基础设施公募REITs与普通公募基金一个重要的区别在于两者的资金投向不同。

公募REITs产品以拥有持续、稳定经营现金流的一个或数个基础设施项目作为底层基础资产，而普通公募基金主要投资标的为分散化配置的股票、债券等。

今天我们就来和大家聊聊，目前我国基础设施公募REITs试点的领域有哪些，不同类型的底层资产有何区别？

公募REITs底层资产项目类型

目前，作为基础设施公募REITs底层资产的基础设施项目类型一般可以分为两类：一类是基于资产所有权而取得租金收入、经营收入的产权类项目（如产业园区、仓储物流等），另一类是指基于特许经营权或经政府部门批准的收费权力而取得经营收费的经营权类项目（比如收费公路、污水垃圾处理等）。

其中，根据底层资产类型的不同，目前产权类REITs又大致可以分为保租房型REITs、产业园型REITs、仓储物流型REITs；经营权类REITs可分为交通基础设施型 REITs、生态环保型REITs、能源基础设施型REITs。

自2021年6月首批9只基础设施公募REITs上市以来，我国 REITs 市场快速发展，发行规模不断攀升，逐步进入 “首发 +扩募”的双轮驱动发展格局。从底层资产来看，资产类型日趋多元，在盘活存量资产、扩大有效投资和降低企业杠杆率等方面发挥着积极作用。

从数量上看，截至2023年12月末，我国共有29只基础设施证券投资基金成功上市，包括13 只经营权类REITs和16只产权类REITs，其中交通基础设施型 REITs 和产业园型 REITs 的发行只数和发行规模均处于较高水平。

可能有小伙伴会问了，那产权类REITs和经营权类REITs具体有哪些区别呢？别急我们慢慢说。

产权类REITs和经营权类REITs区别

1、资产类型不同

产权类REITs购买的，是基础设施项目的完全所有权，主要构成是土地使用权及不动产所有权。而经营权类REITs购买的，是基础设施项目在一定期限内的经营权利，项目的土地使用权通常是通过政府划拨的方式获得，到期后需要将资产无偿移交给政府相关部门。

2、收益来源不同

经营权类REITs投资者的收益主要来源于基础设施项目运营产生的净现金流。而产权类REITs投资者的收益来源除了运营产生的净现金流之外，还可能包括因基础设施项目升值而带来的物业资产增值收益，对应产品层面就是分红和价格上涨收益。

3、基金存续期限不同

产权类REITs的存续期限一般取决于所持项目的剩余土地使用期限。目前我国针对不同性质的土地规定了不同的最长使用年限，一般在50年-70年不等。

经营权类REITs存续期限一般取决于所持项目的经营剩余期限，通常不超过30年。以收费港口为例，如果经营权期限剩余10年，投资者可以取得这10年内项目经营所产生的收益，但到期后便不能再享有项目运营收益了。

4、收益衡量标准不同

投资者在比较不同REITs项目时，不能单纯看现金流分派率这一个指标，因为现金流分派率可能与基础设施项目类型相关。对于基础设施项目类型为经营权的项目，由于经营权存在期限，存在基础设施项目价值逐年下降，到期可能趋于零的风险，因此经营权类项目基金分红中包含对投资者初始投资资金的返还，其现金流分派率整体来看也可能略高于产权类的项目。

最后总结一下，作为普通投资者，不管是产权类REITs还是经营权类REITs，在选择公募REITs产品时，都应树立理性投资理念，正确理解公募REITs长期持有、稳定经营基础设施项目的投资逻辑，根据未来分红预期，合理评估REITs投资价值。同时应警惕部分产品交易价格可能存在非理性上涨，切勿跟风炒作，避免高溢价买入相关REITs份额造成投资损失。

风险提示：基金有风险，投资须谨慎。投资人应当阅读《基金合同》《招募说明书》《产品资料概要》等法律文件，了解基金的风险收益特征，特别是特有风险，并根据自身投资目的、投资经验、资产状况等判断是否和自身风险承受能力相适应。基金管理人承诺以诚实信用、谨慎尽责的原则管理和运用基金资产，但不保证基金一定盈利或本金不受损失。过往业绩不预示其未来业绩，其他基金业绩不构成本基金业绩的保证。

来源：嘉实基金投资者教育基地