面对琳琅满目的公募REITs产品，投资者该如何挑选？可以重点从哪些方面下手？本文就来详细聊一聊。

第一步，看底层项目质量

底层项目质量可以说是REIT产品的“根基”，直接关系到产品收益能力和成长潜力。目前，基础设施资产范围较为广泛，涉及产业园区、消费、交通、能源基础设施等13个行业板块。

在这些行业板块中，只有符合监管条件的项目才有可能纳入公募REITs。比如，资产项目是权属清晰、资产完整、运营稳定、收益良好的，而且当期估值原则上不低于10亿元等。

今年以来看，不同行业板块的风险收益表现出现分化。消费类REITs的涨幅较大，波动率水平适中，整体表现较为突出，而园区类和生态环保类REITs的涨幅则相对靠后，分化较为明显，如图1所示。

图1：不同行业板块的业绩表现

数据来源：Wind，时间取2025年1月1日至2025年8月5日，涨跌幅、波动率和最大回撤均按照简单平均的方式计算，不构成投资建议。

通常来说，不同行业、不同区域的基础设施项目，受政策支持力度、当地市场需求变化、宏观经济环境等方面的影响，投资表现可能会有不同。

在投资前，投资者可以翻阅招募说明书中的“基础设施项目基本情况”章节，了解清楚底层项目的所属行业、运营模式、竞争优势、所在区域经济环境等情况，提前判断底层资产的发展前景，观察是否具备长期投资价值。

第二步，看产品的分红能力和持续性

公募REITs是名副其实的“分红基”，法规在分红频率、分红比例、分红方式率等方面都作了具体要求，如下表所示。

表：公募REITs的强制分红规定

来源：证监会，《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》。

业内通常会跟踪REIT产品在现金分派率（或称为“净现金流分派率”）方面的表现，分析其分红能力和持续性。现金分派率刻画的是每年收到的分红回报与付出成本之间的关系，可简单类比为股票投资中的净资产收益率（ROE），基金管理人会在年报的“主要财务指标和基金运作情况”章节披露本期的现金流分派率数值。

以过去三年的数据来看，特许经营权类REITs的现金分派率普遍高于产权类REITs，而且不同行业之间的现金分派率水平差异较大，如图2和图3所示。

图2：近三年现金分派率变化

数据来源：Wind，取2022年至2024年的年报数据。

图3：各行业板块公募REITs的平均现金分派率（%）

数据来源：Wind，2024年报数据，不构成投资建议。

从实际情况看，大部分个人投资者是通过二级市场来买入REIT份额。在单一基金份额可供分配金额不变的情况下，买入价格越高，实际的现金分派率越低。当前，不少公募REITs产品的二级市场价格出现较大溢价，投资者须合理评估产品价值，避免价格虚高稀释分派收益。

现金分派率越高，也不能代表投资价值就越高。资产性质、基金存续期限、项目经营收入等因素都可能显著影响现金分派率，投资者须结合项目的实际运营状况，与行业的平均水平横向比一比，与产品的历史水平纵向比一比，综合判断现金分派率的合理性、稳定性。

第三步，看运营管理团队有没有实力

俗话说，千里马常有，而伯乐不常有，项目运营经验丰富、把握更多扩募资源的运营管理团队，往往能把资产潜力更充分地挖掘出来。

当市场疲软时，一个优秀运营管理团队更有可能作出积极有效的应对，避免收入持续下滑、现金流压力加大等不利状况。比如，某个产业园项目出现到期不续约的问题，优秀的运营管理机构可能会通过租户结构优化、租期策略调整等方式来提升租金韧性，提高项目现金流的稳定性。

除此之外，基金管理人的市值管理能力也很重要，比如通过及时的信息披露、吸引原始权益人增持等行为来增强市场信心等。

总的来说，投资者可以着重在底层项目质量、产品分红能力和运营管理团队实力这三个角度来考察公募REITs产品，尽可能做出全面、审慎的投资决策。

来源：易方达投资者教育基地