地产政策暖风频吹,板块回调是危是机?华泰证券:时代的开始,地产龙头净利润集中度创2015年新高!

  自4月政治局会议以来,地产政策自上而下改善进一步定调。5月15日,央行发布通知套住房商业性个人住房贷款利率下限调降20个BP,按照目前5年期以上LPR4.6%,即首套普通自住房贷款利率可以低至4.4%。机构观点认为,央行本次调降首套房利率下限,释放稳增长升温信号,政策力度强,信号意义显著。

  自3月中旬低点以来,中证800地产指数14个交易日暴力反弹34.74%(3.16-4.06),但此后开始震荡回调,截至5月17日盘中,指数4月7日以来回调幅度超15%。

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  成份股方面,800地产指数重仓龙头地产股,反弹潮期间31只成份股无一下跌,个股反弹力度堪称“逆天”。头号重仓龙头地产股——万科A期间涨幅达43.38%,信达地产14个交易日股价翻倍,涨幅达107.79%。

  不过,4月7日以来截至5月17日盘中,万科A跌幅已超8%,不久前屡创股价新高的保利发展跌幅亦超7%。

地产ETF

  截至5月16日,中证800指数市净率重回1倍以下,再次来到估值行情数据显示的“机会值”区间

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  市净率重回1倍以下的A股地产板块,目前究极是机会大于风险,还是困境依旧涨难跌易?华泰证券房地产首席分析师陈慎团队5月9日发表《历史的终结,时代的开始》中,从绩、销售、扩张、融资共四大维度,对地产板块进行了深度的四维立体分析,下文摘录了部分核心内容供投资者参考~

  核心观点:

  从业绩、销售、扩张、融资四大维度上看,地产行业分化加剧,龙头房企业绩保持较强韧性,行业归母净利集中度创2015年以来新高,地产龙头销售目标完成度更高,且面临更从容的扩张机遇

  4月召开的政治局会议,意味着自上而下对地产政策端进一步改善定调,加之房贷额度和利率、地产需求端政策的持续改善,有望使得地产基本面加速企稳,行业景气度筑底,多重利好强化板块估值修复空间

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  业绩:利润率加速下滑,龙头韧性全面显现

  2021年报数据

  1、业绩规模层面,2021年总体房企营收同比增长12.2%,同比下滑1.9pct。归母净利润同比下降59.7%,增速同比下滑55.1pct。

  2、业绩集中度层面,龙头、中型、小型房企营收占比分别为61.6%、31.0%、7.3%。其中龙头房企提升0.9个百分点龙头房企营收和归母净利保持较强韧性,归母净利集中度创2015年以来新高

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  3、分红率方面,龙头分红率提升,中小型房企分红意愿不足。龙头、中型、小型房企分红率分别为28.5%、-87.7%、-271.5%。

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  2022一季报数据

  1、2022年第一季度总体房企毛利润率+21.4%,低基数下大幅反弹。其中龙头、中型、小型房企毛利率分别为+18.0%、+27.5%、+26.4%。

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  销售:回款企稳,龙头占比继续提升

  2021年报数据

  1、2021年总体房企“销售商品提供劳务收到的现金”同比增长9.5%,增速同比增长0.8pct。2021H1市场景气度向好,因此全年销售额依然有支撑。

  此外在“三道红线”要求下,房企对回款率愈加重视,因此全年销售回款相对稳定,其中龙头房企的销售回款同比增速略有回升,回款占比同比继续提升

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  2、百强销售增速分化,龙头房企完成度更高。据统计,35家重点房企2021全年销售目标完成度93%,其中2000亿以上、1000-2000亿、1000亿以下目标完成度分别为94%、92%、83%,普遍完成年初目标。

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  2022一季报数据

  1、2022年第一季度总体房企销售商品提供劳务收到的现金同比下降31.7%,其中龙头、中型、小型房企占总体房企比重为62.5%、29.2%、8.4%。销售加速探底龙头集中度升至62%,同比2021年上升2.6%。

