金融界·慧眼识基金第三十七期

随着我国消费市场的不断升级和零售业态的创新变革，奥莱作为一种独特的商业模式，凭借其高性价比的商品和舒适的购物体验，赢得了广大消费者的青睐。《2023中国奥莱行业白皮书》显示，2023年奥莱销售规模同比增长9.5%，在所有零售业态中增长表现最佳。

今日（8月6日），华夏首创奥莱REIT正式发售，该产品是首只以奥莱项目为底层资产的消费REITs。据基金招募说明书，华夏首创奥莱REIT预计2024年年化分派率为5.46%，2025年分派率为5.84%。

华夏首创奥莱REIT如何为投资者实现可期分派率？奥莱业态如何？慧眼君带诸位投资人一起来深入了解一下。

核心要点：

◆ 在估值模型中，华夏首创奥莱REIT底层资产的两个项目（济南首创奥莱项目和武汉首创奥莱项目）未来10年的营业收入复合增长率不超过3%，10年后的增长率进一步降到了2%。无论从项目过往历史业绩、增长前景还是从可比消费REITs的参数等维度的比较来看，基金管理人对收入增长预测较为保守。

◆ 折现率的选取方面，根据城市能级的不同，两个底层资产（济南首创奥莱项目和武汉首创奥莱项目）分别选取了8%及8.25%的折现率，同类可比消费REITs通常采用7.25%及以下的折现率。

◆ 消费REITs与产业园、保租房及物流REITs同为产权类REITs，分红都来自于底层项目的租金收入。观察其业务模式，产业园和物流通常是To B的模式，服务于企业客户，保租房是To C的模式，租户是个人消费者。商业项目兼具To B和To C的双重特性。

Q&A

金融界基金：与其他产权型REITs相比，消费REITs特别是奥莱消费REITs有何特别之处？

华夏基金：消费REITs与产业园、保租房及物流REITs同为产权类REITs，分红都来自于底层项目的租金收入。

首先是业务模式，产业园和物流通常是To B的模式，服务于企业客户，保租房是To C的模式，租户是个人消费者。商业项目则兼具To B和To C的双重特性，租户是品牌商，但租金收入与商场的销售额及客流是强相关的；

其次是收益模式，产业园、保租房及物流业态收取的租金单价在合同期内相对固定，而商业往往有联营及抽成的业务模式，营业收入的驱动因子更为多元。对于已经构建护城河的商业项目而言，营业收入往往具备更大的上行空间；

第三是收益影响因素不同，产业园经营受产业发展及区域经济影响，物流表现与电商发展及物流需求相关，保障房的收益受租赁市场及政策影响，而商业的经营业绩与居民消费能力及消费意愿紧密相关。

金融界基金：华夏首创奥莱REIT底层资产的两个项目估值水平如何？简单介绍一下项目的历史业绩及经营现状。

华夏基金：在估值模型中，华夏首创奥莱REIT底层资产的两个项目（济南首创奥莱项目和武汉首创奥莱项目）未来10年的营业收入复合增长率不超过3%，10年后的增长率进一步降到了2%。无论从项目过往历史业绩、增长前景还是从可比消费REITs的参数等维度的比较来看，对收入增长预测较为保守。

在成本端，运营管理机构采用成本包干制，可规避超支风险，同时也预留了充足的资本性支出。成本端的预测也是相当稳健的。

在折现率的选取方面，根据城市能级的不同，两个底层资产分别选取了8%及8.25%的折现率，同类可比消费REITs通常采用7.25%及以下的折现率。相对较高的折现率体现了对项目估值的严格把控，也意味着投资者在未来可以有更高的回报空间。

具体来看，济南首创奥莱项目和武汉首创奥莱项目分别位于济南和武汉，两个项目均已开业5年以上，且项目的剩余土地使用年限均超过31年。济南首创奥莱项目，位于济南市历城区唐冶片区核心位置，周边人口密度大，商业需求旺盛，项目总建筑面积11.6万平米，可出租面积5.2万平米，2023年销售额11.3亿元，年客流量已达到800万人次，销售额自开业以来连续5年蝉联济南市奥莱市场第一；武汉首创奥莱项目，位于武汉市东湖新技术开发区，也就是光谷中心区内，周边聚集众多商务办公楼及产业园区，给项目带来了充足的客流。项目总建筑面积8.9万平米，可出租面积4.7万平米，2023年销售额10.6亿元，年客流量近400万人次，从2019年以来稳居武汉长江以南区域奥莱市场龙头地位。从2021年到2023年，济南项目的营业收入复合增长率达到27%，武汉项目达到23%。且由于成本相对稳定，EBITDA的复合增长率更是分别达到51%及57%。