变革中预见未来，REITs引领不动产投资新纪元 

我国公募REITs上市三年，经历了暴涨暴跌，走过了完整的牛熊全过程，也是市场成长必须经历的。中国作为世界第二大经济体，公募REITs是万亿蓝海市场，发展潜力巨大，国际影响力也将逐步提升，市场发展必将行稳致远。

回首当初，基础设施公募REITs肩负深化金融供给侧结构性改革、强化资本市场服务实体经济能力、进一步创新投融资机制、有效盘活存量资产等重任，应运而生、顺势而成。2020年4月份，中国证监会和国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，启动基础设施REITs试点工作。随后，历经一年多时间的筹备，2021年6月份，首批9只基础设施公募REITs在沪深交易所上市，这标志着公募REITs试点正式启动。

据评级机构中证鹏元研报指出，公募REITs从无到有，上市以来硕果累累：资产类型持续提质扩容，发行人涵盖更多民企，项目地域分布广泛；政策体系逐步完备，多层次市场制度建设步伐加快，Pre-REITs、私募REITs和公募REITs相互发展前进；基本形成“首发+扩募”双轮驱动的格局；投资者类型逐步丰富，“放水养鱼”，广开资金渠道；REITs和ESG互相融合；生态圈已有蔚然成风的趋势。

盘点三周年的主要突破：

◆ 截至2024年6月21日，公募REITs首发上市36只，其中2021-2024年至今分别上市11只、13只、5只、7只，累计发行规模达到1188.68亿元，其中首发规模为1138.03亿元；扩募上市4只，扩募规模为50.64亿元，全市场市值规模达到1046.82亿元。

◆ 资产类型涵盖消费、高速、能源、产业园、物流、环保、保障房七类，预计年底全市场发行规模有望达到1500亿左右。

◆ 公募REITs，作为股债之间权益性的长期投资品种，兼具高比例分红、成长性和抗周期性；

◆ 投资组合中引入公募REITs，有助于优化整体组合风险、长期发挥其稳定收益优势；

◆ 政策体系逐步完备，目前初步形成“发改委958号文+发改委236号+证监会40号文”和沪深交易所配套措施的政策体系，税收制度也有一定突破；

◆ 已上市的公募REITs七大类资产细分行业的资产还有待进一步挖掘，同时试点政策鼓励的文旅基础设施、市政基础设施、新型基础设施、水利基础设施等也在积极探索之中。另一方面，目前，酒店、写字楼等商业地产项目尚不属于试点范围，未来也有待拓展。

◆ 当前REITs投资者类型逐步扩大，覆盖保险、券商自营、理财、资管、信托、私募基金，产业资本等，监管部门将持续引导公募FOF、社保基金、公募基金等相继进入市场；

◆ REITs是践行ESG的重大举措，也是与国际化REITs接轨的重大举措。目前，多只REITs都已经发布ESG报告如华夏越秀高速REIT、国泰君安东久产业园REIT等。ESG评级结果与资产定价结合，有利于实现REITs财务回报与责任价值相统一；