试点3年的公募REITs业务，在突飞猛进发展的过程中，也遭遇一些“成长的烦恼”。

　　虽然参与REITS产品打新的热度仍在，但是在二级市场中经过了初期的“狂热追捧”后目前显然理性起来：数据显示，截至5月7日，已上市的27只REITs产品今年以来二级市场价格平均下跌5.87％，仅两只产品年内二级市场涨幅为正。同时，部分REITS产品可分配金额完成率不及预期。

　　与此同时，这一万亿级赛道的竞争日趋激烈：一边是继证券公司、券商资管、基金子公司之后，符合条件的保险资管这类巨头获准参与，另一边，有机构REITs业务“零费率”报价，折射出“大打价格战”的冰山一角。

　　随着公募REITs常态化发行的推进，未来REITs市场规模向万亿迈进，面对激烈的市场竞争和多方面挑战，基金管理人要提升内功，加强自身投资建设和运营管理能力建设，努力提升运营效率和服务质量。

　　千亿级资金继续“追新”

　　但年内REITs二级市场表现平淡

　　自REITs业务试点3年以来，每一次发行都要上演“疯狂打新”的戏码，一直延续至今，多只产品都引来千亿级资金的“追新”。

　　以3月14日，中信建投国家电投新能源REIT、中航京能光伏公募REIT两只新能源方向REITs发行为例，前者发行获得超1500亿的追捧。而中航京能光伏公募REIT，合计战略投资者、网下投资者、公众这三类投资者认购，发行获得845亿左右的资金追捧，显示出这类产品仍具备罕见“高人气”。

　　不过，和此前不一样的是，二级市场中经过了初期的“狂热追捧”后目前显然理性起来：数据显示，截至5月7日，已上市的27只REITs产品今年以来二级市场价格平均下跌5.87％，仅两只产品年内二级市场涨幅为正，6只产品跌幅超10％，跌幅达到22.31％。

　　为何出现这类现象？华安基金不动产投资管理部叶璟表示，主要因为在打新阶段，考虑到较低的获配比例和期望尽可能多的获得份额，因此在初始认购时投资人会尽可能多申报认购意向，从而进一步推高了认购倍数，使打新热度看起来比较高。

　　“而REITs在二级市场的表现体现了一定的权益属性，因此投资人操作也相对比较谨慎。希望市场参与各方能够正确和理性地认识到REITs的收益和风险特征。”叶璟解释到。

　　而中航基金相关人士也表示，REITs二级市场表现受到多重因素影响，包括但不限于产业政策、行业发展、偶发性事件等，在复杂因素的共同作用下，REITs二级市场会有一定波动，是REITs产品“股性”一面的体现。二级市场价格本质上来说是围绕底层资产价值波动，从长期来看价格会回归底层资产价值本身。

　　此外，平安基金REITs 投资中心运营高级副总监李华平认为，影响REITs二级市场价格的因素比较多，投资收益也是主要因素之一，从公布的2022年年报和2023年一季报的数据来看，部分REITS产品可分配金额完成率不及预期，这在一定程度上影响了2023年公募REITs二级市场的表现。

　　不过，从第一批REITs上市以来，截至2023年一季度末， 27支上市REITs上市后的加权平均收益率约为9％（以后复权价格计算）。由于高速公路行业去年整体业绩受多重不利因素影响导致部分项目二级市场出现一定程度的下跌，除去高速公路外其他行业REITs二级市场价格涨幅约为21％（以后复权价格计算）。公募REITs市场整体仍然展现出较好的投资价值。

　　因此，华夏基金基础设施与不动产投资部行政负责人莫一帆就表示，公募REITs底层资产隐含价值相对稳定、能够产生长期稳定现金流，是适合长期持有的配置型资产，短期二级市场价格波动不会改变公募REITs长期的投资价值。此外，公募REITs仍处于发展初期，整体规模特别是流通盘规模相对较小。“钱多货少”的情况仍然存在，各类资金对公募REITs的关注度和投资需求仍然较大。

