2025年开年以来，我国REITs市场展现出强劲发展势头，一级市场新发产品受到广泛欢迎，二级市场交易活跃度持续攀升，成为资本市场一道亮丽的风景线。

Wind数据显示，中证REITs全收益指数自2024年12月开启上涨行情，最近5个工作日涨幅达2.14%。2025年以来，该指数已累计上涨8.86%，显著优于沪深300指数同期表现，后者同期下跌0.38%。

值得注意的是，今年以来，产权类REITs产品持续将收益率前十悉数拿下，其中收益率表现最好的华泰紫金南京建邺产业园REIT、嘉实物美消费REIT和中金印力消费基础设施REIT，年初至今收益率分别为34.03%、30.89%、22.44%。

今年以来公募REITs产品收益率TOP20

数据来源：Wind，金融界整理

我国REITs根据项目属性分为产权类与特许经营权两大类，市值比例接近1：1，交通、能源、生态环保、水利等基础设施REITs多为经营权类，园区、消费、仓储物流、保障房基础设施REITs基本均为产权类REITs。

以嘉实物美消费REIT为例，据该基金2025年1月22日披露的2024年第4季度报告显示，报告期录得收入2,958.64万元，实现可供分配金额1,675.86万元。基础设施资产整体保持平稳运营，租户结构相对稳定。报告期末基础设施资产可供出租建筑面积为77,894.28平方米，实际出租建筑面积为75,110.17平方米，出租率为96.43%，加权平均剩余租期为7.33年，租金收缴率为97.35%。在复杂的市场环境下，项目依然能够保持较高的运营效率，显示出社区商业在民生消费市场的强大适配性。

从行业角度来看，嘉实物美消费REIT底层资产所属的消费基础设施，主要服务于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等消费类业务，为消费类业务经营提供场地，属于狭义的商业地产行业（区别于包含办公等商办地产的广义商业地产），其行业表现受到消费类业务及不动产投资的双重影响。整体而言，商业地产行业从增量市场转入存量市场，处于长期去库存的趋势中，而消费类业务表现出低增速下的结构性调整特征。就局部城市和地区而言，社会商品零售总额的持续下降，预计将给商户经营带来一定压力，进而可能传导至基础设施项目的出租经营，使得消费特别是餐饮消费持续承压。从嘉实物美消费REIT基础设施资产的租户结构来看，除主力店超市外，项目租户的主体包括以食品和服装为主的商品零售、以快餐和茶饮为主的餐饮、以理发/医疗为主的服务业态等，整体上具有贴近民生消费、服务社区居民的特点。项目整体日均客流保持稳定，基础民生消费占比较高，消费者具有较大粘性。而从发展空间上看，项目在提升对年轻消费者吸引力，提升特色餐饮、电子产品、生活类服务的商户占比等方面，仍具有一定发展空间。

随着相对高收益的稳健资产变得愈发稀缺，作为稳健投资的优选品种，公募REITs相对稳定的分红派息能力与相对高弹性的资本利得空间特征凸显，REITs产品越来越受到各方投资者关注。国海固收分析师靳毅在研报中提示，公募REITs产品期限较长、现金流稳定、分红水平较高，更适合长期配置，不适宜短期炒作。在配置中需要关注经济基本面修复及2024年度业绩兑现的影响，同时需针对各行业的车流量、出租率、租金增长率、上网电量等差异化关键指标进行细化分析。

嘉实物美消费REIT项目简介：社区商业，消费市场中的“稳定器”嘉实物美消费REIT于2023年12月15日获批，2024年1月31日成立，2024年3月12日在上海证券交易所挂牌上市，是由物美商业作为原始权益人和运营管理机构，嘉实基金、嘉实资本分别作为基金管理人和资产支持证券管理人发行的消费封闭式基础设施证券投资基金产品。嘉实物美消费REIT通过专项计划持有北京物美小马厂商业有限公司、北京美廉美连锁商业有限公司、北京玉蜓桥物美科技发展有限公司。