我国公募REITs上市三年，经历了暴涨暴跌，走过了完整的牛熊全过程。自2021年6月首批公募REITs产品上市，REITs在我国已经启航三年。回顾来看，如何评价过去三年REITs在我国的发展？有哪些方面亟需优化？
回首当初，基础设施公募REITs肩负深化金融供给侧结构性改革、强化资本市场服务实体经济能力、进一步创新投融资机制、有效盘活存量资产等重任，应运而生、顺势而成。2020年4月份，中国证监会和国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，启动基础设施REITs试点工作。随后，历经一年多时间的筹备，2021年6月份，首批9只基础设施公募REITs在沪深交易所上市，这标志着公募REITs试点正式启动。这三年前后变化：公募REITs从无到有、资产类型持续提质扩容、政策体系逐步完备、“首发+扩募”双轮驱动格局；投资者类型逐步丰富、REITs和ESG互相融合。【推荐阅读：资金渠道全面解锁，与ESG融合强势驱动市场前行】

三年来形成超千亿规模市场

截至2024年6月21日，公募REITs首发上市36只，累计发行规模达到1188.68亿元，累计分红93.77亿元。

七类资产类型

资产类型涵盖消费、高速、能源、产业园、物流、环保、保障房七类，预计2024年底全市场发行规模有望达到1500亿左右。

大湾区REITs发行绝对数全国领先

全国起步最早、发展程度最高。据瑞思不动产金融研究院院长朱元伟分享，截至2023年底，大湾区已发行REITs共计18单。其中，7单在沪深交易所，发行规模约210亿元，占国内REITs市场规模的21%；11单在港交所，总市值超过1500亿元。

REITs收益介于股票和债券之间

REITs治理透明度对投资人更加友好。其底层资产是基础设施或不动产，收益的可预期性更强，业绩的波动性也通常低于一般上市公司。虽不如股票产品，但通常是高于债券的。

政策体系逐步完备

目前初步形成“发改委958号文+发改委236号+证监会40号文”和沪深交易所配套措施的政策体系，税收制度也有一定突破。

REITs投资者类型逐步扩大

覆盖保险、券商自营、理财、资管、信托、私募，产业资本等，监管部门将持续引导公募FOF、社保、公募基金等相继进入市场。