　　博时招商蛇口产业园REIT基金经理刘玄更是提醒投资者，投资者应理性看待公募REITs产品与公募基金、股票等其他品种的差异，正确理解公募REITs长期持有、稳定经营基础设施项目的投资逻辑。建议投资者基于理性分析判断，根据未来分红预期，合理评估REITs投资价值，树立理性投资理念。对于广大投资者来说，稳健、安全、收益中等、适宜长期持有，是公募REITs作为投资产品的“角色定位”。

　　强化内功

　　未来要比拼“硬实力”

　　REITs试点3年以来，这一万亿级赛道的竞争日趋激烈：一边是继证券公司、券商资管、基金子公司之后，符合条件的保险资管这类巨头获准参与，另一边，有机构REITs业务“零费率”报价，折射出“大打价格战”的冰山一角。

　　在此激烈竞争之下，市场呼吁最核心“强化内功”，提升参与者的主动管理能力。据一位行业人士表示，一方面从“零费率”报价看，是因为各路机构群雄逐鹿REITs业务，当前市场的存量业务相对于产能供给来说比较稀缺，因此造成了个别机构为了落地业务而采取比较激进的收费策略。另一方面，未来随着管理人资格的放开，险资有望全链条深入参与到公募REITs业务之中，可以说市场参与者更多元，可能市场竞争会更为激烈。

　　“长期来看，机构间竞争肯定是比拼项目辅导能力、推进的专业化程度、落地的成功率、已发行项目的市场表现等‘硬实力’，核心是强化内功。”上述人士表示。

　　博时招商蛇口产业园REIT基金经理刘玄也表示，随着公募REITs常态化发行的推进，REITs市场规模也将继续壮大，市场参与主体和资产类型也将更为丰富，这些都将对基金管理人的资产投资、运营能力提出了更高的要求。因此，加强自身投资建设和运营管理能力建设，努力提升运营效率和服务质量，将是基金管理人确保基础设施项目持续健康运营重要的履职保障。

　　“公募REITs并不仅仅是‘资产的IPO’，存续期内，基金管理人唯有不断提升主动管理能力、风险识别和管理能力，方能为投资人和资本市场持续创造价值、持续盘活存量资产。”建信基金基础设施投资部基金经理张湜也表示。

　　而从中国基金报记者采访来看，不少基金公司人士将提升主动管理能力放在运营管理能力、财务管理能力、资本运作能力等。

　　华夏基金基础设施与不动产投资部行政负责人莫一帆就表示，基金公司对于REITs的主动管理体现在运营管理能力、财务管理能力、资本运作能力、信息披露和投资者关系管理能力。

　　莫一帆尤其提及资本运作能力，基金管理人可以发挥其对于资本市场的理解和长期经验积累，通过给予REITs平台准确的定位和适时地扩募、收购或进行资产处置，提升REITs产品的投资回报水平。

　　中航基金相关负责人表示，在REITs产品管理上，主动管理是产品可持续发展的前提，也是保障投资者利益的关键。因产品存续期较长，公募基金主动管理能力的体现将在后期愈发明显。基金公司在发挥主动管理过程中，一方面需加强信息披露，注重投资者资者交流，促进与投资者信息对称。另一方面对底层资产管理系统化，优化考核激励机制，从而保证REITs投资者的利益，实现整体最优。

　　此外，华安基金不动产投资管理部叶璟更细致表示，在治理机制方面，基金管理人应建立和完善基础设施项目的运营管理相关制度，并通过向基础设施项目公司委派人员等方式依法依规对基础设施项目实施管理。在基金管理工作方面：基金管理人应协同和监督被委托的运营管理机构，积极和高效地完成运营管理工作，做好二级市场价格动态监测，按期、高质量披露定期报告和临时报告，与各类投资者展开定期和不定期交流，积极参与行业交流活动和各类投教活动，坚持致力于我国公募REITs行业的高质量发展。