房企

  扩张:房企扩张战略分化显著龙头保持投拓及施工力度

  2021年报数据方面

  1、以“购买商品接受劳务支付的现金”为口径衡量房企扩张进展,2021年总体房企增长5.7%,其中龙头、中型、小型房企分别同比+9.3%、-2.3%、+8.5%。

  2、尽管2021年房企扩张战略整体趋缓,同时内部分化更为显著。其中龙头房企依然保持投拓及施工力度,而中型房企扩张节奏明显放缓。随着21H2土地市场溢价率下降,龙头房企面临更从容的扩张机遇。

房企

  3、2021年总体房企存货占总资产比重为53.0%,其中龙头、中型、小型房企存货占总资产比重分别为52.8%、51.7%、59.6%。说明房企目前库存整体较低,预计当市场热度回升,扩张意愿也将修复,届时扩张能力将成为关键变量。

房企

  2022一季报数据

  1、2022年第一季度总体房企购买商品接受劳务支付的现金同比-26.1%。行业风险尚未完全释放,需求端政策效果尚不明显,但龙头房企坚守财务纪律以销定储坚持审慎拿地

房企

  融资:去杠杆节奏提速,龙头房企净负债率低于46%

  2021年报数据

  1净负债率层面,2021年整体房企净负债率为65.3%,较2020年下滑4.8个百分点,整体持续改善;龙头、中型、小型房企净负债率分别为46.4%、88.5%、79.9%。

房企

  2022一季报数据

  1、2022年第一季度总体房企筹资活动现金流入总额3782亿元,同比下降23%,其中龙头中型、小型房企筹资现金流入占比为45.1%、40.8%、14.2%,较2021年同期+4.6、-7.1、+2.5pct,龙头集中度持续提升。

房企

  数据显示,地产ETF(159707)跟踪中证800地产指数,为目前上市地产类ETF中龙头持仓集中度最高的地产ETF,保利发展、万科A、招商蛇口三大龙头股占比约4成,前十大成份股权重近70%,重手聚焦龙头地产强者恒强行业发展趋势。

地产ETF(159707)

  在地产行业竞争格局改善、龙头强者恒强的大背景下,聚焦龙头的中证800地产指数中长期业绩和弹性优势明显

地产ETF(159707)

  相比于沪深300、上证50指数等主流宽基指数,中证地产800指数ROE更高,PE更低,板块潜力大,估值性价比凸显。

地产ETF(159707)

  数据来源:华宝基金,ROE数据截至2020.12.31,PE、年化波动率、股息率数据截至2022.4.13

  风险提示:地产ETF(159707)跟踪的标的指数为中证800地产指数,该指数基日为2004.12.31,发布日期为2012.12.21,指数成份股构成根据该指数编制规则适时调整,其回测历史业绩不预示指数未来表现。本基金由华宝基金发行与管理,代销机构不承担产品的投资、兑付和风险管理责任。投资人应当认真阅读《基金合同》、《招募说明书》、《基金产品资料概要》等基金法律文件,了解基金的风险收益特征,选择与自身风险承受能力相适应的产品。基金过往业绩并不预示其未来表现,基金投资需谨慎!销售机构(包括基金管理人直销机构和其他销售机构)根据相关法律法规对本基金进行风险评价,投资者应及时关注基金管理人出具的适当性意见,各销售机构关于适当性的意见不必然一致,且基金销售机构所出具的基金产品风险等级评价结果不得低于基金管理人作出的风险等级评价结果。基金合同中关于基金风险收益特征与基金风险等级因考虑因素不同而存在差异。投资者应了解基金的风险收益情况,结合自身投资目的、期限、投资经验及风险承受能力谨慎选择基金产品并自行承担风险。中国证监会对本基金的注册,并不表明其对本基金的投资价值、市场前景和收益做出实质性判断或保证。基金投资需谨慎。

关键词阅读:地产政策

责任编辑:仇霞 RF10075
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