首批公募REITs扩募完成,超跌错杀即机会?

  上周末,首批4单公募REITs扩募项目完成定向募集,定向扩募发售的基金份额将在沪深交易所上市交易。

  截至6月7日收盘,4只刚刚完成扩募的REITs产品,周内不同程度下跌。

首批公募REITs扩募完成,超跌错杀即机会?

  研究员表示,一级市场新发个券以及4只存量REITs扩募的超募,在一定程度上验证了投资者对于底层基础设施资产的认可度。市场超跌之下,部分REITs产品已具备了明显估值优势,错杀所带来的机会明显。

  4只公募REITs完成扩募

  据基金公告,首批4单公募REITs扩募项目均于上周末完成定向募集,4单项目实际募资总额超50亿元。首批完成扩募的公募REITs分别为博时招商蛇口产业园REIT、华安张江光大园REIT、中金普洛斯REIT和红土创新盐田港REIT。

首批公募REITs扩募完成,超跌错杀即机会?

  从扩募情况来看,中金普洛斯REIT扩募募集资金总额为18.53亿元,发售价格为4.228元/份,扩募发售基金份额共计4.38亿份,其中,GLP普洛斯资本投资4号香港有限公司获配3.71亿元,限售期为60个月,依然是基金第一大份额持有人,持有基金份额占总份额的20%。

  华安张江光大园REIT扩募募集资金总额为15.53亿元,发售价格为3.373元/份,扩募发售基金份额共计4.60亿份。其中,原始权益人张江集团、张江集电作为本次发售的战略配售对象分别认购发售份额总数的20%和15%。

  博时招商蛇口产业园REIT扩募募集金额为12.44亿元,最终募集的基金份额为5.21亿份,交易价格为2.387元/份。其中,招商局光明科技园有限公司获配金额约为3.98亿元,认购份额为本次扩募份额数量的32%。

  红土创新盐田港REIT扩募募集资金总额为4.15亿元,根据基金份额发售价格2.700元/份折合为约1.54亿份基金份额。其中,盐田港物流有限公司认购份额占扩募份额数量的51%,并在此次扩募发行后成为基金第三大份额持有人,所持基金份额占基金总份额的8.22%。

  底层资产基本面依然向好

  截至6月7日收盘,已上市的27只REITs产品,年内出现不同程度的下跌。

首批公募REITs扩募完成,超跌错杀即机会?

  市场机构研究显示,部分基础设施项目经营业绩不及预期、前期存在发行溢价、市场投资者交易趋同可能是此次公募REITs连续下行的重要因素。

  据公募REITs一季报,各板块底层资产基本面向好发展的趋势没有改变。大部分高速公路行业产品的底层资产通行费收入同比实现正增长。工业厂房板块中,部分REITs产品的可供分配金额完成度超过25%。而仓储物流和保障房两大板块的底层资产出租情况较为稳定,支撑业绩的抗周期属性更强。对于首次发布季度报告的嘉实京东仓储基础设施REIT,三个底层资产在报告期末时点的出租率均达到100%,运营情况保持稳健。华夏基金华润有巢REIT的2个底层资产在2023年一季度的出租率也较2022年有所增长。

  超跌错杀即机会?

  一位REITs机构投资者表示,从当前市场情况来看,部分超跌的REITs产品已显现长期配置价值,其分派率和内部收益率正逐步提升。恐慌情绪下的抛售行为或将错失投资良机。

  中信固收明明研究团队指出,尽管二级市场表现低迷,但一级市场新发个券以及4只存量REITs扩募的超募,仍在一定程度上验证了投资者对于底层基础设施资产的认可度。复盘今年4-5月的市场表现,在公募REITs一季报披露后之后,市场在悲观情绪驱动下普遍回调,但部分基本面仍具韧性的标的随后也迎来了估值修复行情。因此,站在当前时点,市场超跌之下不少个券已经具备了明显估值优势,建议积极挖掘错杀所带来的机会。

  华泰证券认为,机构行为主导了本轮下跌,在机构投资者高度集中、行为趋同的背景下,当经济和项目基本面修复不及预期时,投资人多采取谨慎观望态度,市场缺乏新资金流入,持续下跌引发部分机构触发清仓线,造成踩踏。

  从分红率来看部分REITs已开始具备长期配置价值。部分REITs的P/NAV已降至历史较低分位,已显示出长期配置价值,但REITs长期资产配置的属性与机构行为和考核短期化的矛盾较难调和,目前投资人更关注短期二级价格波动,市场缺乏增量资金。

关键词阅读:REITs

责任编辑:仇霞 RF10075
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