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REITs上市后会溢价还是折价?首批公募REITs收益测算:最好的达11%

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2021-06-10 11:57:10

首批的基础设施REITs们已经给了明确的收益预期,即:按照发行价格计算的预期收益,从最少的4%以上到最高的近12%不等,2021年是平均6.29%,2022年是平均6.12%。

  从定量的角度,当然可以给出具体的折溢价计算结果,且我们已经初步完成了模型的搭建。这里,先从定性的角度做一些分析,感觉首批基础设施REITS上市时出现溢价的概率将很有可能大于折价的概率,原因在于:

  6月7日晚间,首批公募REITs发布成立公告,公告显示,9只公募REITs合计吸引了近150万户投资者认购,净募集金额超过300亿元,最快将于6月8日起可以转托管。据基金君此前了解,首批公募REITs或有望在7月前上市交易。REITs上市后会溢价还是折价?如果折价了,后面的REITs将如何发行?以下为资深基金专家王群航的思考:

  一、因为是首批,且为了长远。从常识推理的角度来看,较大概率地不会折价。试想:如果折价了,后面的REITs将如何发行?回想上个世纪末中国公募基金市场早期老封基的发展历程,从开始时的摇号中签配售,到后期的下压任务销售,到后来的停止发行,落幕前的那根“稻草”,就是由于最后一只30亿份的产品上市首日开盘开在了0.96元。

  二、无变现压力。原来,封闭式基金主要是折价的,并且与到期时间的长短正相关----期限越长,折价率越高。关于封闭式基金的折价的原因,市场一致认可一个原因是:它们所持有的股票的变现损失。现在,REITs都没有变现的压力。

  三、管理人的管理能力是另一个形式、另一种层面上的有安全感。与已有的公募证券投资基金不同,“管理人”在管理首批基础设施REITs时不需要选择股票、债券,不需要做资产配置,只是面对各自事先配对好的那一个资产质量良好、现金流充足、盈利能力较为稳定、商业模式通畅、周期性较小、可扩募资产较为丰富,且都已经进入了正常运作阶段的基础设施项目。

  四、战配,自己的人都还在。作为对上一条的补充,原先的基础设施管理人或相关人员,此次都作为原始权益人以战略投资者的身份持有了很多REITs份额,并且很多战配的持有期都是最长期限的60个月,这便又多了层保险。

  五、市场的热情。每次,对于全新的投资品种,市场总是很有热情,这次也一样。

  六、可以上市的量或许不多。之前,面向公众投资者发行的量就已经很少,再叠加一个“转托管”,届时会有多少上市呢?一切以稍后《上市公告书》中的披露为准。

  七、有一个较为明确的、相对较高的收益预期参照。我之前曾给出了投资REITs的16字方针:“全面撒网,重点持有,固收替代,权益思维。”为什么说“固收替代”?因为首批的基础设施REITs们已经给了明确的收益预期,即:按照发行价格计算的预期收益,从最少的4%以上到最高的近12%不等,2021年是平均6.29%,2022年是平均6.12%。在当前的利率市场水平下,这些可都是具有较高吸引力的收益率,非常适合长期持有。

  【第1051期】REITs上市后会溢价还是折价?

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【来源:金融界网 作者:王群航(责任编辑:仇霞 RF10075)

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