随着REITs首发和扩募项目加速推进和落地，截至2月11日，沪深交易所已有25只REITs产品上市，募集资金近800亿元。有业内人士分析，当前，公募REITs资产整体具有一定的稀缺性，相较于市场资金其规模较小，是引发抢购的直接原因，但其“股债兼备”、更偏向于“固收+”的产品特性才是核心因素所在。

　　从行情来看，REITs产品端与资金面实现了良好的共振，多位接受采访的人士认为REITs上新与扩募的节奏或将加快，将有更多优质民营企业进入公募REITs申报和发行通道，且未来会涌现更多REITs扩募公司，底层资产优质的REITs市场收益率将稳步提升。

　　REITs产品热度不减

　　2月8日，首单民企仓储物流REIT——嘉实京东仓储基础设施REIT在上交所挂牌上市，这也是2023年A股市场首单上市的REITs项目。从交易情况来看，该基金表现整体平稳，截至首日收盘涨幅为11.64％，成交量为49.62万手，成交额为1.93亿元，并在此后的两个交易日里继续上涨，在连续调整的大盘背景下成功实现“开门红”。

　　二级市场方面，上述25只基金中，有10只在网下询价阶段获得超100倍的拟认购数量，这意味着以1万元认购只能获配数十元，目前最高纪录为去年11月份的华夏基金华润有巢REIT，该基金网下询价阶段拟认购数量为298.53亿份，为初始网下发售份额数量（1.4亿份）的213.24倍。行情方面，据数据统计，这25只基金上市首日平均涨幅高达13.35％，且成立以来的平均涨幅超过20％，其中华夏合肥高新REIT、红土创新深圳安居REIT等连续五只上市的基金更是集体以30％的幅度涨停。

　　当前，公募REITs资产整体具有一定的稀缺性，相较于市场资金其规模较小，是引发抢购的直接原因，但“股债兼备”的产品特性才是核心因素所在。有业内人士表示，虽然REITs是权益类封闭式基金，但它本身的特性是权益里的异类，更偏向于固收+的色彩；其次，在宏观经济环境并不稳定的情况下，当前交通类、能源类以及保障房类资产基本上还是能获得相对比较稳定的收益。再者，公募REITs还处于试点阶段，本身还是严格的审批制不是备案制，合规方面的要求比传统的IPO还要严格，对试点项目试点资产的选择也是优中选优，从而形成了目前供不应求的局面；最后就是REITs本身是个公共产品，参与门槛比较低，每年4％的保底收益对于机构和个人投资者都有很强的吸引力。

　　上新与扩募的节奏或将加快

　　REITs基金二级市场的热度也传导到发行端，在资金参与热情高涨之际，基金的“上新”节奏也在不断加快。2021年成立了11只基金，2022年成立了13只，尤其是在下半年，几乎每个月都有产品上市，一时间成为市场热词。

　　除了已上市的基金外，当前还有中金湖北科投光谷产业园、中航京能光伏等四只基金处于申报待反馈阶段。日前，还有北京市昌平保障房建设投资管理有限公司近日对项目中标候选人进行公示。中航基金、平安基金、华夏基金是本轮中标候选人，投标报价分别为395万元、395万元、350万元。

　　扩募方面，2022年9月，包括博时招商蛇口产业园REIT等5只基金首次发布了扩募公告。有业内人士分析，国内REITs发行迎来蓬勃发展已是大势所趋，第一批公募REITs成功实现扩募后，未来将涌现更多REITs扩募公司，底层资产优质的REITs市场收益率将稳步提升。

　　嘉实基金表示，REITs扩募可推动底层资产规模增加，进而驱动REITs的业绩增长。我国REITs底层持有的是成熟运营的基础设施项目，其项目自身的内生增长动力有限，而通过扩募可以实现底层资产规模的扩张，带动REITs业绩增长。

　　REITs扩募可在一定程度上，实现资产的分散化。通过扩募，REITs可以在资产业态、资产区域等方面进行合理布局，以降低收入的波动性，提高现金流的稳定性。此外，扩募可以增厚REITs的分红收益率，从而提高投资者的现金分红收益。

　　“因此，扩募作为REITs成长性的来源之一赋予了REITs本身成长的生命力，使得REITs的资产投资运营管理不再是一个静态的资产持有过程，更是一个动态的成长过程。”嘉实基金提到。

　　政策端对REITs基金的推动也可谓不遗余力，中国证监会2月10日召开2023年债券监管工作会议，会议强调要全面深化REITs（不动产投资信托基金）市场建设，坚持发展与规范并重，全力推动REITs市场高质量发展。去年12月，证监会副主席李超曾表示，证监会将坚持服务实体经济的根本宗旨，强化系统思维、市场观念，以推进常态化发行为抓手，加快推动市场高质量发展，走好中国特色的REITs市场发展之路。

　　REITs登陆国内资本市场一年有余，从目前来看成效斐然，优质基金不断上新，行情高开高走，产品端与资金面实现了良好的共振。

　　中金基金解读认为，从市场供给来看，一方面，原始权益人类型有望进一步多元化，或将有更多优质民营企业进入公募REITs申报和发行通道；另一方面，新发基础设施资产类型或将涵盖更为广泛的清洁能源、新基建、轨道交通等行业赛道，同时监管部门正在研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域。“2023年，公募REITs市场有望在保质提效基础上实现常态化发行，基础设施资产类型、原始权益人、投资者群体有望进一步拓展，REITs生态体系逐步建立完善，多层次REITs市场建设不断推进。”