变革中预见未来，REITs引领不动产投资新纪元

2021年6月21日，公募REITs启航，九子同辉，中国不动产投资信托基金翻开新篇。三年弹指，先行者已铸就上市三周年辉煌。REITs之路，国内市场历经波折，却更显坚韧。展望前路，REITs如何携手资本市场，引领投资新潮？公募REITs二季报又有哪些亮点？金融界特别策划《公募REITs三年蝶变》，诚邀业内精英，共探市场核心，透视成长轨迹，洞悉潜力爆发点。

2024 年以来，债券市场利率中枢下行中继、α难寻，实体融资需求偏弱+城投发债严监管，“资产荒”逻辑持续强化，非银机构配置压力仍大，优质资产稀缺，REITs 作为较高分红、风险适中、较低相关性的资产，在经历 2023 年回调后，配置价值凸显。特别值得一提是的，在险资资产欠配的背景下，REITs 或成为以险资为主的长期资金的重要配置方向。

结合刚披露完毕的公募 REITs24 年二季报。从分红来看，24 年多数项目公告分红较为及时，但多数项目二季度和上半年可供分配金额同比下滑。特许经营权类公募 REITs 的派息比率（可供分配金额/募集资金）高于产权类公募 REITs。特许经营权类 REITs24 年二季度派息比例多在 1%-3%，平均分派率为 1.49%，而 产权类 REITs24 年二季度派息比例多在 1.5%以下，平均分派率为 1.11%，保租房类多在 1.04% 左右，产业园类分化较大，多在 0.9%-1.4%。

据华泰证券研报统计，截至 24 年 7 月 19 日，已有 29 只 REITs 公告分红 23 年收益，全部 29 只 23 年分红比率（23 年已公告分红金额/23 年累计可供分配金额）超过 90%。除此之 外，已有 13 支 REITs 公告分红 24 年收益，其中 8 支 24 年分红比率超过（24 年已公告分 红金额/24 年累计可供分配金额）50%，及时为投资人兑现收益。

据华泰证券研报分析，这一方面是因为特许经营权类项目到期价值归 0, 且现金流较稳定，期间分红率天然较高；产权类项目因底层资产是不动产，更关注物业未来 的增值空间，因此分红率偏低。两类资产投资逻辑不同，应关注综合收益，即现金流分派率+ 基金净值增长率。