【金融界·慧眼识基金】“奥莱风暴”席卷消费市场,你跟上了吗?
金融界·慧眼识基金第三十七期
随着我国消费市场的不断升级和零售业态的创新变革,奥莱作为一种独特的商业模式,凭借其高性价比的商品和舒适的购物体验,赢得了广大消费者的青睐。《2023中国奥莱行业白皮书》显示,2023年奥莱销售规模同比增长9.5%,在所有零售业态中增长表现最佳。
今日(8月6日),华夏首创奥莱REIT正式发售,该产品是首只以奥莱项目为底层资产的消费REITs。据基金招募说明书,华夏首创奥莱REIT预计2024年年化分派率为5.46%,2025年分派率为5.84%。
华夏首创奥莱REIT如何为投资者实现可期分派率?奥莱业态如何?慧眼君带诸位投资人一起来深入了解一下。
核心要点:
◆ 在估值模型中,华夏首创奥莱REIT底层资产的两个项目(济南首创奥莱项目和武汉首创奥莱项目)未来10年的营业收入复合增长率不超过3%,10年后的增长率进一步降到了2%。无论从项目过往历史业绩、增长前景还是从可比消费REITs的参数等维度的比较来看,基金管理人对收入增长预测较为保守。
◆ 折现率的选取方面,根据城市能级的不同,两个底层资产(济南首创奥莱项目和武汉首创奥莱项目)分别选取了8%及8.25%的折现率,同类可比消费REITs通常采用7.25%及以下的折现率。
◆ 消费REITs与产业园、保租房及物流REITs同为产权类REITs,分红都来自于底层项目的租金收入。观察其业务模式,产业园和物流通常是To B的模式,服务于企业客户,保租房是To C的模式,租户是个人消费者。商业项目兼具To B和To C的双重特性。
Q&A
金融界基金:与其他产权型REITs相比,消费REITs特别是奥莱消费REITs有何特别之处?
华夏基金:消费REITs与产业园、保租房及物流REITs同为产权类REITs,分红都来自于底层项目的租金收入。
首先是业务模式,产业园和物流通常是To B的模式,服务于企业客户,保租房是To C的模式,租户是个人消费者。商业项目则兼具To B和To C的双重特性,租户是品牌商,但租金收入与商场的销售额及客流是强相关的;
其次是收益模式,产业园、保租房及物流业态收取的租金单价在合同期内相对固定,而商业往往有联营及抽成的业务模式,营业收入的驱动因子更为多元。对于已经构建护城河的商业项目而言,营业收入往往具备更大的上行空间;
第三是收益影响因素不同,产业园经营受产业发展及区域经济影响,物流表现与电商发展及物流需求相关,保障房的收益受租赁市场及政策影响,而商业的经营业绩与居民消费能力及消费意愿紧密相关。
金融界基金:华夏首创奥莱REIT底层资产的两个项目估值水平如何?简单介绍一下项目的历史业绩及经营现状。
华夏基金:在估值模型中,华夏首创奥莱REIT底层资产的两个项目(济南首创奥莱项目和武汉首创奥莱项目)未来10年的营业收入复合增长率不超过3%,10年后的增长率进一步降到了2%。无论从项目过往历史业绩、增长前景还是从可比消费REITs的参数等维度的比较来看,对收入增长预测较为保守。
在成本端,运营管理机构采用成本包干制,可规避超支风险,同时也预留了充足的资本性支出。成本端的预测也是相当稳健的。
在折现率的选取方面,根据城市能级的不同,两个底层资产分别选取了8%及8.25%的折现率,同类可比消费REITs通常采用7.25%及以下的折现率。相对较高的折现率体现了对项目估值的严格把控,也意味着投资者在未来可以有更高的回报空间。
具体来看,济南首创奥莱项目和武汉首创奥莱项目分别位于济南和武汉,两个项目均已开业5年以上,且项目的剩余土地使用年限均超过31年。济南首创奥莱项目,位于济南市历城区唐冶片区核心位置,周边人口密度大,商业需求旺盛,项目总建筑面积11.6万平米,可出租面积5.2万平米,2023年销售额11.3亿元,年客流量已达到800万人次,销售额自开业以来连续5年蝉联济南市奥莱市场第一;武汉首创奥莱项目,位于武汉市东湖新技术开发区,也就是光谷中心区内,周边聚集众多商务办公楼及产业园区,给项目带来了充足的客流。项目总建筑面积8.9万平米,可出租面积4.7万平米,2023年销售额10.6亿元,年客流量近400万人次,从2019年以来稳居武汉长江以南区域奥莱市场龙头地位。从2021年到2023年,济南项目的营业收入复合增长率达到27%,武汉项目达到23%。且由于成本相对稳定,EBITDA的复合增长率更是分别达到51%及57%。