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公募REITs在预估未来分红不变的情况下 购买价格越高买入后持有的收益率越低

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2021-06-21 07:38:47

公募REITs是以现金分红收入为主要收益的产品,在预估未来分红不变的情况下,购买价格越高,买入后持有的收益率越低,甚至可能低于同期限国债的收益率。

  6月21日,公募REITS这一全新产品正式亮相资本市场。业内人士认为,由于首批项目均是“优中选优”,再加上A股历来有“炒新”风气,不排除首批公募REITs上市首日存在高溢价的可能,但是公募REITs的内在价值稳定,不支持暴涨暴跌,建议投资者理性看待首批公募REITs的投资价值。

  首日涨跌幅限制为30%

  6月20日晚,首批9只公募REITs在沪深交易所网站发布上市交易提示性公告,称于6月21日上市交易,并进行风险提示,请投资者注意投资风险。

  据悉,基础设施公募REITs上市首日,其即时行情显示的前收盘价为基础设施基金发售价格。基础设施公募REITs上市首日涨跌幅限制比例为30%,非上市首日涨跌幅限制比例为10%。

  具体来看,首批9只公募REITs产品分别为张江REIT、浙江杭徽、首创水务、东吴苏园、普洛斯、首钢绿能、蛇口产园、广州广河和盐港REIT。它们的底层基础设施项目位于京津冀长江经济带粤港澳大湾区、长江三角洲等重点区域,覆盖污水处理、垃圾处理及生物质发电、产业园区、收费公路和仓储物流等五大主流基础设施领域。6月7日,首批9只基础设施公募REITs产品正式设立,合计“吸金”超314亿元。

  做市商护航流动性

  由于国内公募REITs在基金分类上属于封闭式基金,投资人退出主要进行二级市场交易而非向公募基金赎回,同时,公募REITs投资者结构以机构投资者为主,这让公募REITs的流动性备受关注。

  为稳定市场价格预期,同时提高产品流动性,充分发挥二级市场的价格发现功能,沪深交易所规定,公募REITs上市期间应选定不少于1家流动性服务商提供双边报价等服务。

  中航基金认为,做市商有利于降低价格非理性波动。一方面,做市商依托于理论定价模型和市场价格走势,持续为市场提供双边报价,可以作为市场流动性的基石,吸引更多的投资者参与,显著提升公募REITs产品的流动性。另一方面,做市商也能起到稳定市场和价值挖掘的作用,降低价格非理性波动。

  记者注意到,上述9只公募REITs的基金管理人均已发布关于做市商的公告,具体来看,中信证券(行情600030,诊股)、中金公司(行情601995,诊股)、国泰君安(行情601211,诊股)、广发证券(行情000776,诊股)等多家券商均名列其中。

  银河证券自营投资总部指出,从国内资本市场经验来看,全新的金融产品面世后,其二级市场流动性的形成会受到初期产品收益表现、参与机构专业程度、产品市场容量和资金规模等多种因素影响。尽管交易所通过做市商及协议回购等制度设计以提高公募REITs的流动性,投资者需要考虑公募REITs在初期流动性不足,以及未来各类型公募REITs流动性出现分化的情况。

  内在价值稳定

  带有首批“光环”,以上9只公募REITs产品自申报以来便受到瞩目,这也意味着,首批产品上市初期有出现较高溢价的可能。中金公司研究部称,从境外市场来看,部分REITs产品上市后类似股票会呈现出大幅上涨或者下跌的现象,建议投资者理性看待首批上市公募REITs投资价值,避免追涨杀跌。

  “可能有部分公众投资者由于不了解公募REITs,将公募REITs视作股票,将认购等同于‘股票打新’,将公募REITs上市等同于‘炒新股’。此次首批公募REITs的底层资产是具有持续经营能力的基础设施类项目,可以给投资者带来持续稳定的收益回报,但成长性与初创型或高科技行业的上市公司不可比。从企业经营基本面和成长性逻辑来看,公募REITs的内在价值稳定,不支持暴涨暴跌。”中航基金团队表示。

  “公募REITs是以现金分红收入为主要收益的产品,在预估未来分红不变的情况下,购买价格越高,买入后持有的收益率越低,甚至可能低于同期限国债的收益率。”平安证券指出。

  银河证券自营投资总部认为,公募REITs基金发行上市后,在基金投资策略调整、收益分派、扩募并购、资产评估报告更新、到期退出以及基金持有人会议事项的影响下,可能会带来基金市场价格的波动,投资者也需了解此类事项带来的价格波动风险。同时其作为公开交易品种,会受到股市行情波动、投资者短期投机、资金利率变动及消息面炒作等各种因素的干扰,使价格偏离底层项目合理锚定价值。

【来源:中国证券报 (责任编辑:汪丽 RF12967)

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