益类信托理财产品很好的替代。

  在新华基金看来,公募REITs根据底层资产不同,也分为两大配置类型:一是底层资产属于收益权类的REITs项目,例如高速公路、污水处理等,资产本身并不具备较强的增值潜力,尤其资产运营收费并非完全市场化,但现金流稳定,比较适合在降息周期中配置;二是底层资产属于不动产类的公募REITs项目,例如产业园、仓储物流地产,其权益属性更重,底层资产的最大优势在于“抗通胀”,如果货币超发,流动性过剩,不动产的升值潜力就会体现的比较充分,适合在通胀周期中进行配置。

  公募REITs业务机遇与挑战并存

  估值、流动性问题仍待完善

  中国基金报记者 陆慧婧

  从上报到接到交易所问询函只用了不到10个工作日的时间,作为今年以来最受市场关注的创新产品,首批公募REITs以超预期的速度向前推进。

  业内普遍预期,首批公募REITs有望在未来几个月内正式上市交易,为基金行业打开万亿级的市场,不过对比海外成熟市场,国内公募REITs仍处于先试先行阶段,估值、税收、流动性问题仍待在摸索中完善,业内人士也纷纷对此献计献策。

  公募REITS业务既是机遇也是挑战

  首批10只公募REITs产品已经率先进入受理、问询阶段,更多的基金公司仍在积极备战下一批公募REITs,不过对于此前投资二级市场的公募基金而言,普遍没有参与运营基础设施项目的经验,均处于在挑战中“摸着石头过河”的状态。

  新华基金认为,目前公募RIETs仍面临三大挑战:一是对REITs产品在资产出表问题依旧存在争议。由于底层基础设施项目依赖原始权益人的运营管理,且监管要求项目股权出售后原始权益人至少回购20%,资产的出表变得难以实现。但根据已受理项目,资产即便不出表,基金管理人仍应履行主动管理职责,有效运用各类手段管理基础设施项目。

  二是REITs基础资产的合规性问题。在新华基金看来,基础设施资产从项目建设到运营都需要大量的审批、审核流程,由于种种原因,某些资产会缺失相关的手续文件,需要有关部门给予合理解释或者认可,在这一点上,各个地方的要求及执行力度均有所不同,需要基金管理人审慎把握。

  三是REITs业务的开展属于典型的“资管业务投行化”或者“投行业务资管化”,和以前的ABS业务有点类似,用的是资管牌照,也有存续期的管理,但是在项目获取、产品销售方面又比较类似投行业务,因此,公募REITs的业务是结合了投行业务和资产业务,但是专业性更高,后续运营难度更大,对公募基金作为另类资产的管理人和运营机构,提出了更高的人才需求。

  德邦基金也谈到,国内公募REITs项目还处于试水阶段,离成熟市场还有很长一段路要走,其中存在不少问题和难点。“首先是优质基础设施项目难以挖掘;其次是税收改革,国内未像美国针对公募REITs项目有特殊的税务豁免政策,现阶段国内公募REITs项目因为前期重组和项目存续运营过程中涉及企业所得税,所以相对来说,增加了原始权益人融资成本,减少了投资者的收益;此外,从基金公司层面来说,基金公司需要完善系统建设,在发行、询价、认购、配售等环节做好和交易所平台的对接,加强内部控制。”

  “发展公募REITS业务对公募基金而言既是机遇也是挑战。”在博时基金看来,公募REITs是全新的业务模式,需建立全新的业务体系和流程,招募专业人才,原有的投资决策体系和投资研究型人才不适用于公募REITS。不同于传统公募基金,基金经理按照市场价格买卖证券,REITS的基金经理对于持有并运营基础设施的公司具有实际控制和管理的权利,因此需要对其进行严格监管:除了直接的财务管控,在战略层面,经营层面都需要进行紧密的管控。站在基金公司角度看,公募REITs的风险管理涉入新领域。基金管理人需要将公募REITS的风险把控在事前定好规则,将存续期的执行情况纳入评估体系。公募REITs还要求基金公司提高财务核算人员的专业水平,不同于传统的基金会计,公募层面需合并报表。

  作为创新产品,公募RIETs的销售适当性问题也备受业内重视,中航基金公募REITs业务相关负责人指出,由于公募REITs属于创新品种,公众投资者以及代销机构在以往的投资和销售中接触较少,存在投资人对公募REITs品种认识不深刻、规则指引不熟悉、投资流程不明确的问题。在后续发行过程中,需要做好客户投教、风险揭示工作,宣导长期投资的理念。

  流动性不足及估值定价难等问题仍待解

  公募REITs采取封闭式运作并在证券交易所上市,从首批上报的产品上看,多只公募REITs的期限长达10年以上,如何解决这类基金上市之后流动性不足及估值定价难、税收优惠仍不完善等问题,关系到公募REITs未来长远发展。

  中航基金公募REITs业务相关负责人告诉记者,现在监管规定,每个基础设施公募REITs产品必须至少配备一家做市商,据其透露,目前中航基金正在准备的产品充分考虑到未来流动性的问题,安排了四家做市商。各家做市商正在结合产品实际情况做相应的方案和计划。

  新华基金则建议,针对未来将会出现的流动性不足问题,考虑到基础设施公募REITs上市后,其运作和交易模式均类似于上市公司,依据目前二级市场现状,市值过小可能会造成交易不活跃、投资人认购意向不足的情况,预期公募REITs市值过小也同样面临交易不活跃的问题,因此,提高发行的市值门槛能够一定程度避免后期流动性不足的问题。

  “关于公募REITs上市后的流动性和折溢价问题,是否可设置封转开机制,以及封转开以后的套利等。”德邦基金也给出了的建议。

  而对于估值问题,新华基金称,公募REITs产品定价逻辑基于底层基础资产运营情况,由于未来的现金流预测是核心的估值参数,收益法成为最主要的估值方法。现金流的预测主要参考基金管理人提供的信息,投资者需要自己根据各类型资产进行折现率的选择,最终形成对资产估值的基本判断。当然,随着市场发展的日趋成熟,将来也有可能参考目前股票市场常用的市盈率、市净率对比法对资产进行定价。

  “现在按照证监会要求,普遍采用现金流贴现的估值方法,我们感觉从估值方法上来讲,不存在困难。对未来项目公司底层现金流的预测上,由于各个类别的资产有不同特性,个性化较强,可能存在一定不确定性。”上述中航基金公募REITs业务相关负责人表示。

  据德邦基金了解,对机构投资者来说,如果按照市价法进行估值,会对财务产生波动性影响,大多不愿意投资此类产品。在德邦基金看来,以后能不能允许长期机构投资者不按照市价估值,按照成本价估值或者是净值估值,是值得探讨的问题。

  此外,德邦基金直言,公募REITs最大的驱动力就是税收优惠,建议按照国际惯例,以税收驱动为基本指导思想,明确国内公募REITs设立和经营的税收政策。

  新华基金表示,在税收问题上,由于没有明确的指导意见,根据现行政策,公募REITs产品存在运营及分配环节双重缴税的问题,需要各个地方政府在国家政策允许的范围之内因地制宜给予一些税收优惠的政策支持。

  “关于税收的问题,还要看上市后国家层面出具的进一步相关政策,我们也会和监管部门保持积极的沟通和关注。”上述中航基金公募REITs业务相关负责人称。

【来源:中国基金报 作者:方丽(责任编辑:张振江)

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